【摘要】近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，提高成本控制水平以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)持久發(fā)展的不二選擇，本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程為順序，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要階段如何實(shí)行成本控制進(jìn)行了淺析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；主要階段；成本控制

一、引言

隨著我國(guó)的改革開(kāi)放以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化與發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了非常重要的發(fā)展機(jī)遇，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要部分。房地產(chǎn)行業(yè)高收益的特征吸引了非常多的投資者，但近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展熱潮已經(jīng)逐漸褪去，上海市更是于2013年9月15日步入限購(gòu)城市之列，于2013年11月8發(fā)布了上海樓市新政，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房地產(chǎn)暴利甚至為例的時(shí)代都漸漸過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場(chǎng)重新洗牌的大格局，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就越需加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要階段的成本控制，通過(guò)開(kāi)發(fā)成本地節(jié)省從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要階段成本費(fèi)用影響因素

1.項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段

項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段的成本控制指的是對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、立項(xiàng)報(bào)批等，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研、對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行分析研究與論證。該階段的成本控制工作的重點(diǎn)是對(duì)整體項(xiàng)目重點(diǎn)實(shí)施階段進(jìn)行所耗資源和成本的估算，為充分掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本狀況和對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)成本的把控提供一個(gè)成本偏差對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)。這一階段中對(duì)成本費(fèi)用產(chǎn)生影響的因素主要有：土地及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)及銷售費(fèi)用、稅費(fèi)[1]等。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段

該階段的成本控制的影響力占據(jù)整個(gè)開(kāi)發(fā)成本影響的一半左右，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重中之重。這一階段中對(duì)成本費(fèi)用產(chǎn)生影響的因素主要有：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑的平面布置、建筑的高層和外立面、建筑的層數(shù)、戶型與住戶面積的確定、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)[2]等。

3.項(xiàng)目招標(biāo)階段

房地產(chǎn)的項(xiàng)目招標(biāo)是其吸引投標(biāo)人的重要方式，在該階段能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響的主要有以下幾點(diǎn)：第一，就標(biāo)底方面來(lái)說(shuō)，受施工條件、施工技術(shù)、施工組織管理模式差異化等因素作用，使得招標(biāo)方難以用統(tǒng)一的標(biāo)底去衡量不同投標(biāo)方所提供的報(bào)價(jià)是否合理；第二，就開(kāi)發(fā)商方面來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可能存在只重視報(bào)價(jià)而忽略了質(zhì)量、企業(yè)信譽(yù)、工期、施工組織設(shè)計(jì)等一些對(duì)工程有著直接影響的重要因素[3]；第三，就投標(biāo)人方面來(lái)說(shuō)，投標(biāo)人往往只是衡量了招標(biāo)人所提交的招標(biāo)文件，對(duì)該文件進(jìn)行評(píng)分，卻往往沒(méi)有能力對(duì)施工方案作出考核，忽略了工程量清單與實(shí)際施工困難之間的關(guān)系，造成施工的困難或者是施工效果難以達(dá)到投標(biāo)書所承諾的預(yù)期效果。

4.項(xiàng)目施工竣工階段

這一階段是項(xiàng)目從規(guī)劃轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)、將圖紙轉(zhuǎn)為物質(zhì)形態(tài)的重要舉措，也是最需要耗費(fèi)人力物力財(cái)力的階段，雖然前期的種種規(guī)劃能夠有效的控制這一階段的成本浪費(fèi)，使得這一階段的成本控制效果甚微，但是在實(shí)際施工中仍就存在著計(jì)劃變更、施工進(jìn)度款不到位、氣候惡劣、原材料大幅度漲價(jià)、施工方案出現(xiàn)合理性偏差等等一些因素，這些因素也容易造成項(xiàng)目在施工竣工階段出現(xiàn)成本的超支。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要階段成本控制建議

首先，在預(yù)算階段要做好可行性分析工作，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、技術(shù)方案、建設(shè)條件等等都進(jìn)行可行性分析，同時(shí)還要就產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)、客戶群體進(jìn)行定位與分類，做好產(chǎn)品在業(yè)態(tài)方案方面的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，對(duì)開(kāi)放項(xiàng)目的投資與收益進(jìn)行論證以防止投資失誤現(xiàn)象的產(chǎn)生，另外還需要就社會(huì)效益、社會(huì)影響、社會(huì)評(píng)價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估[4]。

其次，項(xiàng)目規(guī)劃階段做好成本控制需要從以下幾點(diǎn)入手：第一，提高技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可以保障設(shè)計(jì)的實(shí)用性和先進(jìn)性，同時(shí)需要對(duì)不必要的工程內(nèi)容進(jìn)行精簡(jiǎn)以防止功能過(guò)剩，在保證使用功能和質(zhì)量能夠滿足設(shè)計(jì)需要的前提下，盡量的降低成本；第二，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理，嚴(yán)禁任何人員對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行擅自更改，保障設(shè)計(jì)圖紙成稿的權(quán)威性，若確實(shí)有需要更改的部分，則需要及時(shí)改動(dòng)以減少變更圖紙所帶來(lái)的損失。

再次，項(xiàng)目招標(biāo)階段做好成本控制工作需要注意到：第一，防止投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)低于企業(yè)的成本價(jià)出現(xiàn)報(bào)價(jià)不合理，使得后期項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)資金短等問(wèn)題；第二成立高水平的專家審委組織，對(duì)投標(biāo)人所提交的設(shè)計(jì)方案與工程實(shí)際實(shí)施條件進(jìn)行考核，以免出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案脫離實(shí)際，造成施工不暢的、施工難度大從而是的整個(gè)工期成本大幅度上漲的問(wèn)題。

最后，在施工竣工階段需要做好審查施工組織設(shè)計(jì)、實(shí)施工程進(jìn)度付款管理、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理、嚴(yán)把工程竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、對(duì)竣工結(jié)算進(jìn)行審查等，嚴(yán)把最后成本控制的最后一關(guān)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本管理是整個(gè)項(xiàng)目工程管理的核心工作之一，貫穿項(xiàng)目的始終，本文就以房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施流程為順序，指出了在房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招標(biāo)中標(biāo)、施工竣工等各個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)成本產(chǎn)生影響的因素，并就如何加強(qiáng)這些環(huán)節(jié)中的成本管理工作提出的相關(guān)建議，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊小勇.房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)[D].華東師范大學(xué)，2009.

[2]林華.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制[D].華南理工大學(xué)，2013.

[3]方新宇.A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制研究[D].安徽大學(xué)，2014.

[4]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.