泰州市海陵區(qū)房產(chǎn)管理處

摘要：住房問題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大問題，隨著近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，及房屋價(jià)格的迅速盤升，“寸土寸金”已經(jīng)不再是神話。在此背景下房屋測(cè)量再度成為廣大買房人和賣房人關(guān)注的焦點(diǎn)。房產(chǎn)測(cè)量日益受到廣大的業(yè)主的重視。相關(guān)測(cè)量技術(shù)在旺盛市場(chǎng)需求的推動(dòng)下得到了進(jìn)一步的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪；技術(shù)；應(yīng)用

前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益飛速發(fā)展，房地產(chǎn)管理的現(xiàn)代化愈顯其重要。房地產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪。而房地產(chǎn)測(cè)量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房地產(chǎn)權(quán)屬界址、房地產(chǎn)面積等都具有法律效力，從而載入房地產(chǎn)權(quán)屬證書，所以房地產(chǎn)測(cè)量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書、保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。這樣從事房地產(chǎn)測(cè)量及信息管理的各級(jí)人員了解現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)繪的一些特點(diǎn)和新的測(cè)繪知識(shí)，熟練掌握其測(cè)繪手段及其技術(shù)應(yīng)用是十分必要的。

1房地產(chǎn)測(cè)繪簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。

我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度以及土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等問題始終是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量工作。即測(cè)定和調(diào)查其用地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量及其利用狀況以及測(cè)繪成果作為處理糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)繪工作作為測(cè)量工作的一個(gè)分支，與工程測(cè)量和普通地形測(cè)量在作業(yè)方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區(qū)別。房地產(chǎn)測(cè)量采用測(cè)繪技術(shù)的方法和手段，按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、住房制度改革等提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。

2房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

2.1為房地產(chǎn)管理部門提供信息服務(wù)

首先，在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎(chǔ)資料。其次，為了實(shí)施房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門需要掌握各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

2.2為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測(cè)繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策、銷售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購(gòu)置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當(dāng)買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價(jià)格按單位面積售價(jià)來(lái)核定時(shí)，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

2.3為其他部門提供參考資料。

房地產(chǎn)測(cè)繪還可以為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)判案、仲裁、稅收、保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。

3房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

3.1房地產(chǎn)測(cè)繪采用比例尺大

房地產(chǎn)測(cè)繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國(guó)最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時(shí)也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

3.2房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容上與地形測(cè)量有本質(zhì)區(qū)別

地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測(cè)定其范圍和界線，還要測(cè)算其面積，調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量和價(jià)值。地形測(cè)量沒有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求，而地形測(cè)量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

3.3修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)繪及時(shí)

城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5～10年，而房地產(chǎn)測(cè)繪的復(fù)測(cè)周期不能按幾年來(lái)測(cè)算，城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，對(duì)房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)也應(yīng)及時(shí)修測(cè)，對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)修補(bǔ)測(cè)，變更測(cè)繪。

3.4房地產(chǎn)測(cè)繪人員業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高

房地產(chǎn)測(cè)繪人員不僅要熟練掌握測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪業(yè)務(wù)，運(yùn)用各種測(cè)繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)。作為一個(gè)稱職的房地產(chǎn)測(cè)繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測(cè)算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測(cè)繪。

4現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用

4.1全站儀在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

全站儀是現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)量中常用的數(shù)據(jù)采集設(shè)備。它是一種集測(cè)距裝置、測(cè)角裝置和微處理器為一體的新型測(cè)量?jī)x器。全站儀能自動(dòng)測(cè)量和計(jì)算，并通過電子簿或直接實(shí)現(xiàn)自動(dòng)記錄、存儲(chǔ)和輸出。當(dāng)今的全站儀已經(jīng)達(dá)到令人不可致信的角度和距離測(cè)量精度，既可以人工操作也可自動(dòng)操作，既可遠(yuǎn)距離遙控運(yùn)行也可以機(jī)載應(yīng)用程序控制下使用。全站儀這一最常規(guī)的測(cè)量?jī)x器將在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)測(cè)量中發(fā)揮越來(lái)越大的作用。

4.2機(jī)助制圖在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

近年來(lái)，計(jì)算機(jī)輔助制作房地產(chǎn)圖取得了飛速發(fā)展，在眾多的制圖系統(tǒng)中，人們普遍采用美國(guó)AUTODESK公司的AUTOCAD對(duì)所測(cè)的房地產(chǎn)圖加以修改和整飾。在AUTOCAD系統(tǒng)中，只要把數(shù)據(jù)預(yù)處理產(chǎn)生的房地產(chǎn)圖形交換文件調(diào)入生成圖形時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)所測(cè)的地物全會(huì)按照實(shí)地的相關(guān)位置、相似、準(zhǔn)確的呈現(xiàn)在顯示屏上，看起來(lái)一目了然。在對(duì)圖形的處理上，AUTOCAD具有強(qiáng)大完備的功能，操作簡(jiǎn)便易行。它還具有良好的自我保護(hù)特性，即使非規(guī)范操作也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)本身構(gòu)成任何傷害。因此，用其來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)圖形編輯十分方便。

4.3房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)（GIS）的使用

管理的現(xiàn)代化、決策的科學(xué)化將要求對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量信息的處理方法由用手工操作到計(jì)算機(jī)處理等現(xiàn)代化技術(shù)，其作用也由一般統(tǒng)計(jì)發(fā)展為輔助決策，進(jìn)而形成房地產(chǎn)測(cè)量信息系。但建立房地產(chǎn)測(cè)量信息處理系統(tǒng)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它要求有比較高的技術(shù)素質(zhì)和管理水平。作為世界GIS的拓荒者，美國(guó)環(huán)境系統(tǒng)研究所（ER-SI）在GIS領(lǐng)域已有近三十年的歷史，其代表產(chǎn)品ARC/INFO是當(dāng)今世界上最完整的GIS系統(tǒng)，它所包含的幾千個(gè)GIS分析工具已經(jīng)被各個(gè)領(lǐng)域的項(xiàng)目所采用，給測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算、繪圖帶來(lái)了技術(shù)革命。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)量信息管理現(xiàn)代化已越來(lái)越被人們所重視。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的振興，期待著計(jì)算機(jī)等管理自動(dòng)化技術(shù)的更廣泛應(yīng)用，以及應(yīng)用水平的逐步提高。

總之，房地產(chǎn)測(cè)繪涉及千家萬(wàn)戶，是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。為了保證測(cè)繪精確性和準(zhǔn)確性，對(duì)于從事房地產(chǎn)測(cè)量及信息管理的工作人員應(yīng)全面了解房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)繪手段，更好地為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。