摘要：針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、項(xiàng)目歷時(shí)長(zhǎng)、參與人員多、行為主體復(fù)雜、涉及專業(yè)面廣等特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)、外部有效溝通進(jìn)行了詳細(xì)地分析。文章認(rèn)為溝通作為管理的核心功能，作為一種管理方法始終貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；有效溝通；溝通策略

溝通就是說話，但因?yàn)橛腥瞬徽f話，有人不說心里話，這就說明溝通的事不是想溝通就溝通那么簡(jiǎn)單。溝通不暢幾乎是每個(gè)企業(yè)都存在的老毛病，企業(yè)的組織越是復(fù)雜，其溝通越是困難。往往基層員工的許多建設(shè)性意見未及反饋至管理決策者，便被層層扼殺，而高層決策的下達(dá)，也常常無法展現(xiàn)本意得到完整地執(zhí)行。溝通是企業(yè)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)和營(yíng)造企業(yè)良好外部環(huán)境的重要手段。管理者對(duì)溝通的重視程度、溝通的方式方法都直接關(guān)系到企業(yè)能否健康、和諧發(fā)展。要重視溝通，要勤于溝通，也要善于溝通，也許每個(gè)人都會(huì)講，但真正溝通起來又不是那么容易了，尤其對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、情況復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效溝通分析及策略

溝通渠道和溝通技巧保證上下級(jí)和部門之間的溝通，確保項(xiàng)目總體目標(biāo)的推進(jìn)。

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，管理者不能采取等級(jí)制、獨(dú)斷的和指令性的領(lǐng)導(dǎo)方式，而應(yīng)采取調(diào)研指導(dǎo)和顧問式的領(lǐng)導(dǎo)方式，通過藝術(shù)的溝通策略保證溝通的有效性，通過完善的溝通機(jī)制、管理者深入基層、鼓勵(lì)雙向交流、擴(kuò)展溝通渠道等保證信息的有效溝通和任務(wù)的高效執(zhí)行。

首先，保證經(jīng)?；马?xiàng)的程序化溝通。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施是按照進(jìn)度計(jì)劃逐步開展，由于地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和現(xiàn)場(chǎng)特殊施工情況的難以預(yù)測(cè)性，需要經(jīng)常性、持續(xù)性的對(duì)施工進(jìn)展情況進(jìn)行溝通，對(duì)與這些經(jīng)?；马?xiàng)的溝通應(yīng)建立溝通制度，完善溝通程序。制訂工程例會(huì)制度，通報(bào)工程施工進(jìn)度、協(xié)商處理施工中存在的問題、預(yù)防并消除后期施工中可能會(huì)產(chǎn)生的阻礙工程進(jìn)展的不良因素。溝通渠道規(guī)范化。規(guī)范的溝通渠道既要保證溝通的雙向性，又要保證渠道的多樣性和實(shí)用性。例如公司提案制度、總經(jīng)理信箱、溝通流程制度等。

其次，充分利用會(huì)議進(jìn)行溝通。包括常規(guī)溝通會(huì)議和非常規(guī)溝通會(huì)議。常規(guī)溝通會(huì)議一般在項(xiàng)目流程制度里規(guī)定，每周、每半個(gè)月或是一個(gè)月召開一次，在規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的地點(diǎn)舉行，由規(guī)定的人員參加；非常規(guī)溝通會(huì)議也就是在特殊情況下根據(jù)項(xiàng)目需要舉行的。一般有：信息發(fā)布會(huì)、解決專門問題的會(huì)議，即發(fā)生特殊困難、事故、緊急情況時(shí)召集人員進(jìn)行磋商；決策會(huì)議，對(duì)處理的問題進(jìn)行討論和決策。溝通會(huì)議可以減少組織沖突，使企業(yè)運(yùn)作協(xié)調(diào)進(jìn)行。溝通會(huì)議可以獲得大量的信息，以對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行了解和分析，面對(duì)面的溝通比書面報(bào)告能更好、更直接地獲得有價(jià)值的信息。溝通會(huì)議可以檢查任務(wù)，澄清問題，了解工程進(jìn)度情況，存在的問題和影響因素，還可以布置下階段工作，調(diào)整計(jì)劃，選擇方案、分配資源，在這個(gè)溝通過程中可以集思廣益，聽取各方面意見，并激勵(lì)和動(dòng)員參加者努力工作。

