揚(yáng)州嘉年華置業(yè)有限公司 江蘇省揚(yáng)州市寶應(yīng)縣 225811

摘要：目前，居民消費(fèi)水平持續(xù)提高，對(duì)于住房消費(fèi)來(lái)說(shuō)，逐漸成為關(guān)注熱點(diǎn)。通過(guò)刺激住房消費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)自身自身較為良好發(fā)展。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到有效發(fā)展，但是競(jìng)爭(zhēng)激烈程度逐漸加大。基于此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有從項(xiàng)目成本方面做起，成本予以有效控制，企業(yè)才能得以生存，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)自身有效發(fā)展。本文從成本控制方面著手，闡述自身關(guān)于成本控制相關(guān)看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；各階段；成本控制；看法

對(duì)于成本控制而言，屬于房地產(chǎn)管理實(shí)施階段，較為重要內(nèi)容。項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施階段，應(yīng)該力求實(shí)現(xiàn)貫穿全程。特別對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)激烈市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)，只有力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，成本控制落實(shí)到位，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際開展過(guò)程中，成本優(yōu)勢(shì)才能充分凸顯。

一、設(shè)計(jì)階段成本控制策略

（一）工程設(shè)計(jì)階段，提倡招投標(biāo)制度

對(duì)于廣大建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，實(shí)際開展委托設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需廣泛推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。只有這樣，才能充分實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度、質(zhì)量控制。設(shè)計(jì)單位選擇環(huán)節(jié)，力求運(yùn)用設(shè)計(jì)招標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案合理選擇[1]。設(shè)計(jì)方案確定環(huán)節(jié)，采用組織競(jìng)選方式，能夠真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)選擇，設(shè)計(jì)質(zhì)量方面，予以充分保障。對(duì)于具體設(shè)計(jì)階段，應(yīng)從實(shí)際情況方面著手，分階段予以招標(biāo)。

（二）技術(shù)和經(jīng)濟(jì)力求有機(jī)結(jié)合

對(duì)于造價(jià)控制來(lái)說(shuō)，屬于全階段控制。與此同時(shí)，屬于動(dòng)態(tài)控制。尤其對(duì)于設(shè)計(jì)階段，面向單體予以設(shè)計(jì)方案需要全面有效確定，初步設(shè)計(jì)力求充分落實(shí)。只有這樣，建設(shè)項(xiàng)目才能初具模型，同時(shí)保障方案能夠?qū)嵤?。?duì)于設(shè)計(jì)階段來(lái)說(shuō)，需要力求實(shí)現(xiàn)良好造價(jià)控制，同時(shí)力求加強(qiáng)不同設(shè)計(jì)方案對(duì)比，關(guān)于那些不合理設(shè)計(jì)，還需認(rèn)真提出合理化自身意見。只有這樣，造價(jià)控制目標(biāo)才能順利實(shí)現(xiàn)，并能真正實(shí)現(xiàn)合理節(jié)約投資。

（三）推行合理化限額設(shè)計(jì)

通過(guò)限額設(shè)計(jì)，遵循批準(zhǔn)投資，對(duì)于初步設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崿F(xiàn)有效估算控制。充分遵循設(shè)計(jì)總概算，施工圖設(shè)計(jì)更加到位，概算能夠?qū)崿F(xiàn)真正控制?；陂_發(fā)單位方面來(lái)說(shuō)，所謂合理化限額設(shè)計(jì)，通常指在有效資金條件下，工程標(biāo)準(zhǔn)方面，具體規(guī)模方面，能夠?qū)崿F(xiàn)較為合理確定。遵循限額設(shè)計(jì)原則，根據(jù)分解投資額，合理控制工程項(xiàng)目量，設(shè)計(jì)才能充分落實(shí)。與此同時(shí)，事先加強(qiáng)內(nèi)部調(diào)整工作，從投資措施方面著手，力求實(shí)現(xiàn)節(jié)約。只有這樣，無(wú)論造價(jià)還是工程量，都能實(shí)現(xiàn)有效控制，不會(huì)超出限額范圍。

