摘 要：文章從物業(yè)收費財務(wù)管理現(xiàn)狀出發(fā)，通過分析實際工作中存在的問題，針對物業(yè)收費財務(wù)管理的問題闡述了對應(yīng)的解決對策，以達到在實際工作中提高物業(yè)收費率，防范財務(wù)風(fēng)險的作用。

關(guān)鍵詞：改進 物業(yè)收費 財務(wù)管理

一、物業(yè)收費財務(wù)管理的現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，物業(yè)收費作為一個新的產(chǎn)業(yè)也隨之不斷興起。目前，物業(yè)企業(yè)大多收取小區(qū)物業(yè)費的同時，還收取或代收小區(qū)水費、電費、取暖費、垃圾清運費、電梯費等服務(wù)性項目費用。物業(yè)企業(yè)的配套硬件各有不同，有的安裝了技術(shù)程度較高的計算機收費系統(tǒng)，有的還停留在人工記錄用戶水、電表的階段，有的甚至用戶都沒有水、電表。無論收費設(shè)備如何，物業(yè)企業(yè)或物業(yè)收費管理部門的收費財務(wù)管理出現(xiàn)了一些不規(guī)范現(xiàn)象，亟待引起高度重視并有效解決。

二、當前物業(yè)收費管理中的一些不足

簡單的說，財務(wù)管理就是對企業(yè)經(jīng)營活動中的資金運動的管理，包括資金的籌集、使用、收入和分配等管理。物業(yè)企業(yè)的收費財務(wù)管理就是對物業(yè)收費過程中的資金運動的管理。物業(yè)企業(yè)的整個收費活動都是圍繞著資金運動的鏈條和內(nèi)部控制的有效性來進行的，從企業(yè)票據(jù)管理、收費流程管理到現(xiàn)金保管等等都是保障資金按時按量收回的過程，也是企業(yè)資金收入的過程，收費財務(wù)管理是保障資金鏈條安全，資金收取過程不脫離軌道的過程。筆者結(jié)合平時審計工作中的經(jīng)驗談?wù)勎飿I(yè)收費財務(wù)管理中存在的問題與相應(yīng)的措施，供大家參考指正。

1、收費財務(wù)管理制度不健全、不完善。收費財務(wù)管理制度是企業(yè)實施收費經(jīng)營管理活動，是對財務(wù)管理體系建立的維護，也是對會計核算與監(jiān)督的制度保障。不少物業(yè)企業(yè)存在經(jīng)驗主義，經(jīng)驗管理仍然占有相當大的比重，甚至在一些物業(yè)企業(yè)里居于主導(dǎo)地位，“想當然”現(xiàn)象依然存在。對于收費員票據(jù)填制及保管、收費流程、繳費流程、現(xiàn)金保管、對賬業(yè)務(wù)、計算機軟件操作流程等并無明確具體的規(guī)定，同時也缺乏對未收回收入原因是否真實的監(jiān)督復(fù)核機制，造成“無據(jù)可依”的尷尬管理現(xiàn)象。

2、管理層重收費率，輕收費流程控制。物業(yè)企業(yè)的收費率是指物業(yè)企業(yè)實際收回的款項與應(yīng)收款項的比值，它的值越大說明收費情況越好，反之則收費情況不理想，其也是企業(yè)股東或上級管理層考核物業(yè)單位的一項重要指標?；谶@一原因，部分管理層主觀存在麻痹思想，認為只要能把收費率控制好，那么收費環(huán)節(jié)自然就不會有什么大問題，也不會存在資金安全上的問題。所以，整個收費流程的成員也就隨之忽視了內(nèi)部控制管理和制度的規(guī)范執(zhí)行。

3、配套設(shè)施不全。近些年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，小區(qū)式的管理逐漸普及，帶動了物業(yè)收費系統(tǒng)的自動化軟件的開發(fā)，很多企業(yè)安裝了配套的收費軟件，客觀上給物業(yè)收費帶來了很大方便，但也有不少小區(qū)因資金問題、成本考慮、管理問題等原因并沒有安裝較為先進的軟件系統(tǒng)來滿足日益增加的物業(yè)企業(yè)的收費項目、收費金額、收費戶數(shù)的增加需求，其中中低檔小區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。

