摘 要：本文結(jié)合作者工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的必要性及其要點(diǎn)進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)項(xiàng)目 設(shè)計(jì)管理 招投標(biāo)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發(fā)展，具有十分重要的意義。同時(shí)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目在城市中的興起，也使房地產(chǎn)業(yè)存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，若開發(fā)商投資不準(zhǔn)，眼光不高，開發(fā)出的小區(qū)缺乏遠(yuǎn)見，就會(huì)造成市場(chǎng)銷售困難，房屋大量積壓閑置，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，使企業(yè)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營困難。相反，一些開發(fā)商即使在地段比較偏僻，土地現(xiàn)狀條件不太優(yōu)越的地區(qū)，卻開發(fā)出了有品味、宜人的良好小區(qū)，吸引人們前來購買，從而改造了地段，形成了品牌。作為房地產(chǎn)公司技術(shù)管理部門，在公司所投標(biāo)地塊己確定，對(duì)產(chǎn)品未來的營銷策劃己有大致方向的前提下，通過與外包設(shè)計(jì)部門的合作，與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，盡可能把公司項(xiàng)目策劃目標(biāo)從空洞，抽象的文字，落實(shí)成為具體的圖紙，模型。加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理具有非常大的指導(dǎo)意義和實(shí)用價(jià)值。[1]

1、房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有非常重要的意義和價(jià)值，建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)人員是建筑設(shè)計(jì)的執(zhí)行者，建筑設(shè)計(jì)成品中集結(jié)著專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，這樣使建筑項(xiàng)目會(huì)更加具有實(shí)用價(jià)值，能夠更好的滿足人們的需求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)中起到的作用十分大，能夠更好的實(shí)現(xiàn)多方的溝通和協(xié)調(diào)，對(duì)項(xiàng)目以后的規(guī)范施工具有非常重大的意義。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行很好的控制，這樣能夠更好的帶動(dòng)內(nèi)部的資源，充分發(fā)揮項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的能動(dòng)性，促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)向著更好的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程分為兩個(gè)階段，分別是方案的設(shè)計(jì)階段和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)最終形成的產(chǎn)品是方案報(bào)建文本，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)最終的產(chǎn)品是施工圖。這兩個(gè)階段的成果都是要報(bào)送相關(guān)的政府部門進(jìn)行審批的，在審批合格以后進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理根據(jù)方案設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成果展開，這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，因此，項(xiàng)目管理執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)以及相關(guān)的管理都存在著很大的差異。在項(xiàng)目管理中主要包括人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理以及質(zhì)量管理，不同的階段，針對(duì)這些管理存在著不同的側(cè)重點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段的重要性得到了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視，在方案設(shè)計(jì)階段，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書，對(duì)招標(biāo)的方案進(jìn)行確定，接下來對(duì)方案進(jìn)行定案，最后得出方案報(bào)建文本，最好進(jìn)行方案的報(bào)建。很多的房地產(chǎn)開發(fā)公司在方案設(shè)計(jì)階段，通常會(huì)投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，在方案設(shè)計(jì)方面能夠更好的滿足市場(chǎng)需求。[2]

2、強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目的方案擬定設(shè)計(jì)階段分為方案投標(biāo)階段和方案定案階段。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式來確定項(xiàng)目方案，或者委托中介設(shè)計(jì)組織對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定。這兩種項(xiàng)目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產(chǎn)企業(yè)在中標(biāo)以后會(huì)針對(duì)項(xiàng)目開展市場(chǎng)調(diào)研，然后結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)和投資方向。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目本身也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部的方案設(shè)定，然后進(jìn)行分析和探討，能夠?qū)走M(jìn)行權(quán)衡，對(duì)具體的設(shè)計(jì)和投資方向進(jìn)行確定。在開展項(xiàng)目初期調(diào)研的時(shí)候，要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力進(jìn)行分析，這也是保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)可行性的重要手段。

3、做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制建議

針對(duì)某工程A項(xiàng)目的案例分析，本文提出以下有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的控制管理的建議，以在保證好設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，合理控制并優(yōu)化設(shè)計(jì)成本和設(shè)計(jì)對(duì)其它方面的影響成本。

4.1 清晰準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位通過確立好的規(guī)劃概念可以更好滿足目標(biāo)客戶的層次和愛好，這樣開發(fā)的樓盤才有可能暢銷，才有可能最短的時(shí)間并以較高的價(jià)格銷售。如此操作才能使樓盤面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而使開發(fā)項(xiàng)目的投資迅速回籠，成本降低的可能性達(dá)到最大。若在設(shè)計(jì)階段初期，房地產(chǎn)企業(yè)未對(duì)所開發(fā)的產(chǎn)品有清晰準(zhǔn)確的定位，后會(huì)因外界環(huán)境或者決策者的主觀想法導(dǎo)致產(chǎn)品定位一變?cè)僮兊默F(xiàn)象發(fā)生，以至于影響到設(shè)計(jì)風(fēng)格和規(guī)格等的隨之變化，從而增加了設(shè)計(jì)成本。因此，清晰準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位在整個(gè)項(xiàng)目中起著“指南針”的作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)產(chǎn)品定位引起足夠的重視，以保證后續(xù)工作順利有效的進(jìn)展。

