何景梅　王海燕　馬云俊

摘 要：物業(yè)服務(wù)和管理的風(fēng)險(xiǎn)來自物業(yè)實(shí)踐中的各個(gè)環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)分析和防控對物業(yè)工作的順利開展有著重要意義。物業(yè)承接查驗(yàn)是實(shí)施物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的利益和品牌的樹立。在承接查驗(yàn)實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往重視不夠，造成后續(xù)的物業(yè)實(shí)踐中糾紛不斷，給物業(yè)工作帶來嚴(yán)重的不利影響。正確認(rèn)識新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并加以有效防控，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提。

關(guān)鍵詞：承接查驗(yàn)；風(fēng)險(xiǎn)；防控；物業(yè)項(xiàng)目

中圖分類號：TU711 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）09-0025-02

新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管項(xiàng)目之前，與項(xiàng)目建設(shè)單位按照國家規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，聯(lián)合組成查驗(yàn)小組，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。項(xiàng)目承接查驗(yàn)活動是否組織有力、準(zhǔn)備充分、查驗(yàn)全面、措施得力，關(guān)系到物業(yè)企業(yè)是否能順利開展物業(yè)服務(wù)工作。在項(xiàng)目承接查驗(yàn)過程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏，均可能引起物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主之間的糾紛，給企業(yè)帶來無法估量的損失，其風(fēng)險(xiǎn)不可低估。

一、新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)剖析

正確認(rèn)識承接查驗(yàn)中的風(fēng)險(xiǎn)，對物業(yè)服務(wù)工作的順利開展具有重要意義。承接查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于以下幾方面：

（一）承接查驗(yàn)條件不到位

根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》相關(guān)規(guī)定，承接查驗(yàn)的物業(yè)必須具備工程竣工驗(yàn)收合格、公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，取得使用合格證書、技術(shù)資料完整齊全及法律法規(guī)規(guī)定的其他條件等七項(xiàng)。這是硬性規(guī)定，不能討價(jià)還價(jià)。但在實(shí)踐中，一些物業(yè)企業(yè)片面追求擴(kuò)大規(guī)模，獲得項(xiàng)目管理權(quán)，或面對較強(qiáng)勢的項(xiàng)目建設(shè)單位，對不符合查驗(yàn)條件的項(xiàng)目草草進(jìn)行查驗(yàn)，即使發(fā)現(xiàn)問題也不敢理直氣壯地主張權(quán)利，更有甚者直接接管未經(jīng)查驗(yàn)項(xiàng)目，導(dǎo)致后續(xù)服務(wù)中出現(xiàn)種種被動局面。對一些質(zhì)量問題和缺陷，如果承接查驗(yàn)不認(rèn)真，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，在業(yè)主入住后才逐漸暴露出來，產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任不清，致使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間的糾紛增多，各自權(quán)益均得不到有效保護(hù)，給業(yè)主造成損害，物業(yè)企業(yè)也需承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）承接查驗(yàn)資料不到位

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》中明確規(guī)定：現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交竣工圖等驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料、市政公用設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)許使用文件、物業(yè)質(zhì)量保修和使用說明文件等。但由于責(zé)任心不強(qiáng)等原因，建設(shè)單位往往向物業(yè)企業(yè)移交的資料不全，也未按規(guī)定列出未移交資料明細(xì)和補(bǔ)交時(shí)間。有的物業(yè)企業(yè)雖然承接了建設(shè)單位移交的資料，但未安排專人進(jìn)行清點(diǎn)核查，更未按照即將進(jìn)行的承接查驗(yàn)工作要求，列出重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格文件，導(dǎo)致現(xiàn)場查驗(yàn)準(zhǔn)備不充分，造成查驗(yàn)流于形式或干脆忽略查驗(yàn)環(huán)節(jié)，給后續(xù)的設(shè)施設(shè)備管理和安全使用帶來較大隱患。

