宜賓學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 644000

摘要：住宅項(xiàng)目作為固定資產(chǎn)，其選址關(guān)系到項(xiàng)目的使用性和項(xiàng)目對(duì)購房者的吸引力，也是項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素。住宅選址應(yīng)從生活、交通的便利性和環(huán)境、規(guī)劃等方面要素來考慮，在注重市政配套，道路建設(shè)和城市規(guī)劃等基本原則下進(jìn)行。通過良好的住宅選址，建設(shè)與之相適應(yīng)的住宅項(xiàng)目，使購房者滿足自身需求，開發(fā)商獲得較好收益，促進(jìn)住宅項(xiàng)目的良性循環(huán)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅項(xiàng)目；選址；要素；原則

住宅選址是購房者購買時(shí)要考慮的一個(gè)重要因素，直接影響到消費(fèi)者對(duì)住宅的選購。所以，住宅開發(fā)項(xiàng)目選址成為了開發(fā)商考慮的主要問題，且選址對(duì)本身商品房銷售的影響是顯而易見的。較好的項(xiàng)目選址不僅在生活上給使用者帶來社會(huì)效益，更能體現(xiàn)住宅作為商品的屬性，使住房具有資本效益。住宅項(xiàng)目作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資和固定資產(chǎn)，它具有較長(zhǎng)的周期性和固定性，一旦選定地理位置便不可改變。于是選址對(duì)于周邊自然和社會(huì)環(huán)境、交通以及未來發(fā)展等的考慮，都是住宅選址的重要依據(jù)。

1.住宅項(xiàng)目選址發(fā)展。住宅選址往往也就決定了人們對(duì)住宅的定位和商品房?jī)r(jià)格的高低。消費(fèi)者選擇住宅區(qū)位總是希望在滿足自己居住需求的同時(shí)，更能獲得日常生活水平提高的最大滿足，并且希望自己處于有一定高度社會(huì)地位的住宅環(huán)境中。總的來說，城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)模在發(fā)展到一定階段，就會(huì)讓人們有嶄新的居住享受和住宅滿足，這使得住宅區(qū)位在城市社會(huì)發(fā)展中有了改變和調(diào)整。

現(xiàn)代城市住宅選址發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）通過城市的發(fā)展更新，使得城市中心區(qū)域的地位越發(fā)明顯，對(duì)舊城的改造也使原有的城市核心區(qū)在用地功能方便發(fā)生了轉(zhuǎn)換。城市中心區(qū)由于其已經(jīng)成熟的周邊配套和繁華性，有寸土寸金之稱，在城市中心位置新建大量的密集住宅，住宅類型向高層發(fā)展，檔次也不斷提高，此類住宅對(duì)城市感強(qiáng)的人群吸引巨大。

（2）雖然城市中心區(qū)域?qū)彿空叩奈艽?，但其高昂的價(jià)格也使大部分購房者望而卻步。此時(shí)，郊區(qū)因?yàn)檫h(yuǎn)離城市中心，周邊配套較差等，土地價(jià)格一般較低，所以容易出現(xiàn)兩級(jí)分化。一是占地較大，需要遠(yuǎn)離城市的豪華別墅等低密度住宅；二是，同樣因?yàn)橥恋貎r(jià)格低而出現(xiàn)的低收入的居民住宅區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房，甚至是活動(dòng)板房等。

（3）以住宅集中化為表現(xiàn)，大量商品房集中于某一區(qū)域集中開發(fā)建設(shè)，不同區(qū)域的住宅在同一區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)高度、外觀、品質(zhì)等的統(tǒng)一性。另外，由于城市居民家庭收入、社會(huì)地位、家庭生命周期、文化狀況的差別，造成了城市居住階層的分化。

2.選擇要素。因?yàn)樽≌玫氐倪x址主要是為了使人們生活更加便利，所有環(huán)境都達(dá)到人們的要求，根據(jù)人們對(duì)這些要求的需求與重要程度，主要考慮如下要素：生活便利性、交通、生態(tài)環(huán)境、人文、規(guī)劃因素等。

（1）生活便利往往是消費(fèi)者選擇住宅位置的首要考慮因素。所以住宅周邊的超市、商場(chǎng)、菜市場(chǎng)、餐館等商業(yè)設(shè)施的完備性決定了基本生存的需求；郵局、銀行、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益設(shè)施的完備性決定了社會(huì)生活的便利與否；水、電、燃?xì)?、電信等基礎(chǔ)設(shè)施的完備性決定了居住生活的基本保障。

（2）交通是人們生產(chǎn)生活向外延伸的必備條件。交通便利性首先體現(xiàn)在住宅地塊的周邊道路是否具備，即是否有道路與住宅相連相通。其次周邊公交路線，輕軌、地鐵線路及其站點(diǎn)等公共交通設(shè)施的設(shè)置與便捷程度也是重要因素。最后，交通道路的通行能力、暢通或擁擠與否、與其他干道的連接方便與否、道路的交通等級(jí)類型等交通通達(dá)程度情況也影響著交通便利性。

（3）住宅地塊周邊是否具有公園、綠化、水景、山景等生態(tài)環(huán)境資源，或者這些資源與項(xiàng)目地塊的遠(yuǎn)近程度?，F(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)于住宅自然環(huán)境的要求越來越高，所以在項(xiàng)目沒有形成自身小區(qū)環(huán)境的前提下，項(xiàng)目周邊生態(tài)景觀環(huán)境的優(yōu)美程度、噪聲、空氣污染程度等就是人們對(duì)自然環(huán)境選擇的重要考慮。人們生活水平提升越高，這種自然環(huán)境要素對(duì)項(xiàng)目選址的影響就越大。

