摘 要：本文只要針對(duì)了廈門市保障性住房政策存在的問題分析及改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：城市保障性住房 問題分析 改進(jìn)措施

住房問題是重要的民生問題，“住有所居”是黨的十八大報(bào)告提出的今后我國(guó)和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容之一。

為切實(shí)解決好新時(shí)期的城市居住難問題，2006年以來，廈門市在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出了建設(shè)社會(huì)保障性住房的工作思路，出臺(tái)了一系列政策文件，形成了社會(huì)保障性住房的基本政策框架。為進(jìn)一步完善廈門市社會(huì)保障性住房的有關(guān)政策和制度，現(xiàn)就保障性住房制度在更好發(fā)揮解決基本住房需求、促進(jìn)住房公平、有效調(diào)控房?jī)r(jià)上的作用，以及實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障性住房投資、建設(shè)和管理的良性循環(huán)等方面進(jìn)行研究和探討。

一、廈門市現(xiàn)行住房保障措施

2006年底，廈門市正式提出了社會(huì)保障性住房政策框架，并通過法規(guī)立法，確立了住房的基本保障原則：優(yōu)先解決低收入家庭住房困難，對(duì)其中屬于最低生活保障對(duì)象的住房困難家庭實(shí)行應(yīng)保盡保，并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其他住房困難家庭予以適度保障。初步建立了以廈門市住房困難家庭為對(duì)象的保障性住房政策體系和完善的申請(qǐng)、審核、輪候及配租、配售制度。

（一）建立了對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同住房保障制度的住房保障體系。

廈門市的社會(huì)保障性住房是指由政府提供的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和租售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)的住房，具體包括廉租住房、保障性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、保障性商品房等。這個(gè)體系的核心是解決中低收入家庭的住房困難問題，對(duì)本市居民提供滿足基本居住需求的住房保障。

一是向最低收入住房困難家庭提供廉租住房保障。廈門市的廉租住房是指政府向本市最低收入住房困難家庭提供的租金低廉的住房，廉租住房保障方式包括實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼和租金核減。目前，廈門市的廉租住房實(shí)物配租已逐步同社會(huì)保障性租賃房政策相銜接，低保家庭在申請(qǐng)社會(huì)保障性住房未取得保障性住房前，先予發(fā)放廉租住房貨幣補(bǔ)貼，在取得保障性住房時(shí)再停止發(fā)放補(bǔ)貼。

二是向有一定經(jīng)濟(jì)能力的中低收入住房困難家庭提供出售的經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府向本市中低收入住房困難家庭提供的，按建造成本出售的住房。

三是向無經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入住房困難家庭提供出租的保障性租賃房。保障性租賃房是指政府向本市中低收入住房困難家庭提供的，按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)出租，并由政府按不同家庭收入標(biāo)準(zhǔn)給予不同租金補(bǔ)助的住房。租金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)分別為房屋租金的 90%、80%、70%。

四是向有一定經(jīng)濟(jì)能力但無住房的家庭提供出售的保障性商品房。保障性商品房是指政府向本市無住房家庭提供的，按建造成本、基準(zhǔn)地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)組成的價(jià)格出售的住房。

五是為剛參加工作的公務(wù)人員解決過渡性租賃住房。

六是為人才解決人才住房。

（二）社會(huì)保障性住房的主要特點(diǎn)

1、強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能，突出“保障性”

一是體現(xiàn)政府的公共保障職能，由政府承擔(dān)起對(duì)本市居民的住房保障責(zé)任；二是基本的住房保障，全部是“小戶型”（一房型 45 平方米，二房型 60平方米，三房型 70 平方米），且一個(gè)家庭只能申請(qǐng)一套；三是嚴(yán)格使用管理制度，保障性住房只能自住，嚴(yán)格禁止轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等行為。

2、建立嚴(yán)格的退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性住房有效流轉(zhuǎn)

一是嚴(yán)格申請(qǐng)審核制度，鼓勵(lì)誠(chéng)信申報(bào)，對(duì)弄虛作假和虛報(bào)瞞報(bào)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消申請(qǐng)資格；二是實(shí)行家庭成員全名制，申請(qǐng)家庭成員的收入、資產(chǎn)和住房面積必須合并計(jì)算，不符合條件的不得申請(qǐng)或必須退出已取得的社會(huì)保障性住房；三是建立了公開公平公正的輪候配租配售制度；四是采取封閉式物業(yè)管理，嚴(yán)格使用管理，對(duì)已不需再住房保障的，將依法收回房屋。