（三）承接查驗(yàn)組織和參與人不到位

承接查驗(yàn)是細(xì)致而繁雜的工作，作為項(xiàng)目承接方需要精心嚴(yán)密組織，制訂承接查驗(yàn)的方案、程序和內(nèi)容，組建承接查驗(yàn)小組。但是，在物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)踐中，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)忽視接管方案制訂，迷信建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告，認(rèn)為既然項(xiàng)目都經(jīng)過了驗(yàn)收，承接查驗(yàn)的組織和人員配備差不多就行。其實(shí)，竣工驗(yàn)收和承接查驗(yàn)有著截然不同的內(nèi)涵。承接方在承接查驗(yàn)中沒有主動與項(xiàng)目建設(shè)單位及時(shí)溝通、協(xié)調(diào)，共同制訂物業(yè)承接查驗(yàn)方案；沒有抽調(diào)過硬的項(xiàng)目查驗(yàn)負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)等關(guān)鍵人員組成承接查驗(yàn)小組；沒有邀請建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)備廠家以及業(yè)主代表和房地產(chǎn)行政主管部門共同參與查驗(yàn)。承接查驗(yàn)組織和驗(yàn)收人員不到位，形成了承接查驗(yàn)的硬傷，承接查驗(yàn)的效果和面臨的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

（四）查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題解決不到位

現(xiàn)場查驗(yàn)是承接查驗(yàn)工作的中心環(huán)節(jié)，在查驗(yàn)過程中會發(fā)現(xiàn)一些問題。這些問題有的可以立即解決，對于不能立即解決的問題，需由物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商解決方案，并書面確認(rèn)限時(shí)解決。但在實(shí)際操作過程中，有些物業(yè)企業(yè)為了盡快完成查驗(yàn)，往往只注重實(shí)際問題解決，而忽視書面文件的簽字確認(rèn)，導(dǎo)致后續(xù)糾紛不斷。大量事實(shí)證明，物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題對物業(yè)服務(wù)和管理影響巨大，物業(yè)服務(wù)中的很多糾紛都是因?yàn)殚_發(fā)遺留問題得不到及時(shí)解決而引起的。查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題不能及時(shí)解決，或沒有形成相關(guān)文字資料，這將給后續(xù)的管理和服務(wù)帶來不利影響。

（五）管理配套、產(chǎn)權(quán)界定不到位

承接查驗(yàn)工作開始時(shí)，一些項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)施沒有按照要求最終完成，如崗?fù)ぁ鷻谠O(shè)施、停車位等，以及小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)不明晰，建設(shè)單位未提供產(chǎn)權(quán)界定證明，這些問題將影響后續(xù)的物業(yè)工作。但很多物業(yè)企業(yè)為了加快查驗(yàn)接收進(jìn)度，對此類問題重視不夠，對存在的問題沒有提出明確的主張，這給后續(xù)物業(yè)工作的開展帶來了極大的隱患，業(yè)主的投訴糾紛也會因此而增多。

此外新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)中還存在查驗(yàn)現(xiàn)場安全措施不力、查驗(yàn)方法不當(dāng)?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。

二、新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)防控

做好物業(yè)承接查驗(yàn)的風(fēng)險(xiǎn)防控，可為物業(yè)工作的順利開展提供保障。

（一）依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，維護(hù)各方合法權(quán)益

實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)主要依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》、前期物業(yè)服務(wù)合同等法律性文件，物業(yè)企業(yè)要充分認(rèn)識到查驗(yàn)工作是有章可循的，在實(shí)際操作過程中，要堅(jiān)持原則，據(jù)理力爭。在確定查驗(yàn)方案、移交圖紙資料、查驗(yàn)實(shí)施、簽訂協(xié)議和最后辦理物業(yè)交接手續(xù)過程中，物業(yè)企業(yè)既要從日后物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也要站在業(yè)主的立場上，對承接查驗(yàn)各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格驗(yàn)收，對不符合驗(yàn)收條件或驗(yàn)收資料不全的查驗(yàn)項(xiàng)目，要敢于主張權(quán)利，提出要求。明確各方的責(zé)任和義務(wù)，維護(hù)各方合法權(quán)益，從思想認(rèn)識、查驗(yàn)立場的源頭上堵塞各種風(fēng)險(xiǎn)因素。

