袁夏亮

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升和房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的不斷進(jìn)步，在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資得到了越來越廣泛的應(yīng)用。本文從闡述大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資特點(diǎn)入手，對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資的應(yīng)用進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】住宅房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目融資

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，大型住宅房地產(chǎn)的開發(fā)與完善離不開大量資金的有效支持，因此如何對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)過程中所急需的大量資金進(jìn)行募集就成為了房地產(chǎn)開發(fā)中的重要問題。因此在這一前提下對(duì)于大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資的應(yīng)用進(jìn)行研究與分析就具有極為重要的經(jīng)濟(jì)意義和現(xiàn)實(shí)意義。

一、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資特點(diǎn)

大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資有著其自身的特點(diǎn)，這主要體現(xiàn)在了融資數(shù)額持續(xù)增加、融資對(duì)于銀行貸款依賴性較大等環(huán)節(jié)。以下從幾個(gè)方面出發(fā)，對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資的特點(diǎn)進(jìn)行了分析。

1.融資數(shù)額持續(xù)增加

融資數(shù)額持續(xù)增加是大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)的重要特點(diǎn)之一。眾所周知近年來在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中其融資額開始逐漸增大并且呈現(xiàn)出逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，十年前的2003年我國的全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金已經(jīng)過萬億大關(guān)，而僅僅在十年后的2014年我國的全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金為增加了十倍以上變成了百萬億元，這一數(shù)據(jù)相比十年前整整增加了十倍。除此之外，融資數(shù)額持續(xù)增加還體現(xiàn)在了完成投資額度的有效增加，例如在10年前的2003年我國的全國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額17523億元，同比增長了12.55%，并且占我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的44.2%，這一數(shù)字同比幾年前也得到了極大的增加。

2.融資對(duì)于銀行貸款依賴性較大

雖然我國大型住宅房地產(chǎn)的融資水平和融資項(xiàng)目都得到了有效的發(fā)展，但是在這一過程中需要注意的是融資對(duì)于銀行貸款的依賴性開始逐漸增強(qiáng)。即我國的大型住宅房地產(chǎn)的主要融資渠道仍舊是銀行貸款，與此同時(shí)大型住宅房地產(chǎn)的自籌資金比例相比銀行貸款仍然較低，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示僅僅占到了全部到位資金的27.4%。除此之外，融資對(duì)于銀行貸款依賴性較大還是得由于近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，使得我國許多城市大型住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了一定程度的影響。并且由于住宅類大型房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格過快上漲，我國開始持續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，這使得我國大型住宅房地產(chǎn)由于資金鏈的問題對(duì)于銀行貸款依賴和這種依賴帶來的資金壓力都變得越來越大。

二、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資的應(yīng)用

大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資的應(yīng)用是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，其主要內(nèi)容包括了可靠資金來源的有效尋找、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)規(guī)避、提升項(xiàng)目成功率、盲目投資的有效減少等內(nèi)容。以下從幾個(gè)方面出發(fā)，對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資的應(yīng)用進(jìn)行了分析。

1.可靠資金來源的有效尋找

可靠資金來源的有效尋找是大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資應(yīng)用的基礎(chǔ)和前提。眾所周知大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)本質(zhì)上仍然是資金密集型和技術(shù)密集型的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此這意味著在大型住宅房地產(chǎn)的開發(fā)與融資過程中當(dāng)企業(yè)處于企自身實(shí)力不強(qiáng)并且銀行金融部門又收緊開發(fā)貸款的形勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)注重可靠資金來源的有效尋找，從而有效減輕項(xiàng)目資金來源結(jié)構(gòu)失衡問題給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的被動(dòng)境地。除此之外，在可靠資金來源的有效尋找過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重積極開拓可行的融資渠道并且以比較低的融資成本來運(yùn)用近年來新推出的融資模式進(jìn)行融資與此同時(shí)不斷進(jìn)行融資創(chuàng)新，從而促進(jìn)其自身獲得更多的可靠資金支持，最終推動(dòng)其項(xiàng)目融資效率的有效提升。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制對(duì)于大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資應(yīng)用的重要性是不言而喻的。眾所周知大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目融資過程中存在著諸多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且由于大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資活動(dòng)通常自身存在著一定的復(fù)雜性，因此這使得其可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較多，并且這一風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)貫穿于整個(gè)大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資、規(guī)劃、建設(shè)與運(yùn)營的整個(gè)過程中。因此在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過財(cái)務(wù)杠桿的有效應(yīng)用來增加收益與此同時(shí)減少債務(wù)償還對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的巨大壓力。與此同時(shí)，戰(zhàn)略投資者的有效引進(jìn)、資本金比例的有效提高、減少債務(wù)性貸款、將信托貸款轉(zhuǎn)換成信托股權(quán)融資、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等工作的有效進(jìn)行都可以合理的分散并且減少大型住宅房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資整體風(fēng)險(xiǎn)的有效減少。

3.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)規(guī)避

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避問題一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中所注重的重要問題。通常來說系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)即是在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資過程中由于市場(chǎng)、政策等非企業(yè)自身的系統(tǒng)性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟的過程中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的存大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重對(duì)于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避，例如通過配合我國政策調(diào)控、對(duì)項(xiàng)目資金采取保值措施、金融工程的有效應(yīng)用來對(duì)較難回避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定程度的規(guī)避，從而在提升房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營水平的同時(shí)有效減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、開發(fā)帶來的影響。

4.提升項(xiàng)目成功率

提升項(xiàng)目成功率是指提升大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的成功率。通常來說在大型住宅房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過采取不同的融資模式可以間接決定了大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目未來整體的經(jīng)營模式和運(yùn)營模式。例如當(dāng)其融資、開發(fā)過程中國僅僅依靠短期債融資，則其投入運(yùn)營后必然要面臨極大的償付壓力。通常來說一般該類大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的培育期需要2年以上，與此同時(shí)還需要相當(dāng)長一段時(shí)間才能產(chǎn)牛較為穩(wěn)定和豐厚的住宅出售收入。追予短期的償債壓力，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營前期只能依靠分割住宅周邊的商鋪出售獲得還款來源，不利于該類物業(yè)依靠整體運(yùn)作取得經(jīng)營成功。大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營離不開前期融資模式的合理安排，從而促進(jìn)大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成功率得到有效的提升。

5.盲目投資的有效減少

盲目投資的有效減少是提升大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目融資效率的重要措施之一。在我國之前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中盲目投資問題曾經(jīng)造成過很大的影響并且給房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來過很多不利因素。因此在借鑒之前的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的過程中我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將盲目投資視為飲鴆止渴的做法，從而在獲得項(xiàng)目融資資金之后，提升資金利用的明智性，在減少貸款壓力的同時(shí)防止自身出現(xiàn)資金缺口。除此之外，在盲目投資有效減少的過程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠更好地創(chuàng)新大型住宅房地產(chǎn)的融資模式，與此同時(shí)減少住宅房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行的依賴，同時(shí)能夠提高大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營成功率，最終促進(jìn)我國大型住宅房地產(chǎn)整體開發(fā)水平得到進(jìn)一步的提升。

三、結(jié)束語

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)整體水平的不斷進(jìn)步和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的持續(xù)提升，在大型住宅住宅房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目融資得到了越來越多的重視。因此在這一前提下房地產(chǎn)企業(yè)融資人員應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目融資的基本內(nèi)容有著清晰的了解，從而能夠在此基礎(chǔ)上通過實(shí)踐工作的有效進(jìn)行來促進(jìn)我國大型住宅房地產(chǎn)整體發(fā)展水平的有效提升。

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