再次，采用一些技巧性方法促進(jìn)內(nèi)部各關(guān)系溝通的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果影響因素眾多，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，人員涉及的專業(yè)面廣，部門任務(wù)、作用的不同，難免會(huì)產(chǎn)生這樣或那樣的爭(zhēng)執(zhí)和沖突。大致有：目標(biāo)沖突，各部門參與人員有各自的部門目標(biāo)，一旦他們對(duì)項(xiàng)目總體目標(biāo)缺乏整體認(rèn)識(shí)和了解，則他們的各自的目標(biāo)矛盾會(huì)在項(xiàng)目實(shí)施過程中逐步顯現(xiàn)出來并產(chǎn)生沖突；專業(yè)沖突，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的人員涉及的專業(yè)眾多，土建、材料、成本、營(yíng)銷、金融等，如此多專業(yè)人員匯集一起工作，他們對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中的思路、實(shí)操步驟方案等肯定會(huì)基于各自的專業(yè)角度考慮決策，一旦溝通不好，必有沖突；素質(zhì)沖突，企業(yè)中因個(gè)人素質(zhì)、品德的差異，如果不被企業(yè)團(tuán)體接受，也會(huì)導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生。針對(duì)以上復(fù)雜的關(guān)系，應(yīng)根據(jù)不同矛盾產(chǎn)生的原因，采用不同的溝通技巧進(jìn)行協(xié)調(diào)。1. 冷處理法。面對(duì)不急于解決的沖突和矛盾暫時(shí)擱置起來，不急于作結(jié)論，使緊張趨于平和，待時(shí)機(jī)成熟，再作處理。這樣雙方進(jìn)行溝通時(shí)持理智態(tài)度，并通過一段時(shí)間的思考和反省，較利于加強(qiáng)溝通的效果。2. 等距離法。高質(zhì)量的溝通應(yīng)建立在平等的根基之上，如果溝通者之間無法做到等距離，尤其是主管層對(duì)下屬員工不保持一視同仁的態(tài)度，期間所進(jìn)行的溝通一定會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)多的副作用。保持同等的工作距離，不要和你的直接上司、下屬產(chǎn)生私人感情，將是溝通平等化、公開化的重要所在。3. 互助法。沖突雙方在第三者（專家或領(lǐng)導(dǎo)）的協(xié)助指導(dǎo)下，通過充分提出自己的觀點(diǎn)和依據(jù)，并加以比較，從而確定一個(gè)共同的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，然后基于共同的認(rèn)識(shí)提出解決問題的方案，再溝通決策。雙方強(qiáng)調(diào)折中和妥協(xié)，以合作的態(tài)度來達(dá)到溝通的有效性。4. 區(qū)別對(duì)待法，根據(jù)溝通對(duì)象的不同采取不同的態(tài)度：有能力而放任的人，以信任和放權(quán)為溝通的基礎(chǔ)，能力平平而紀(jì)律性甚好的人，針對(duì)其薄弱之處，多作鼓勵(lì)，適當(dāng)批評(píng)，讓其發(fā)現(xiàn)自身優(yōu)缺點(diǎn)而主動(dòng)溝通；5. 目標(biāo)管理法，目標(biāo)管理提供了有效溝通的一種解決辦法。在目標(biāo)管理中，管理者和下屬討論目標(biāo)，計(jì)劃，對(duì)象，問題和解決方案。由于雙方都著眼于完成目標(biāo)，這就有了一個(gè)共同的基礎(chǔ)，彼此能夠更好地了解對(duì)方。

