汕頭市中海宏洋地產(chǎn)有限公司 515000

最近幾年在國務(wù)院穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)不斷重組、洗牌，開發(fā)效率必須加強(qiáng)、提高，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)由規(guī)模及數(shù)量迅速膨脹、投資高回報(bào)的“粗放式”經(jīng)營模式急需向“精細(xì)化”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：成本控制；建安成本

文章從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀作為出發(fā)點(diǎn)，入手研究建安成本的控制，以成本管控的最佳途徑作為探討目的。從實(shí)踐出發(fā)，主線為開發(fā)進(jìn)程，從實(shí)踐角度分析論證各階段的成本控制手段，以找出最佳成本控制的途徑。本文章對于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、控制建安成本、開發(fā)成本的降低、經(jīng)濟(jì)效益的提高，實(shí)踐意義較強(qiáng)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要程序

1、決策階段

此階段是開展成本事前控制的基礎(chǔ)，雖然這時(shí)項(xiàng)目還只是設(shè)想、方案，但是它對于后續(xù)成本控制工作的影響確是很明顯。從戰(zhàn)略上講，其決定了項(xiàng)目是多元化、低成本還是其它方式進(jìn)入市場。產(chǎn)品的定位也很關(guān)鍵，例如高、中、低等不同的檔次，實(shí)際上就大體定位了成本標(biāo)準(zhǔn)。此階段的主要工作是進(jìn)行市場調(diào)查和市場分析，尋求投資機(jī)會(huì)；要對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，確定開發(fā)什么性質(zhì)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目建在何處、規(guī)模多大、投資估算額多少、投資來源是否落實(shí)、市場前景如何；該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否合理、技術(shù)上是否可行、財(cái)務(wù)上是否盈利等等。通常是通過多方案比較，提出評價(jià)意見，推薦最佳方案，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

決策階段確定了開發(fā)方案后，就進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)一般又分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。在這一系列的設(shè)計(jì)過程中，隨著工程實(shí)體的逐步清晰和細(xì)化，成本指標(biāo)也越來越細(xì)化。特別是施工圖的設(shè)計(jì)，其主要設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)重影響成本，例如主體結(jié)構(gòu)的混凝土含量、鋼含量、戶型的大小、交樓的標(biāo)準(zhǔn)等。。施工圖設(shè)計(jì)的全面性和準(zhǔn)確性也將嚴(yán)重影響建安成本，通常設(shè)計(jì)變更、簽證都是產(chǎn)生于設(shè)計(jì)考慮的漏洞。設(shè)計(jì)變更、簽證，也是造成合同價(jià)格決算時(shí)調(diào)整的主要因素，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)建安成本的控制非常重要。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用占總開發(fā)成本的比例為 1%左右，但是卻決定了 80%以上的成本。因此設(shè)計(jì)階段通常運(yùn)用限額設(shè)計(jì)以保證不超過設(shè)計(jì)概算。

3、招投標(biāo)階段

嚴(yán)格意義上講，招投標(biāo)并不能單獨(dú)劃分為一個(gè)階段，因?yàn)檎型稑?biāo)是一種流程，是劃分各方權(quán)利責(zé)任，保證工程順利進(jìn)行的一種手段。在工程實(shí)踐中，招投標(biāo)可能一直存在，直到工程建設(shè)完成，這主要是由于工程項(xiàng)目建設(shè)周期較長，各業(yè)施工單位進(jìn)場時(shí)間不一致，各種材料需求進(jìn)度不一，以及甲方為控制成本采取的手段不同。但招投標(biāo)對于房地產(chǎn)公司的建安成本控制非常重要，招投標(biāo)時(shí)形成的招標(biāo)文件、工程量清單、最高限價(jià)、洽商記錄等，是工程進(jìn)入施工階段前甲方最能控制建安成本的最后一關(guān)。以固定單價(jià)合同為例，招投標(biāo)時(shí)可以通過評標(biāo)分析，綜合分析各施工單位對于同一分項(xiàng)工程的報(bào)價(jià)，從而在合同談判時(shí)取得最有利的結(jié)果。但同時(shí)也導(dǎo)致了在實(shí)際操作中大部分公司以低價(jià)中標(biāo)為原則，不斷地壓低綜合單價(jià)現(xiàn)象，而施工單位也通過前期低價(jià)中標(biāo)，后期以各種可以挖掘的約定不清楚的條款進(jìn)行索賠，甚至故意停工的亂象，給目標(biāo)成本的超支、項(xiàng)目現(xiàn)場的管理埋下隱患，因此在綜合分析的過程中，企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中不斷研究實(shí)際的工人定額，詢得準(zhǔn)確的市場價(jià)格，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫，以準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的綜合單價(jià)，從而避免定出一個(gè)低于施工企業(yè)普遍成本的綜合單價(jià)。

