摘 要：社會的發(fā)展進步帶動了物業(yè)管理的發(fā)展，隨著市場化的加速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭已經(jīng)越來越劇烈，物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境與發(fā)展環(huán)境發(fā)生了劇烈的變化。目前我國的物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況不容樂觀，整個行業(yè)普遍呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象。成本管理是物業(yè)管理公司盈利與否的關(guān)鍵因素，受多方影響，物業(yè)成本管理長期以來都是一個薄弱的環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)不能滿足當(dāng)今企業(yè)發(fā)展的需求，作業(yè)成本法為物業(yè)管理企業(yè)成本的核算與控制提供了新的解決途徑。

關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法 物業(yè)管理 成本核算 成本控制 企業(yè)成本

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物業(yè)成本管理是國內(nèi)的一個薄弱環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的成本管理法已經(jīng)不能滿足當(dāng)今企業(yè)發(fā)展的需求，國內(nèi)關(guān)于作業(yè)成本法的研究大多是借助參考國外的理論和信息，始終受到西方作業(yè)成本理論的慣性影響。目前為止，國內(nèi)的作業(yè)成本法依然是以理論為住，缺乏實踐，但是，其應(yīng)用效果雖然比原有的成本體系好，不同的企業(yè)可以不同程度的實施作業(yè)成本法。企業(yè)中對于高科技的應(yīng)用越來越深入，市場競爭越來越劇烈，顧客的需求越來越多元化，我國對于作業(yè)成本法的應(yīng)用也隨之趨向成熟。

一、作業(yè)成本法的概念

作業(yè)成本法是一種追蹤作業(yè)活動的動態(tài)反應(yīng)，計算作業(yè)與成本對象的成本，對作業(yè)業(yè)績和組員的利用情況進行評價的成本計算和管理方法。其指導(dǎo)思想是“成本對象消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源”。作業(yè)成本法把直接成本和間接成本作為產(chǎn)品消耗作業(yè)的成本同等的對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產(chǎn)品成本更加的準(zhǔn)確真實。作業(yè)是成本計算的核心和基本對象，產(chǎn)品成本或服務(wù)成本是全部作業(yè)的成本總和，是實際耗用企業(yè)資源成本的終結(jié)。作業(yè)成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個組成部分分別是：資源、作業(yè)、成本對象、成本動因、資源動因、作業(yè)動因、作業(yè)中作業(yè)成本池和成本要素。其中作業(yè)和成本動因是作業(yè)成本法的兩個核心部分，他們將直接影響到應(yīng)用作業(yè)成本法的適當(dāng)性、準(zhǔn)確性和有效性。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀分析

目前我國物業(yè)管理企業(yè)實行的一般是定額管理法控制成本費用，但物業(yè)管理企業(yè)的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費用，成本計劃需要一個替代指標(biāo)，一般使用收支差額來代替的。但是，企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生了變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)無法繼續(xù)使用，否則計算的成本會使信息扭曲，現(xiàn)實問題得不到解決。傳統(tǒng)成本計算模式造成了物業(yè)管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業(yè)成本產(chǎn)生了誤差，對科學(xué)的物業(yè)控制造成了困難。傳統(tǒng)的會計實踐已經(jīng)不能滿足物業(yè)管理價值鏈的改造要求，物業(yè)度量的提供也不夠。因此，目前的物業(yè)管理企業(yè)成本管理需要迫切的創(chuàng)新和改革。

三、物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算與控制

（一）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算

物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)是一個開放式的系統(tǒng)，這個系統(tǒng)的重心是核算和控制，即物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)的核心是成本核算和成本控制。物業(yè)管理成本核算體系的構(gòu)建有三個原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個二級的成本核算組織體系，即二級成本核算制，將管理處作為一個獨立核算的會計主體。第二，改變原本的封閉式物業(yè)管理成本系統(tǒng)，使其向開放的動態(tài)物業(yè)管理成本系統(tǒng)發(fā)展。第三，物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)應(yīng)改進傳統(tǒng)的系統(tǒng)模式，實現(xiàn)全程管理和管理效益的統(tǒng)一。如果不能先明確企業(yè)成本核算的成本對象，那么企業(yè)成本核算的成本計算就失去了其原本的意義。以作業(yè)作為資源與產(chǎn)品之間的連接點或代理，是作業(yè)成本法中以作業(yè)為中心的核算方法的核心思想。例如，計算物業(yè)管理中衛(wèi)生保潔服務(wù)項目的總成本，首先要計量和確認其人工費、動力費、材料費、折舊費和業(yè)務(wù)費。其次，確認其成本動因即清潔面積。第三步，根據(jù)工時計算其成本動因分配率。最后計算出衛(wèi)生保潔項目實際消耗的資源價值。

（二）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本控制

成本管理系統(tǒng)中有一個不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業(yè)對于成本制定的運作目標(biāo)更加準(zhǔn)確，還可以保證法分析成本運作責(zé)任的準(zhǔn)確性，企業(yè)的決策者可以因此得到改進企業(yè)工作流程方面的幫助。作業(yè)成本控制有別于傳統(tǒng)的成本控制方法，它還有一個重要的“作業(yè)管理”功能。所謂作業(yè)管理，將成本動因作為作業(yè)控制的基礎(chǔ)，可以有效的降低成本。作業(yè)成本控制的原理綜合了現(xiàn)代管理科學(xué)的基本原理，包括目標(biāo)管理原理、作業(yè)管理原理、信息反饋原理、責(zé)任追蹤原理。物業(yè)管理企業(yè)實行作業(yè)成本控制的關(guān)鍵是對于成本控制標(biāo)準(zhǔn)的確定。全面分析整個物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的作業(yè)項目是作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)制定的基礎(chǔ)。通過對于作業(yè)的全面分析，可以知道企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的作業(yè)及作業(yè)所需要的資源。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的總體目標(biāo)和全面作業(yè)分析的結(jié)果是各項作業(yè)人員配備和物資等資源條件分配的重要依據(jù)。對于各項作業(yè)應(yīng)完成的作業(yè)量和應(yīng)耗用的成本數(shù)額進行明確的規(guī)定，根據(jù)作業(yè)動因分解成本，將其轉(zhuǎn)化為固定部分和變動部分，可以據(jù)此編制出作業(yè)成本預(yù)算，作為作業(yè)成本控制的重要參考因素。

結(jié)束語

作業(yè)成本法在我國物業(yè)管理企業(yè)成本問題的應(yīng)用中有著顯著的效果，隨著行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭日益激烈，傳統(tǒng)的成本管理法已經(jīng)無法滿足現(xiàn)如今國內(nèi)的企業(yè)發(fā)展需求。利用作業(yè)成本法對物業(yè)管理企業(yè)成本進行核算與控制，是符合現(xiàn)今企業(yè)發(fā)展趨勢的必要手段。

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（作者單位：北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司電梯分公司

北京市 100029）