（4）人是具有社會(huì)性的，人文環(huán)境就是隨著人類社會(huì)生活要素形成的，主要包括歷史、文化、風(fēng)俗習(xí)慣、消費(fèi)偏好、社會(huì)地位以及犯罪狀況等等。這些要素將在伴隨在住宅周圍，形成一個(gè)基本不受個(gè)人意識(shí)影響的人文環(huán)境范圍，對(duì)購房者的影響巨大。所有的的社會(huì)人文環(huán)境要素最終將資本化到住宅的價(jià)值中，并從深層次影響到人們對(duì)居住區(qū)位的選擇。

（5）規(guī)劃因素是對(duì)住宅位置將來各方面發(fā)展的綜合影響。不僅關(guān)系到居住區(qū)位現(xiàn)有的狀況和周邊利用的情況，更重要的是規(guī)劃建設(shè)方案的實(shí)施將直接影響現(xiàn)有主宰在未來的居住區(qū)位上的變化。比如項(xiàng)目地址位于城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)內(nèi)，那么區(qū)域發(fā)展對(duì)住宅選址的影響就帶有長(zhǎng)遠(yuǎn)性。隨著城市的建設(shè)，原本處于城市邊緣的項(xiàng)目位置可能會(huì)逐步變成城市區(qū)域中心，這對(duì)住宅各方面價(jià)值的提升是不容小視的。

3.選址原則。在考慮了上述住宅項(xiàng)目選址的影響因素以后，住宅選址的基本原則是：首先滿足城市總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位；其次在現(xiàn)有城市交通情況下，考量市政基礎(chǔ)配套設(shè)施，包括由開發(fā)商自己建設(shè)的配套市政設(shè)施；最后就是符合自然環(huán)境保護(hù)要求和周邊已有設(shè)施的控制。

（1）住宅定位要與城市的總體建設(shè)規(guī)劃相一致，這也是城市規(guī)劃條件下很多土地出讓的基本要求?，F(xiàn)代城市規(guī)劃中的舊城改造，舊地塊拆除原有建筑后，新建了辦公、商業(yè)和住宅樓，以及新辟道路、綠地和公共休息場(chǎng)所等，對(duì)于提高城市發(fā)展水平有很大好處。舊城改造基本面對(duì)任務(wù)繁重、拆遷安置成本高等問題，基本上土地價(jià)格也是一個(gè)城市中最高，對(duì)于項(xiàng)目選址而言價(jià)格便是第一問題。但應(yīng)該看到，相對(duì)而言市區(qū)具有商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、教育資源集中等優(yōu)點(diǎn)，這將無疑給住宅帶來巨大吸引力，應(yīng)該認(rèn)真衡量，謹(jǐn)慎選擇舊城改造的項(xiàng)目選址。

（2）市政設(shè)施是住宅居民生活的基本設(shè)施，住宅項(xiàng)目的建設(shè)要考慮市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套對(duì)該項(xiàng)目存在的影響。項(xiàng)目選址要在市政設(shè)施配套完善的地區(qū)，以滿足對(duì)水、電、燃?xì)狻⑴潘?、通訊、城市道路的需求。此外，住宅?xiàng)目選址時(shí)應(yīng)該具有地質(zhì)條件良好，比較適應(yīng)于建設(shè)的地理區(qū)位，動(dòng)工前先查勘當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件和水文條件。

（3）住宅項(xiàng)目選址要考慮所在城市周邊交通發(fā)展和公共交通運(yùn)行情況，在城市周邊交通便利和公共交通運(yùn)行繁榮的地區(qū)選擇住宅地，會(huì)給住宅使用者的出行生活帶來便捷。住宅選址應(yīng)以交通的現(xiàn)狀和未來發(fā)展為考慮，越是交通便利的位置越好。我國現(xiàn)在城市建設(shè)，特別是新建城區(qū)的住宅建設(shè)，同國外許多城市居住區(qū)選址一樣，優(yōu)先發(fā)展地面甚至地下交通，并延伸到郊區(qū)，然后在其周邊建設(shè)住宅群。

（4）住宅項(xiàng)目選址應(yīng)考慮住宅周邊的自然生態(tài)環(huán)境，注重良好生態(tài)給項(xiàng)目帶來的品質(zhì)提高。同時(shí)，不能因?yàn)樽≌慕ㄔO(shè)使得周邊的建筑利益受到損壞，盡可能避免住宅涉及對(duì)國家文化遺址、軍事禁區(qū)、一般軍事設(shè)施等的影響，并且符合法律規(guī)定。最后，項(xiàng)目選址對(duì)于園林綠地和古樹名木保護(hù)等也是環(huán)保和周邊設(shè)施中注意的問題。

項(xiàng)目選址是項(xiàng)目建設(shè)的前期工作，選址即確定了項(xiàng)目的將來。一個(gè)好的地理位置能給人們帶來各種生活便利和福利，并且使商品房的經(jīng)濟(jì)屬性得以體現(xiàn)和提高。只有好的項(xiàng)目位置的選擇才會(huì)讓居民住得踏實(shí)安心，能成就購房者和開發(fā)商的雙贏，促進(jìn)住宅項(xiàng)目的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 何芳.城市土地經(jīng)濟(jì)與利用（第二版）[M] .同濟(jì)大學(xué)出版社，2009.11.

[2] 林瑩.我國住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)位選擇研究[D] .暨南大學(xué)，2008.

[3] 劉茜茜.房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值影響因素分析[J] .沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2011.7.