泰州市海陵區(qū)房產(chǎn)管理處

摘要：隨著房地產(chǎn)測(cè)繪逐步進(jìn)入市場(chǎng)，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而且也可以利用豐富的房地產(chǎn)測(cè)繪成果資源為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、綠化環(huán)保、治安消防、文教衛(wèi)生、水利交通、財(cái)政稅收、金融保險(xiǎn)、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃?xì)夤?yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，從而達(dá)到信息共享，避免重復(fù)測(cè)繪、重復(fù)投入，提高經(jīng)濟(jì)效益。所以，我們要加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪的管理，以利于更好地為社會(huì)服務(wù)。文章針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范在執(zhí)行中產(chǎn)生的問(wèn)題，結(jié)合相關(guān)的測(cè)繪規(guī)范進(jìn)行了深入的探討。

關(guān)鍵詞：勘丈；測(cè)量精度；坐標(biāo)反算；商品房；質(zhì)量管理

1.前言

房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實(shí)現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。

為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，提高商品房銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，建設(shè)部專(zhuān)門(mén)制定了《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但在實(shí)際工作中涉及到此類(lèi)問(wèn)題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對(duì)這方面的幾個(gè)問(wèn)題作更深入的探討。

2.檢定儀器和棱鏡常數(shù)問(wèn)題

由于房產(chǎn)測(cè)量精度要求高，目前開(kāi)展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門(mén)檢定過(guò)的儀器進(jìn)行測(cè)量.對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠(chǎng)家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn).通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上.這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)（零）和棱鏡常數(shù)（至棱鏡后背位置的參數(shù)），就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。

這里還應(yīng)注意這樣一個(gè)問(wèn)題，如果用該棱鏡去發(fā)展測(cè)站點(diǎn)的話(huà)，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對(duì)中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)。

3.房屋測(cè)量中的偏心測(cè)量問(wèn)題

一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積，這時(shí)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測(cè)。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測(cè)定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。

4.對(duì)稱(chēng)邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題

在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測(cè)了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對(duì)稱(chēng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識(shí)習(xí)慣。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱(chēng)邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算

5.共有面積分?jǐn)倖?wèn)題

對(duì)于一般的住宅樓，需要計(jì)算出每戶(hù)的建筑面積。這時(shí)，首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶(hù)的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶(hù)應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。

對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，?yīng)按照誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。文章以二?jí)分?jǐn)傆?jì)算為例，詳細(xì)說(shuō)明住宅樓的二級(jí)分?jǐn)傆?jì)算舉例如下：

一幢四層別墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對(duì)稱(chēng)，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒(méi)有在樓梯處留門(mén)，也即未實(shí)際使用樓梯，且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車(chē)庫(kù)。因此，需要二級(jí)分?jǐn)?。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅喝缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅、車(chē)庫(kù)共同分?jǐn)?，因?yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車(chē)庫(kù)直接使用.但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟?gòu)房?jī)r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>

6 加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工程的質(zhì)量管理的幾點(diǎn)建議

（1）加強(qiáng)測(cè)繪工程的質(zhì)量管理點(diǎn)

測(cè)繪工程的質(zhì)量管理點(diǎn)應(yīng)分別設(shè)定在人員、設(shè)備和數(shù)據(jù)采集過(guò)程上.人員的質(zhì)量管理點(diǎn)主要是人員的能力水平能必須夠勝任工作崗位，如：需達(dá)到一定的學(xué)歷、職稱(chēng)、工齡、業(yè)績(jī)、培訓(xùn)等.設(shè)備的質(zhì)量管理點(diǎn)則是年檢和使用前的檢查及校準(zhǔn)，從而確保設(shè)備正常工作，滿(mǎn)足工程使用.測(cè)繪工程數(shù)據(jù)采集過(guò)程的質(zhì)量管理建立三個(gè)固定管理點(diǎn)：第一，己知數(shù)據(jù)的檢查；第二，控制數(shù)據(jù)的檢查；第三，地形要素，圖形，碎部數(shù)據(jù)的檢查.

（2）制定相關(guān)管理的規(guī)范文件

新《測(cè)繪法》中，對(duì)各類(lèi)測(cè)繪進(jìn)行了明確的分類(lèi).但是，因?yàn)槭艿疆?dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，在基礎(chǔ)測(cè)繪和市場(chǎng)類(lèi)測(cè)繪項(xiàng)目操作過(guò)程中，依然會(huì)發(fā)現(xiàn)界限不夠明確和模糊的地方，因此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步從法律角度明確出從事政府基礎(chǔ)測(cè)繪的測(cè)繪隊(duì)伍，使其退出目前測(cè)繪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只專(zhuān)注于對(duì)公共服務(wù)的產(chǎn)品生產(chǎn).同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的各類(lèi)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格劃分，制定相關(guān)的政策文件，提供公開(kāi)測(cè)繪市場(chǎng)信息，為市場(chǎng)主體營(yíng)造出公平競(jìng)爭(zhēng)的透明環(huán)境.

（3）完善自我監(jiān)督的機(jī)制

各企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化日常質(zhì)量監(jiān)督和考核，將質(zhì)量監(jiān)督和質(zhì)量考核結(jié)合到日常的工作中，并建立和完善合理的獎(jiǎng)懲制度，再通過(guò)崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)和技術(shù)質(zhì)量工作獎(jiǎng)懲制度來(lái)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的.同時(shí)，企業(yè)的質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管人員，應(yīng)充分利用信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、過(guò)程監(jiān)控觀察結(jié)果、申訴以和回訪(fǎng)記錄等信息，對(duì)其認(rèn)真分析并找出已有和潛在的不合格原因，制定切實(shí)可行的預(yù)防措施，以正式文件下發(fā)到各部門(mén)，責(zé)成相關(guān)部門(mén)制訂措施計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正.

7結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。建議對(duì)現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒(méi)有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說(shuō)明或修訂，減少測(cè)量工作產(chǎn)生的法律糾紛。