（二）積極協(xié)調(diào)調(diào)動各方力量，充分考慮設(shè)備運(yùn)行階段可能面臨的問題

承接查驗(yàn)條件具備后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)組織經(jīng)驗(yàn)豐富的管理和工程技術(shù)人員參與項(xiàng)目查驗(yàn)。主動聯(lián)系建設(shè)單位，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，明確查驗(yàn)程序及雙方的責(zé)權(quán)利，就物業(yè)的承接查驗(yàn)進(jìn)行協(xié)商，確定查驗(yàn)方案。與建設(shè)單位共同組成承接查驗(yàn)小組，由建設(shè)單位指派工程總包、設(shè)備廠家、監(jiān)理單位，及邀請業(yè)主代表、社區(qū)街道、房地產(chǎn)行政主管部門參加查驗(yàn)，也可聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，注重現(xiàn)場查驗(yàn)的安全防控。通過精細(xì)的工作準(zhǔn)備，杜絕組織不嚴(yán)密、管理技術(shù)人員力量不足帶來的驗(yàn)收難題。邀請第三方參與驗(yàn)收，增加驗(yàn)收結(jié)果的權(quán)威性和公信力。還可聘請公證機(jī)構(gòu)參與物業(yè)承接查驗(yàn)過程，對查驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行公證。

為保證接收后設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，在現(xiàn)場對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行測試試運(yùn)行。逐步由承接查驗(yàn)交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，注意物業(yè)企業(yè)技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的技術(shù)銜接和技術(shù)操作培訓(xùn)，最大限度減少和杜絕設(shè)備正常使用和維修保養(yǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）做好書面?zhèn)浒福⒑炗喯嚓P(guān)協(xié)議

在承接查驗(yàn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，除了應(yīng)具備有力的組織，精干專業(yè)的人員，還應(yīng)有各專業(yè)人員形成的書面記錄和問題反饋制度。將查驗(yàn)進(jìn)度、存在問題及時(shí)在查驗(yàn)小組中進(jìn)行通報(bào)，明確下一環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，做到小組成員人人心中有數(shù)。對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須改正的，應(yīng)書面報(bào)請建設(shè)施工單位返修；暫時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定維修期限；屬于無法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見，形成備忘錄，明確記錄在案。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件資料建立檔案并長期妥善保管，做到有據(jù)可查，避免因權(quán)責(zé)不明、問題不清而發(fā)生糾紛。承接查驗(yàn)符合要求后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法和時(shí)限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)做出明確約定。

（四）注重配套設(shè)施的承接查驗(yàn)，明晰共有部分產(chǎn)權(quán)

俗話說：無配套，無安居；即沒有完善的配套，業(yè)主入住后的生活將受到一定的影響。由于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)接觸緊密，因配套不完善造成的生活不便，業(yè)主自然會遷怒于物業(yè)企業(yè)，勢必給物業(yè)服務(wù)工作的開展造成阻礙，影響物業(yè)在業(yè)主中的形象。在接管驗(yàn)收中，一定要足夠關(guān)注與物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好。未完善的設(shè)施和管線，一定要及時(shí)督促建設(shè)單位限時(shí)完善，保證在業(yè)主大批入住前得到解決。此外，對小區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等部位的產(chǎn)權(quán)問題要明確界定，督促建設(shè)單位提供相關(guān)證明。

（五）拒接不符合條件或未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目

在物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)踐中，常常不能引起物業(yè)企業(yè)足夠的重視，要么沒有經(jīng)過承接查驗(yàn)就接管物業(yè)，要么承接查驗(yàn)流于形式，留下很多隱患和問題。事實(shí)上，拒接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，是物業(yè)企業(yè)自我保護(hù)的最基本、也是最有效的手段。在承接查驗(yàn)中，物業(yè)企業(yè)不能因?yàn)槿魏尉売?，承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，這是物業(yè)企業(yè)接管項(xiàng)目的底線，必須嚴(yán)守。

三、結(jié)論

承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，做好承接查驗(yàn)是保證物業(yè)企業(yè)后期服務(wù)和管理工作順利開展的基礎(chǔ)，也是物業(yè)企業(yè)規(guī)避服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。作為承接方，要未雨綢繆，仔細(xì)分析承接查驗(yàn)中風(fēng)險(xiǎn)所在，逐一化解，為物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營開好頭。

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[責(zé)任編輯 劉嬌嬌]