4、施工階段

取得施工許可證后，第一次破土動(dòng)工即標(biāo)志著開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段。施工階段的主要執(zhí)行者是建筑施工企業(yè)，施工企業(yè)是開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的直接指揮者和生產(chǎn)者。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要的管理階段。在此階段，開發(fā)者的意圖將得以實(shí)質(zhì)性的實(shí)施，設(shè)計(jì)圖紙將變成現(xiàn)實(shí)。雖有資料表明對房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響最大的是前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，但是開發(fā)項(xiàng)目總投資的70%以上是在這個(gè)階段投入的，工程實(shí)體也是在這個(gè)階段形成的。其工期、質(zhì)量等將直接影響到最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在此階段開發(fā)企業(yè)的主要管理工作，包括配合施工企業(yè)做好各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，如按時(shí)交出施工場地，完成場地的平整、三通工作等，及時(shí)提供設(shè)計(jì)圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制；嚴(yán)格按照合同條款付款，審查設(shè)計(jì)變更、簽證、工程量等；協(xié)各參與單位的關(guān)系，如設(shè)計(jì)院與施工單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)商的關(guān)系；參與各主要分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收及最后的竣工驗(yàn)收。該階段成本控制主要是事中成本控制，由于成本的不斷變化，主要是考慮動(dòng)態(tài)成本控制?？⒐そY(jié)算等事后成本控制，主要是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)為下期項(xiàng)目服務(wù)。

5、銷售階段

從開發(fā)程序上講，銷售階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程的最后一項(xiàng)內(nèi)容。但是由于房屋銷售的情況特殊—預(yù)售，所以該階段從地上一層之后就開始銷售了。而且，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是分期進(jìn)行的，銷售工作幾乎是連續(xù)不斷。但是此階段的成本在整個(gè)投資中所占比例很小，主要是銷售廣告費(fèi)、銷售人員的工資或者銷售代理費(fèi)。

值得一提的是，在銷售過程中主要前后策略及營銷思路的統(tǒng)一，這樣可以避免不必要的麻煩，例如促銷優(yōu)惠比例及期限。在制定房屋銷售合同時(shí)也應(yīng)特別注意交房日期，通電、暖、氣等的承諾。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、不確定性因素多以及國家政策的不斷變化，而房地產(chǎn)企業(yè)由于承擔(dān)著較大的投資資金風(fēng)險(xiǎn)，希望越早收回投資越好。加上銷售吸引顧客的需要，在銷售合同中都需要承諾一定的時(shí)間期限。然而延期交房等事件也是經(jīng)常發(fā)生的，這時(shí)對于合同設(shè)計(jì)的條款就顯得非常重要，比如房地產(chǎn)企業(yè)違約時(shí)的處理方式，違約金的比例等，都是防不必要成本發(fā)生的方法。