（四）設(shè)計(jì)出圖之前，注重加強(qiáng)審核

出圖之前，需要不斷重視加強(qiáng)審核。審核工作只有充分到位，才能真正實(shí)現(xiàn)良好工程變更控制。正式實(shí)現(xiàn)出圖前期，對(duì)于廣大開發(fā)企業(yè)，有必要還需組織相關(guān)專家，關(guān)于圖紙開展審核，技術(shù)方面來(lái)說(shuō)，合理性能否保障。對(duì)于具體施工來(lái)說(shuō)，能否真正可行[2]。對(duì)于工程造價(jià)而言，能否具備經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，普遍需要予以有效審核。只有力求實(shí)現(xiàn)基于各個(gè)角度，不斷加強(qiáng)關(guān)于圖紙審核，才能使設(shè)計(jì)質(zhì)量方面來(lái)說(shuō)，真正得到有效提高。

二、招投標(biāo)階段成本控制策略

（一）對(duì)于招標(biāo)工作，需講求誠(chéng)信

實(shí)際進(jìn)行招標(biāo)之前，需對(duì)施工單位信息方面，予以較為嚴(yán)格審查。如果情況較為必要，應(yīng)該予以實(shí)地考察工作。關(guān)于諸多不良現(xiàn)象，也能得到充分有效避免。招標(biāo)工作具體實(shí)施階段，才能充分實(shí)現(xiàn)公平公正，同時(shí)能夠公開。項(xiàng)目成本方面來(lái)說(shuō)，才能真正實(shí)現(xiàn)較為良好控制。

（二）關(guān)于招標(biāo)文件，需要力求做好編制

對(duì)于造價(jià)管理人員來(lái)說(shuō)，需要注重加強(qiáng)數(shù)據(jù)以及資料有效篩選，同時(shí)不斷加強(qiáng)總結(jié)。關(guān)于各種潛在因素，是否影響工程項(xiàng)目成本，需要對(duì)其予以有效預(yù)測(cè)，同時(shí)注重加強(qiáng)分析。然后，招標(biāo)文件方面，需要加強(qiáng)對(duì)其編制。招標(biāo)文件內(nèi)容方面，一旦涉及費(fèi)用，力求加強(qiáng)條款不斷推敲。只有這樣，日后造價(jià)控制才能到位。

（三）加強(qiáng)評(píng)標(biāo)管理

對(duì)于評(píng)標(biāo)階段而言，注重加強(qiáng)投標(biāo)文件分析，這樣才能有效避免不平衡報(bào)價(jià)產(chǎn)生。除此之外，加強(qiáng)投標(biāo)單位鼓勵(lì)，使其能夠基于專業(yè)角度，提出合理有效建議或者對(duì)策[3]。對(duì)于實(shí)際招標(biāo)環(huán)節(jié)，從群體項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)方面著手，無(wú)論品牌還是供應(yīng)商，能夠充分予以保障長(zhǎng)期合作。保障質(zhì)量作為前提，同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格優(yōu)惠，進(jìn)行達(dá)到雙贏目的。對(duì)于評(píng)標(biāo)實(shí)施階段，報(bào)價(jià)評(píng)審力求合理，充分考慮工作內(nèi)容，加強(qiáng)施工方案評(píng)判。通常來(lái)說(shuō)，關(guān)于定標(biāo)實(shí)施階段，關(guān)于施工隊(duì)伍選擇，報(bào)價(jià)力求合理。對(duì)于施工隊(duì)伍來(lái)說(shuō)，需要對(duì)其予以綜合考慮。資信情況究竟如何，經(jīng)濟(jì)狀況是否良好，施工能力能否保障。