4、收費人員素質(zhì)整體偏低。傳統(tǒng)意義上的觀念認為，入戶收費員應(yīng)該是有足夠空閑時間的人員做的工作，簡單的嘮家常收費而已，實際情況也確實存在不少物業(yè)企業(yè)的收費員主要由年齡偏大的女性構(gòu)成，她們大多受教育程度偏低，又沒有接受過系統(tǒng)的物業(yè)收費培訓(xùn)，一定程度上弱化了收費收據(jù)或水電費抄表登記的工作，如：收費收據(jù)記錄不連續(xù)、隨意撕毀收據(jù)導(dǎo)致缺頁、忘記開收據(jù)等現(xiàn)象，給收費流程內(nèi)部控制上增加了一定管理風(fēng)險。

5、不相容職位未分離。有的物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)較多，為節(jié)約成本，一個小區(qū)只有一個管理人員，其不僅負責(zé)水電表等數(shù)字的抄寫工作，而且還負責(zé)收取各項費用并開具相關(guān)票據(jù)，以及上交款項，整個收費流程由一人經(jīng)辦，這在內(nèi)部控制上給財務(wù)管理留下了安全的隱患。

6、缺乏收費分析環(huán)節(jié)。在保證收費率的基礎(chǔ)上，很多管理層對未收回或未完全收回的各項費用原因是什么重視不夠，收費率（金額）變化的原因是什么，收費效果好的原因是什么，不好又是因為什么，結(jié)合趨勢、結(jié)構(gòu)等分析方法，相信會對物業(yè)收費管理有很好的幫助。

三、解決物業(yè)收費管理不足的對策

1、建立健全的財務(wù)管理制度?？茖W(xué)管理是是規(guī)范物業(yè)收費必不可少的過程，完善的財務(wù)管理制度可使具體收費經(jīng)辦人員有據(jù)可依，有利保障了收費流程的規(guī)范性、收費金額的真實準確性，以及收費上繳的及時性，降低因管理制度原因產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

2、重視收費流程控制，加強制度建設(shè)和執(zhí)行考核力度。物業(yè)收費管理財務(wù)制度是保障物業(yè)收費的完整性和資金安全有效性的一把利劍，管理層應(yīng)該高度重視，在完善內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上加強收費流程制度和財務(wù)制度建設(shè)，并建立有效的監(jiān)督考核制度，對收費的效果和收費的管理進行獎懲，從而加強物業(yè)收費管理的科學(xué)性，降低收費不完整性的風(fēng)險。

3、努力爭取資金，完善現(xiàn)代技術(shù)手段。根據(jù)物業(yè)企業(yè)的不同性質(zhì)、資產(chǎn)狀況和收益能力等因素，發(fā)揮自身優(yōu)點，利用各種形式多種渠道獲取物業(yè)收費系統(tǒng)的設(shè)備支持，淘汰落后的水電表和多環(huán)節(jié)的人工控制手段，做到收入及時入賬，有效保證收費的完整性，使物業(yè)企業(yè)收費率最大化，以及收入資金的安全性。

4、加大收費人員培訓(xùn)力度。加強收費流程中的各個人員的培訓(xùn)，以便收費人員了解收費流程，正確規(guī)范的填制收費票據(jù)，保證票據(jù)的完整性和有效性，從而可以使收費員的工作更具有考核性，同時收費員是否嚴格執(zhí)行工作制度，也可以得到第三方的有效監(jiān)督。

5、強化內(nèi)部控制與財務(wù)監(jiān)督。完善各項制度后，對制度的可行性和有效性，對制度的執(zhí)行是否和制度的內(nèi)容相一致必須有第三方進行監(jiān)督，這樣不僅有利于督促收費流程相關(guān)人員的工作，同時也有利于以作為獨立的第三方角色發(fā)表較為客觀的意見，及時提出收費管理存在的問題和改進的建議，完善收費管理，保證收費內(nèi)容完整、收費金額正確及時、收費流程科學(xué)、內(nèi)部控制相對嚴密。

6、加強收費財務(wù)分析。財務(wù)分析是在收費核算和報表資料以及其他相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，利用一定的分析技術(shù)和方法，對單位過去、現(xiàn)在的有關(guān)經(jīng)濟活動進行分析和評價的一項管理活動。它可以為單位的管理者了解收費過程、評價收費現(xiàn)狀、預(yù)測收費未來提供一個和好的決策依據(jù)，同時對風(fēng)險控制時點也有幫助。

四、結(jié)語

物業(yè)收費是隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的必然產(chǎn)物，在可預(yù)見的未來它依然會是承擔(dān)著各項收費的主要承載，其為保持競爭力和持續(xù)良好的生存，就必須完善收費財務(wù)管理，進一步提高企業(yè)的收費管理能力。