二、建立數(shù)據(jù)庫提供定量支持給成本控制

成本數(shù)據(jù)庫是對過去工程項(xiàng)目實(shí)施中成本數(shù)據(jù)的總結(jié)和沉淀，根據(jù)不同的區(qū)域、業(yè)態(tài)、檔次、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、來進(jìn)行分類存儲(chǔ)的。其中主要包括有技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩大內(nèi)容，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體現(xiàn)的主要是按照成本科目劃分，每個(gè)科目在建造過程中產(chǎn)生的單方成本費(fèi)用，技術(shù)指標(biāo)則是對不同口徑的項(xiàng)目中各類材料、重要人工等一些主要內(nèi)容在技術(shù)上的含量進(jìn)行具體分析，例如混凝土含量、鋼筋含量、窗地比等一些技術(shù)內(nèi)容。

根據(jù)不同的數(shù)據(jù)來源，成本數(shù)據(jù)庫能夠分為企業(yè)外部數(shù)據(jù)庫和企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫主要是根據(jù)本企業(yè)的內(nèi)部項(xiàng)目做出分析得出的，外部數(shù)據(jù)庫主要是根據(jù)調(diào)研手段從其他企業(yè)來獲得的數(shù)據(jù)。

三、建立成本數(shù)據(jù)庫的意義

1、提供經(jīng)濟(jì)指標(biāo)支持給目標(biāo)成本

在成本數(shù)據(jù)庫中，包含的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對于目標(biāo)成本合理的下達(dá)有著理論指導(dǎo)的意義，完整的一份數(shù)據(jù)庫，是按照區(qū)域、業(yè)態(tài)、檔次技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等一些口徑來分類整理的。對于新開工的項(xiàng)目，需要合理的目標(biāo)成本，而目標(biāo)成本定價(jià)太高會(huì)產(chǎn)生浪費(fèi)，而目標(biāo)成本定價(jià)太低又不能實(shí)現(xiàn)，從而無法達(dá)到執(zhí)行目的，因此，數(shù)據(jù)庫的作用就能得到展現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)會(huì)按照新開項(xiàng)目的規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)，在內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中就能夠找到相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目，對一定幅度的人工、材料漲價(jià)等一系列因素進(jìn)行考慮，同時(shí)分析對比外部數(shù)據(jù)庫中類似項(xiàng)目，給新項(xiàng)目制定一個(gè)合理的目標(biāo)成本。

2、提供技術(shù)指標(biāo)支持限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目不同，技術(shù)指標(biāo)的含量也就不同，但在相同區(qū)域中類似項(xiàng)目在主要的技術(shù)內(nèi)容上沒有根本性差別，所以開始設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)，可以按照成本數(shù)據(jù)庫中的技術(shù)指標(biāo)給設(shè)計(jì)單位一個(gè)合理的技術(shù)指標(biāo)，既能夠有理的說服設(shè)計(jì)單位，同時(shí)也能夠節(jié)省企業(yè)自身建設(shè)成本。

3、提供數(shù)據(jù)支撐項(xiàng)目實(shí)施過程中動(dòng)態(tài)成本的控制

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，動(dòng)態(tài)成本中已發(fā)生金額在逐漸擴(kuò)大，項(xiàng)目的成本管理人員在此時(shí)能夠參考相關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)庫之中相關(guān)科目以及已經(jīng)發(fā)生的成本來對比分析，過大偏離發(fā)生時(shí)，能夠及時(shí)的提出預(yù)警，從而達(dá)到建安成本控制的目的。同時(shí)也存在這樣的情況，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都具有獨(dú)立性，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間不可能完全相同，當(dāng)成本已超支，但現(xiàn)場又不得不實(shí)施某項(xiàng)目內(nèi)容的時(shí)候，也應(yīng)反思目標(biāo)成本制定的合理性，綜合分析項(xiàng)目的特殊性，區(qū)別對待，避免刻板地定義目標(biāo)成本，從而為后期開發(fā)的項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

結(jié)語：

項(xiàng)目開發(fā)成本主要由土地成本、建安成本、間接成本、融資成本、營銷成本五部分構(gòu)成。其中一線城市的土地成本占比高，一般在 60%左右，建安成本一般占比約為 35%，中小城市土地成本一般占比只有 20%多，建安成本的占比約達(dá)到 75%，這兩部分構(gòu)成了房產(chǎn)企業(yè)的主要支出內(nèi)容。

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