三、施工階段成本控制相關(guān)對(duì)策

（一）施工組織設(shè)計(jì)方面，注重加強(qiáng)審查

通過(guò)合理有效施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)于承包方來(lái)說(shuō)，能夠充分保障施工作業(yè)順利進(jìn)行，屬于綱領(lǐng)性文件。除此之外，發(fā)包方質(zhì)量方面，能夠得到有效保障。無(wú)論工期還是成本，能夠得到有效目標(biāo)管理。第一，項(xiàng)目真正開工之前，對(duì)于施工組織設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，應(yīng)通過(guò)建設(shè)單位監(jiān)理單位審核，只有得到認(rèn)可，對(duì)于施工單位來(lái)說(shuō)，施工才能順利開展。第二，對(duì)于施工方案審核階段，力求實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀方案選取。只有這樣，額外費(fèi)用支出方面，才能得到有效避免。第三，需要力求實(shí)現(xiàn)良好施工進(jìn)度計(jì)劃。一方面，施工按期竣工。另一方面，趕工等方面費(fèi)用，能夠得到充分降低。第四，施工順利方面，力求實(shí)現(xiàn)合理安排。力求實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化升級(jí)。第五，關(guān)于施工機(jī)械，需要加強(qiáng)審核，這樣才能降低工程費(fèi)用。

（二）工程款支付方面，力求實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格控制

第一，對(duì)于工程進(jìn)度來(lái)說(shuō)，一旦符合合同規(guī)定，滿足付款實(shí)際要求，對(duì)于造價(jià)工程師來(lái)說(shuō)，應(yīng)按照實(shí)際工程量，予以科學(xué)有效審核工作。關(guān)于不合格部分，需要對(duì)其予以有效扣除。進(jìn)度付款金額方面，才能予以充分確定。第二，對(duì)于工程進(jìn)度來(lái)說(shuō)，如果未滿足合同規(guī)定，應(yīng)避免工程款預(yù)先支付。第三，對(duì)于工程進(jìn)度來(lái)說(shuō)，如果符合合同規(guī)定，與此同時(shí)，付款依據(jù)得到出示，對(duì)于開發(fā)商，付款力求及時(shí)到位。

（三）工程變更控制

對(duì)于建筑工程來(lái)說(shuō)，本身存在成本高特點(diǎn)，同時(shí)工期相對(duì)較長(zhǎng)，施工技術(shù)較為復(fù)雜。對(duì)于工程項(xiàng)目變更，需要對(duì)其予以有效控制。究其原因，勘察設(shè)計(jì)階段，工作如果沒有到位，施工實(shí)際環(huán)節(jié)，工程量方面，容易導(dǎo)致變化。除此之外，因素一旦產(chǎn)生相應(yīng)變化，事前難以有效估計(jì)，容易引起設(shè)計(jì)修改問題，或者產(chǎn)生原材料更換現(xiàn)象，甚至最終導(dǎo)致工期延誤?；诖?，措施如下：第一，設(shè)計(jì)變更一旦出現(xiàn)，力求減少變更數(shù)目[4]。第二，和設(shè)計(jì)單位之間，注重加強(qiáng)密切合作。第三，變更程序方面，力求實(shí)現(xiàn)較為嚴(yán)格制定，不合理變更現(xiàn)象，需要予以有效控制。第四，關(guān)于工程變更，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析力求到位。第五，工程變更一旦發(fā)生，對(duì)價(jià)款方面，需要予以合理確定。

四、竣工階段成本控制有效措施

第一，結(jié)算內(nèi)容方面，力求充分滿足合同條款內(nèi)容。只有充分滿足合同條款，結(jié)算實(shí)施階段，才能作為依據(jù)和參考。

第二，變更簽證方面，需要注重加強(qiáng)核實(shí)。與此同時(shí)，隱藏驗(yàn)收記錄等方面，需要注重加強(qiáng)檢查。

第三，對(duì)于工程量計(jì)算，需要注重加強(qiáng)審核。只有工程量正確，才能利于工程造價(jià)控制，計(jì)算能夠更加順利。

第四，關(guān)于定額套用，或者取費(fèi)方面，注重加強(qiáng)審查。無(wú)論人工還是材料，或者機(jī)械費(fèi)用，指令性指標(biāo)才能不斷完善。

五、結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，本文從成本控制方面著手，闡述自身關(guān)于成本控制相關(guān)看法。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有力求實(shí)現(xiàn)良好成本控制，工程管理才能充分落實(shí)。項(xiàng)目效益方面，才能真正得到有效提升，才能真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)較為良好經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

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