二、房地產(chǎn)企業(yè)外部有效溝通分析及策略

1. 與政府及其它部門之間的溝通協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展受到了政府部門及其它單位的影響，如政府部門、金融組織、社會(huì)團(tuán)體、新聞媒介等，他們都會(huì)對(duì)項(xiàng)目起著一定的或決定性的控制、監(jiān)督、支持、幫助的作用，這些關(guān)系若因缺乏溝通而協(xié)調(diào)不好，項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)受到嚴(yán)重的障礙。

那么如何與這些部門進(jìn)行溝通了？一般而言，管理者應(yīng)主動(dòng)通過請(qǐng)示、報(bào)告、送審、宣傳、說明等信息溝通手段，把阻力變?yōu)閯?dòng)力，變消極因素為積極因素，通過有效溝通創(chuàng)造的良好環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

2. 與外部合作單位的溝通。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施需要與眾多單位發(fā)生合作關(guān)系，從項(xiàng)目策劃階段與咨詢公司的合作，到項(xiàng)目實(shí)施過程中與設(shè)計(jì)單位、承建單位、監(jiān)理單位等合作，再到項(xiàng)目銷售階段與地產(chǎn)銷售單位的合作，每一環(huán)節(jié)都絲絲相扣，至關(guān)重要，無論與其中任一個(gè)環(huán)節(jié)沒有溝通好，都會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目實(shí)施。在與他們的溝通中首先要幫助參與單位充分理解項(xiàng)目總目標(biāo)、階段目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上定出各自的組織目標(biāo)。其次在溝通過程要兼顧目標(biāo)成本、工期、質(zhì)量的協(xié)調(diào)，這三大目標(biāo)是相對(duì)矛盾的統(tǒng)一體，它們相互影響、相互牽制，而且各合作單位對(duì)三大目標(biāo)的側(cè)重點(diǎn)各有不同，只有三者和諧的體現(xiàn)在各方關(guān)系之中，才能確保工程的順利完成。

3. 與外部環(huán)境的信息溝通。包括政府決策信息溝通，通過了解國(guó)家政策方針、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)以及新政策趨勢(shì)，來確定項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)方針；輿論信息溝通，新聞媒介對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、對(duì)項(xiàng)目參與各方的態(tài)度以及社會(huì)各界對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)。

4. 與消費(fèi)者的溝通。房地產(chǎn)企業(yè)效益的最終實(shí)現(xiàn)主要依賴與消費(fèi)者的購(gòu)買和租賃，尤其是購(gòu)買，而購(gòu)房消費(fèi)關(guān)系到消費(fèi)者的基本生活保障，同時(shí)也是重大消費(fèi)支出，必然會(huì)對(duì)購(gòu)買態(tài)度非常慎重。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，須通過多方位溝通，包括廣告宣傳、項(xiàng)目介紹宣傳片等單向溝通和舉辦嘉年華會(huì)、游藝活動(dòng)等雙向溝通，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體的關(guān)注，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的信任產(chǎn)生購(gòu)買欲望。同時(shí)，通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的反饋意見，與他們充分溝通項(xiàng)目中有待改進(jìn)的問題，加以完善，是項(xiàng)目的實(shí)施即打造企業(yè)品牌，有切實(shí)提高業(yè)主的生活品質(zhì)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中，為了得到各方面的協(xié)助，促使各方齊心協(xié)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)離不開有效溝通。從前期營(yíng)銷策劃開始，一直到后期物業(yè)管理，這一系列過程的順利進(jìn)行，都離不開溝通來協(xié)調(diào)各方面人際關(guān)系。解決工作活動(dòng)中的各種矛盾和沖突，保證參與各方圍繞項(xiàng)目開展工作，使項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，逐個(gè)項(xiàng)目的落實(shí)和順利實(shí)施離不開有效的溝通策略，有效地溝通才能使企業(yè)能夠穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，無阻力的溝通才有企業(yè)無阻力的未來。

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（作者單位：深圳市高發(fā)投資控股有限公司）