摘 要：隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風險。對房地產(chǎn)投資風險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資風險；投資過熱；房地產(chǎn)泡沫

1 房地產(chǎn)投資風險的含義及特征

房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，它主要從事開發(fā)城市中的商業(yè)、居住、工業(yè)物業(yè)，這些項目都需要大量的投資。由于房地產(chǎn)本身的特點，從買進土地到建設房地產(chǎn)項目，直到出租出售，其商品化過程比其它產(chǎn)品的商品化時間要長，這樣，就注定了其對外部資本，特別是銀行貸款的依賴程度，這樣的不良后果極易使企業(yè)負債規(guī)模過大而陷入清償危機。在其它方面，如市場變化、政策方面的變化，以及房地產(chǎn)本身及其經(jīng)營的特性，決定了它必然涉及一些風險因素。

1.1 房地產(chǎn)投資風險

房地產(chǎn)投資風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長，投資額大、影響因素復雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素引起的后果也特別嚴重。所以風險因素的判斷與分析等在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。

1.2 房地產(chǎn)投資風險的基本特征

房地產(chǎn)投資風險的基本特征是房地產(chǎn)風險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認識房地產(chǎn)投資風險的特征，對于建立和完善風險控制和管理機制，減少風險損失，降低風險發(fā)生的可能，提高投資活動的效率具有重要意義。

1、客觀性

房地產(chǎn)風險存在的客觀性是指房地產(chǎn)風險的存在是客觀的；它是不以某個人的意志為轉移的客觀存在。人類只能掌握了事物運動變化的規(guī)律，在有限的時間和空間范圍內(nèi)認識風險因素，并通過因素的控制、規(guī)避和防范風險造成的損失，而不可能完全排除風險。房地產(chǎn)風險存在的客觀性要求我們采取正確的態(tài)度，承認風險和正視風險，積極對待風險。

2、不確定性

風險最主要的特征就是不確定性，也就是難以預知。比如國家政策的變化，戰(zhàn)爭的爆發(fā)，自然災害的形成，雖有其具體的原因，但其發(fā)生的時間是難以預知的，這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)風險的不確定性，客觀條件不斷變化導致不確定性是風險的客觀體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資風險是房地產(chǎn)投資過程中各種不確定因素的伴隨物。

3、潛在性

房地產(chǎn)風險不僅具有隨機性，同時它也附著在房地產(chǎn)投資經(jīng)營中的某些確定事物中間并通過它們的發(fā)生而起作用。從房地產(chǎn)投資的規(guī)律來看，房地產(chǎn)風險具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。但是，這并不是說風險是不可認識的，人們可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，經(jīng)過分析，對某種風險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風險，房地產(chǎn)投資時時有遭受風險的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實是有條件的。因此，潛在性是風險存在的基本形式。認識風險的潛在性特征，對于預防風險，具有重要意義。

4、損益雙重性

房地產(chǎn)風險對于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負面的影響。如果我們能正確認識并且充分利用風險，反而會使收益有很大程度的增加。比如開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，若預期收益很大，那么風險必定很大，如果形勢不好，極有可能發(fā)生虧損，但如果采取科學決策并頂著風險，形勢朝著有利方向轉化時收益必定會大大的增加。風險結果的雙重性說明，對待風險不應該消極地預防，更不應該懼怕，而是要將風險當作一種經(jīng)營機會，敢于承擔風險，并在同風險的斗爭中戰(zhàn)勝風險。

2 當前中國房地產(chǎn)投資風險現(xiàn)狀

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉化和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢：

2.1 經(jīng)濟風險降低，技術風險、政策風險增加

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風險將有所下降；房地產(chǎn)投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋設計，功能要求，智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求。房地產(chǎn)投資的政策風險主要是指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

2.2 房地產(chǎn)投資風險地域性差異減小

房地產(chǎn)投資風險地域性差異的縮小，主要是指我國當前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有：①前幾年我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)，而與東部沿海地區(qū)相比，中西北部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展市場較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此調(diào)整的時間要比東部短；②由于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，導致的中西部趕超現(xiàn)象已現(xiàn)端倪，中西部地區(qū)的投資回報率井不低于東部地區(qū)，經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距縮?。虎垭S著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入WTO，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實全方位多層次開發(fā)政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風險。

2.3 投資風險信號日趨豐富

目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，己經(jīng)成為把握我國當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考，同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢和各城市之間的差異，有利于實行空間組合的風險規(guī)避和投資決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準確性，使房地產(chǎn)投資風險的測量和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家學者的精辟分析與預測也為房地產(chǎn)投資提供了多渠道科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎。

參考文獻

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作者簡介

李澤培（1992-），男，漢族，天津市寶坻區(qū)，天津城建大學經(jīng)濟與管理。