3、實(shí)行分類住房保障制度，建立全覆蓋住房保障體系

對(duì)低收入家庭實(shí)行租售并舉的住房保障政策，為低收入住房困難家庭提供了租得到、住得起，買得到、買得起的住房。對(duì)非低收入家庭給予適當(dāng)?shù)淖》勘Ｕ?，提供低于市?chǎng)價(jià)格、小戶型的保障性商品房，由此建立全市全覆蓋的住房保障體系。

保障性商品房是對(duì)建立完善廈門市住房保障體系是一次有益的探索，既消除了住房的“夾心層”問題，也使本市居民共享了改革開放的發(fā)展成果，讓以中等收入家庭為核心的非低收入無住房家庭多一個(gè)途徑解決住房問題，一是讓一時(shí)買不起房的家庭可以多一個(gè)渠道解決住房問題，向工薪家庭提供可以買得起的總價(jià)比較小的住房，起到一個(gè)“定心丸”的作用；二是對(duì)商品房市場(chǎng)的一個(gè)補(bǔ)充，尤其在小戶型房源方面；三是提供小戶型，減少投資收益，較好地限制了保障性住房的“保障”屬性；四是政府多了一個(gè)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，保障性商品房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)低，而且穩(wěn)定，在房?jī)r(jià)低時(shí)，可以起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，在房?jī)r(jià)高漲時(shí)，政府通過加大供應(yīng)數(shù)量可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、住房保障存在的幾個(gè)問題

盡管社會(huì)保障性住房工作已有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，并取得初步成效，但是無論是理論上還是實(shí)踐上，都還有一系列問題亟待解決。

從理論上看，當(dāng)前社會(huì)保障性住房政策直接面臨著三大問題：

一是適度問題，即社會(huì)保障性住房到底應(yīng)保障到何種程度和限度。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，解決好城市低收入家庭的住房困難問題，是政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（下簡(jiǎn)稱《若干意見》）已經(jīng)予以明確。廈門市的社會(huì)保障性住房工作就是主動(dòng)履行好這一公共服務(wù)職責(zé)的具體體現(xiàn)。在提出保障性商品房后，理論上實(shí)現(xiàn)了戶籍人口無房家庭的全覆蓋，但占廈門市常住人口相當(dāng)份量的非戶籍人口是否應(yīng)納入保障范圍？如何保障？

二是公平問題，即怎樣公平地分配社會(huì)保障性住房，使之真正解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。

城市住房社會(huì)保障的根本目的是要化解城市住房商品化后因市場(chǎng)失靈造成的城市低收入家庭住房困難問題，確保城市居民都能“住有所居”，實(shí)現(xiàn)住房分配上的社會(huì)公平。就社會(huì)保障性住房政策而言，公平內(nèi)在地有兩方面含義：一是社會(huì)保障性住房必須切實(shí)用于保障真正的城市低收入住房困難家庭，而不是城市其他類型的家庭；二是社會(huì)保障性住房政策應(yīng)公平地對(duì)待每一個(gè)城市低收入的住房困難家庭。只要做到了這兩方面公平，社會(huì)保障性住房政策才不會(huì)偏離既定的方向，否則就會(huì)沖擊到現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇城市住房分配的不公，影響城市社會(huì)的安定和諧。

三是效率問題，即怎樣確保政府在城市住房社會(huì)保障上的運(yùn)作效率，實(shí)現(xiàn)成本效益的最大化。

城市住房社會(huì)保障范圍、保障對(duì)象、保障程度、保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)和水平等一旦確定，政府的運(yùn)作效率就變得十分重要。政府提供社會(huì)保障性住房必定要占用一定的社會(huì)資源，如土地、人力、物力、財(cái)力的投入等。在執(zhí)行社會(huì)保障性住房政策過程中，政府必須盡可能降低有關(guān)的資源、成本耗費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障性住房政策效益的最大化，真正造福于城市低收入住房困難家庭。