以A項(xiàng)目為例，從開盤之日起，A項(xiàng)目的銷售收入為零，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期的目標(biāo)銷售收入。從該項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，為了便于銷售和成本的控制，A項(xiàng)目的決策者應(yīng)盡快思考產(chǎn)品定位的問題，做出順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的合理策略。譬如，可以改變規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，先引入傳統(tǒng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，按照原計(jì)劃以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)住宅以及商業(yè)等配套的大方向進(jìn)行下一步工作的開展。[4]

4.2 重視設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量和進(jìn)度。房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段對(duì)于工程項(xiàng)目開發(fā)周期、成本、質(zhì)量以及銷售等方面都起著有關(guān)聯(lián)的重要作用。設(shè)計(jì)圖一經(jīng)通審，工程成本也基本確定。因此，在保證滿足工程項(xiàng)目所需功能的前提下，合理的優(yōu)化設(shè)計(jì)可以大幅度降低設(shè)計(jì)成本和整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇有資質(zhì)的設(shè)計(jì)供應(yīng)商，以保證設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量從而減少設(shè)計(jì)變更的頻次和避免未通過圖審而返工所增加的設(shè)計(jì)成本和延誤設(shè)計(jì)周期，進(jìn)而影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏。

4.3 完善招投標(biāo)制度在設(shè)計(jì)招標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)

該選擇適合該項(xiàng)目開發(fā)并且能夠勝任招標(biāo)事項(xiàng)的供應(yīng)商，以建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的原則，盡量將設(shè)計(jì)階段的各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容形成一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)。這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在評(píng)標(biāo)過程中從各投標(biāo)供應(yīng)商對(duì)該項(xiàng)目的整體布局規(guī)劃、建筑風(fēng)格、工藝要求、控制指標(biāo)等各方面進(jìn)行考慮分析，以選擇出有利于適合自身公司銷售和發(fā)展的設(shè)計(jì)方案，然后經(jīng)過市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析以及行業(yè)詢價(jià)后進(jìn)行這些方案的成本比較后，最后選擇最優(yōu)的方案進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)。

4.4 合同內(nèi)容要對(duì)設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量和進(jìn)度做出明確規(guī)定合同的付款條件應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量并通過審批后再付款做出要求，以防只強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)成果的進(jìn)度，而不是實(shí)際的效果，避免不必要的經(jīng)濟(jì)流失。此外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的時(shí)間有所明確規(guī)定，以防延長設(shè)計(jì)周期，影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。

4.5 加強(qiáng)圖審和成本核算水平的提高現(xiàn)在大多數(shù)設(shè)計(jì)費(fèi)是按照2002《工程勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以設(shè)計(jì)費(fèi)和投資資金成一定比例的原則支付給設(shè)計(jì)單位的，這樣一來設(shè)計(jì)成果的造價(jià)越高，設(shè)計(jì)費(fèi)就越高，而在這種思維下往往容易發(fā)生設(shè)計(jì)保守和浪費(fèi)的現(xiàn)象而忽略整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，甚至?xí)?dǎo)致產(chǎn)品定位在無形中改變的結(jié)果。因此，成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化；同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上；以加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖和設(shè)計(jì)費(fèi)的核算水平，從而減少不必要的設(shè)計(jì)費(fèi)支出。

此外，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始試行限額設(shè)計(jì)，即按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，依照初步設(shè)計(jì)的總概算控制

施工圖設(shè)計(jì)。加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的管理有利于設(shè)計(jì)成本的控制，同時(shí)將設(shè)計(jì)造價(jià)作為設(shè)計(jì)的前提而對(duì)設(shè)計(jì)的效果有一些影響，所以將總概算控制在合理的價(jià)格上是非常重要的。

4、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段在整個(gè)開發(fā)周期中起到了的至關(guān)重要的作用，此階段的成本控制需要甲方的主導(dǎo)以及設(shè)計(jì)、造價(jià)、監(jiān)理單位的有效的配合來完成。從房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以可持續(xù)發(fā)展的眼光，全面深入貫徹并落實(shí)設(shè)計(jì)階段成本的內(nèi)部控制管理思路；進(jìn)而推動(dòng)投資方及設(shè)計(jì)人員進(jìn)行內(nèi)部挖潛，進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，采用新工藝、新型材料，合理配置資源，在不降低工程項(xiàng)目使用功能的前提下盡量降低工程費(fèi)用；從而獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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[1]黃凱.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理[J].中國市場(chǎng)，2009.48.

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（作者單位：廈門航空同翔置業(yè)有限公司

福建廈門市 361000）