【摘要】隨著城針化進(jìn)程的不斷加快，積極的推動了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，需要做好前期的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保相關(guān)投資的有效性，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到各項(xiàng)指標(biāo)的有效落實(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。以下本文對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)合進(jìn)行探討，并對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃結(jié)合的要點(diǎn)進(jìn)行闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)前期；策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)；結(jié)合

房地產(chǎn)開發(fā)前期是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和順利完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為決策階段和實(shí)施階段，而決策階段就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目良好的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，決定著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目在取得用地的情況下，將策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)充分結(jié)合，實(shí)現(xiàn)相的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和精準(zhǔn)度，從而有效的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本的降低，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)，是對整個(gè)房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行整合和統(tǒng)一調(diào)配，首先通過前期策劃，對房地產(chǎn)開發(fā)中的具體情況進(jìn)行整體的理論的策劃，如：房地產(chǎn)開發(fā)中的綠化設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃的基礎(chǔ)上，將具體理論轉(zhuǎn)化為實(shí)物模型，合理的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，使得項(xiàng)目能夠滿足開發(fā)商的需求和客戶的需求，促進(jìn)項(xiàng)目的順利完成。將房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)充分結(jié)合，能夠有效的提高二者的準(zhǔn)確性和精準(zhǔn)度，從而有效的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制能力，以及開發(fā)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合的主要工作內(nèi)容

（一）可行性研究

可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)前期的重要工作，也是策劃中的重要組成部分，在項(xiàng)目敲定之前，對項(xiàng)目是否展開，展開是否具有經(jīng)濟(jì)性等因素進(jìn)行研究，具體是由策劃隊(duì)伍進(jìn)行的可行性研究。

（二）項(xiàng)目研究

可行性研究的后，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有可行性和經(jīng)濟(jì)性，拍得開發(fā)地。然后針對開發(fā)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況和相關(guān)資料進(jìn)行收集和整理，充分了解該地塊的開發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容。從而在地段開發(fā)時(shí)能夠更好的符合客戶的需求和市場的要求，便于房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

（三）發(fā)展定位

發(fā)展定位是在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，找準(zhǔn)市場的需求狀況，合理的進(jìn)行市場定位和客戶群定位，以便房地產(chǎn)的開發(fā)策劃和規(guī)劃能夠符合開發(fā)地段的市場需要，為項(xiàng)目的整體形象和價(jià)格進(jìn)行合理的定位。

（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)

在策劃完成理論構(gòu)架后，由規(guī)劃設(shè)計(jì)將整個(gè)策劃進(jìn)行具象化和合理化，規(guī)劃設(shè)計(jì)一般是由設(shè)計(jì)院完成的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)者需要充分的了解開發(fā)商的意圖，以便房地產(chǎn)前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠滿足開發(fā)商的需求。此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，也需要對開發(fā)地段的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查和整理，對當(dāng)?shù)鼐用竦纳顮顩r、生活習(xí)慣進(jìn)行充分的分析，將時(shí)間充分的調(diào)動起來。

三、房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合的要點(diǎn)

現(xiàn)階段，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，人們的生活習(xí)慣和生活水平逐漸改變，這也就使得人們對居住環(huán)境的需求日漸增高，這也就給房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)提出了更高的要求。城市生活緊張、快速、擁擠，人們就需要自己的居住小區(qū)，能夠更為和諧、溫馨和美麗，這也就使得房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)不得不充分考慮。

（一）以人為本，滿足客戶需求

只有充分的滿足客戶，才能有效的提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合的過程中，確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠滿足人們的生活需要，盡可能的建立環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)服務(wù)公共設(shè)施齊全，在符合人們審美觀念的基礎(chǔ)上，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能與結(jié)構(gòu)，充分考慮住戶的需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，以人為本的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是促進(jìn)二者有機(jī)結(jié)合的重要保障。

（二）總體開發(fā)設(shè)想

在房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合的過程中，房地產(chǎn)的中體開發(fā)設(shè)想是重要的組成，在整個(gè)開發(fā)設(shè)想會關(guān)系到該地塊的未來發(fā)展趨勢。設(shè)想主要包含周邊的設(shè)施建設(shè)，物業(yè)種類等等因素。在實(shí)際的操作中（1）充分把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測和把握，（2）積極研究政府的相關(guān)政策和控制，（3）客戶群的調(diào)查與分析，（4）開發(fā)上要求的利潤和品牌。通過對這些實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)想，從而充分豐富房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理的制定開發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃的過程中，需要對建筑周圍的景觀和綠化進(jìn)行充分的整合，在策劃完成后，有規(guī)劃設(shè)計(jì)對策劃的內(nèi)容進(jìn)行具象化和圖紙化，便于開發(fā)商和相關(guān)設(shè)計(jì)人員能夠了解具體情況。將二者充分的結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化綠色小區(qū)建設(shè)。從而滿足人們居住環(huán)境的需求。更多的綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃能夠有效的提高小區(qū)的景觀品質(zhì)，能夠使得小區(qū)更加舒適美感，能夠吸引更多的客戶。

（四）建筑的結(jié)構(gòu)與功能

建筑的結(jié)構(gòu)與功能是確保整個(gè)建筑安全使用的重要保障，因此，就需要通過策劃對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行策劃，在了解開發(fā)地面積的基礎(chǔ)上對建筑進(jìn)行合理布局，并制定適宜的建筑功能與結(jié)構(gòu)。在策劃完成后，有規(guī)劃設(shè)計(jì)將策劃進(jìn)行具體化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)地的合理布置。在建筑的結(jié)構(gòu)和功能上，合理的對建筑戶型進(jìn)行規(guī)劃，并合理的對色彩進(jìn)行設(shè)計(jì)，使得色彩能夠更加符合各項(xiàng)總體定位和總的規(guī)劃理念，從而提高客戶的滿意度，提高客戶的生活質(zhì)量。

（五）綜合布置管網(wǎng)

管網(wǎng)布置需要充分的對小區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)進(jìn)行合理的策劃，在策劃的基礎(chǔ)上，對小區(qū)的管網(wǎng)進(jìn)行綜合的布置整理，確保整個(gè)項(xiàng)目合理排水和供水，供電和供暖等，通過策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的充分結(jié)合能夠有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

結(jié)束語：

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐漸加快，積極的推進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增多和效率。房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合能夠有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)的具體內(nèi)容規(guī)劃與設(shè)計(jì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高開發(fā)效率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]華彥，劉軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作淺析[J].四川水泥，2015，02：131.