具體到保障性住房政策執(zhí)行現(xiàn)狀中，問題主要體現(xiàn)在：

一是租售比例不協(xié)調(diào)導(dǎo)致財(cái)政資金壓力太大。目前受理的低收入家庭社會(huì)保障性住房申請(qǐng)中，其中保障性租賃房申請(qǐng)比率高達(dá)87%，而經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)比率僅為13%。這意味著政府在保障性住房建設(shè)中將處于長(zhǎng)期的只投入不產(chǎn)出的狀況，在政策執(zhí)行前期需投入大量的財(cái)政資金，后期將投入大量的維修、維護(hù)費(fèi)用。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展，政府有較為充裕的土地收益金作為保障性住房建設(shè)資金時(shí)，這個(gè)問題不是問題。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)滑坡、房地產(chǎn)不景氣時(shí)，保障性住房的建設(shè)和管理、維修、維護(hù)的資金壓力就明顯顯現(xiàn)，或者降低保障標(biāo)準(zhǔn)，或者成為財(cái)政包袱。當(dāng)前建設(shè)將可能加大保障性住房的資金占有量，投入更大開發(fā)和維修成本，延長(zhǎng)投資回報(bào)。

二是需求和供給平衡。目前規(guī)劃18個(gè)項(xiàng)目約計(jì)4萬套保障性住房，項(xiàng)目在每個(gè)行政區(qū)域均有分布，但由于需求無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，存在一定的需求和供給失衡，包括供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及空間和時(shí)間等方面。

三是住房保障的長(zhǎng)效機(jī)制。目前保障住房的保障范圍、管理機(jī)構(gòu)、資金、用地等方面都通過立法予以明確，但具體的保障運(yùn)行機(jī)制不夠明晰，目標(biāo)管理不夠明確，中長(zhǎng)期住房保障工作在現(xiàn)行體制下仍存變數(shù)。

三、住房保障的幾點(diǎn)建議

城市住房社會(huì)保障的核心是要解決好城市住房商品化后因市場(chǎng)失靈造成的城市低收入家庭住房困難問題，確保城市居民都能“住有所居”，實(shí)現(xiàn)城市住房分配的社會(huì)公平，促進(jìn)城市社會(huì)的安定和諧。同時(shí)，城市住房社會(huì)保障又必然要受一定時(shí)期里城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的制約（主要是城市居民家庭收入狀況、政府財(cái)政承受能力等），會(huì)影響到城市房?jī)r(jià)的升降和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展以及城市競(jìng)爭(zhēng)力。

立足于城市住房社會(huì)保障所要達(dá)致的基本政策目標(biāo)，按照適度、公平、效率的內(nèi)在要求，就我市進(jìn)一步完善社會(huì)保障性住房的相關(guān)政策和制度，提出幾點(diǎn)政策思考：

一是堅(jiān)持適度保障，保持保障性住房緊張供應(yīng)狀態(tài)。為保證財(cái)政資金的持續(xù)穩(wěn)定投入，避免不必要的資金壓力，保持保障制度的長(zhǎng)期有效供給，應(yīng)堅(jiān)持住房的適度保障，即以需定建、不積壓或少積壓。除了對(duì)屬最低生活保障對(duì)象中的住房困難戶予以應(yīng)保盡保外，對(duì)其他低收入家庭、公務(wù)人員、人才等給予按年度限量保障，始終保持緊張供應(yīng)狀態(tài)。

1、以兩年為申請(qǐng)的輪候控制時(shí)間，按年度限量供應(yīng)；2、減少單個(gè)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，并盡量選擇較為成熟的地塊開發(fā)建設(shè)，與商品房項(xiàng)目建立較為密切的聯(lián)系，減少配套設(shè)施建設(shè)，盡可能縮短建設(shè)周期。3、按比例劃分保障住房種類，實(shí)行各自單列分配，重點(diǎn)保障低收入家庭的需求，同時(shí)可通過租賃用房和銷售用房供應(yīng)比例的調(diào)整，調(diào)控引導(dǎo)租售申請(qǐng)比例，必要時(shí)緩解財(cái)政壓力。

二是建立相對(duì)封閉循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)的保障性住房供應(yīng)體系，確保住房保障的長(zhǎng)效運(yùn)行。保障住房政策執(zhí)行初期的3-5年由財(cái)政資金投入，之后通過保障性住房售房款的回收（住宅及營(yíng)業(yè)性公建）及租金收入，由專門機(jī)構(gòu)運(yùn)作，解決每年保障性住房增量的建設(shè)供應(yīng)以及管理維修、維護(hù)等方面的支出。

三是盡快建立來廈務(wù)工人員住房保障制度。農(nóng)民工等外來務(wù)工人員的住房保障問題國(guó)家有十分明確的要求，應(yīng)盡快在政策上明確并付諸實(shí)施?？梢钥紤]通過以暫住登記年限為條件，通過分期付款、分期購(gòu)買、先租后買等方式解決外來務(wù)工人員住房問題。