【摘要】在我國，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是一個(gè)十分重要的基礎(chǔ)性行業(yè)，其發(fā)展動向必將會對我國的國計(jì)民生產(chǎn)生直接影響，所以務(wù)必要讓我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、合理地發(fā)展。為了達(dá)到這個(gè)目的，我國政府根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況不斷出臺各種調(diào)控政策，這不僅對市場總體的發(fā)展有較好的引導(dǎo)作用，也將會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響。本文將會針對我國宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理所造成的影響進(jìn)行簡單的分析和研究。

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；盈余管理

一、前言

幾年來，我國政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)對我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性和促進(jìn)作用，根據(jù)我國房地產(chǎn)的實(shí)際情況積極出臺了很多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策，爭取為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建一個(gè)健康、平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境。這些政策對我國房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理工作都產(chǎn)生了不同程度的影響，本文將會從會計(jì)學(xué)的角度，對此進(jìn)行簡單的探究和分析。

二、盈余管理的概念及其主要目的

從經(jīng)濟(jì)收益觀的角度來分析，盈余管理是企業(yè)的管理層通過會計(jì)政策的可選擇性，來謀求自身利益或企業(yè)價(jià)值的最大化。直到上世紀(jì)90年代后期，我國數(shù)名經(jīng)濟(jì)學(xué)界學(xué)者在國外學(xué)者的基礎(chǔ)上，并根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理現(xiàn)狀進(jìn)行了深入的分析，最終初步確定盈余管理是房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的最大化，影響投資者對企業(yè)所作出的決策，在我國會計(jì)準(zhǔn)則和法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過合理選擇會計(jì)政策和會計(jì)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行粉飾的行為。開展盈余管理工作的主要目的是為了避免房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中出現(xiàn)虧損或者退市的情況，幫助經(jīng)營情況不佳的企業(yè)為了能夠盡快獲得銀行對其的貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息和財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行修正，滿足銀行的貸款要求，甚至還可以根據(jù)企業(yè)所得稅費(fèi)用的實(shí)際情況，適當(dāng)減少所得稅的成本。所以總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)合理進(jìn)行盈余管理，能夠幫助企業(yè)獲取最大化的經(jīng)濟(jì)利益，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

三、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的影響

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了盈余操縱的現(xiàn)象，這主要是由于政府對這種現(xiàn)象的監(jiān)管力度不足，工作不到位。為了令房地產(chǎn)行業(yè)能夠在健康、平穩(wěn)的環(huán)境中發(fā)展，政府正不斷針對我國房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)和存在的弊端，積極制訂并出臺各種調(diào)控政策，這些政策或多或少都會對我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理工作產(chǎn)生不同程度的影響。

（一）我國宏觀調(diào)控的主要方向

自從我國房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展后，我國多地房價(jià)不斷上漲，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)及城市，大多都出現(xiàn)房地產(chǎn)市場投資過熱的局面，為了能夠穩(wěn)定控制我國房地產(chǎn)行業(yè)及市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展，我國自2003年開始積極出臺各種宏觀調(diào)控政策，其主要方向可以分為四個(gè)：

（1）信貸措施：包括提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理、上調(diào)存貸款利率、上調(diào)第二套住房貸款首付款比例等；

（2）限制外資措施：包括頒布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，重新修訂《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》在房地產(chǎn)方面的規(guī)定等；

（3）稅收措施：包括征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、實(shí)質(zhì)性征收土地增值稅、加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理等；

（4）規(guī)范土地出讓措施：包括加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控、切實(shí)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、嚴(yán)格審批各類非農(nóng)建設(shè)用地等。

由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平在政府價(jià)格管制決策中就是一個(gè)重要而敏感的角色。為應(yīng)對政府部門的抑制政策，房地產(chǎn)公司有必要加強(qiáng)盈余管理，降低企業(yè)利潤會計(jì)數(shù)據(jù)，以規(guī)避政治成本。

（二）宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的影響

（1）政治成本與盈余管理的關(guān)系

對于某些容易受到政府嚴(yán)格監(jiān)管，企業(yè)經(jīng)營成本較高的的行業(yè)，大部分企業(yè)都會有著較為強(qiáng)烈的負(fù)向盈余管理的動機(jī)，以逃避政府的監(jiān)管。早在1990年海灣危機(jī)期間，外國學(xué)者對石油公司面對油價(jià)上漲而作出的會計(jì)反應(yīng)進(jìn)行研究，經(jīng)過收集數(shù)據(jù)并對其進(jìn)行分析可得，煉油公司在1990年第三季度和第四季度通過存貨和特殊應(yīng)計(jì)項(xiàng)目來調(diào)減盈余，以降低非正常的大額盈余增長帶來政治成本。盡管政治成本假說在國外已經(jīng)發(fā)展多年，并得到了廣泛驗(yàn)證，但我國一部分學(xué)者認(rèn)為政治成本假說在我國無法得到驗(yàn)證，公司規(guī)模對會計(jì)政策選擇無顯著影響，因?yàn)榇蠊镜呢?cái)務(wù)制度可能更健全，政府對其財(cái)務(wù)監(jiān)管的力度可能更大，這或許抵消了大公司操縱會計(jì)政策選擇的力度。也有學(xué)者從自愿性會計(jì)政策變更的層面，結(jié)合我國向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)背景，分析了宏觀調(diào)控對上市公司的影響機(jī)制，認(rèn)為規(guī)模較大的上市公司越愿意進(jìn)行收益平滑。

（2）政策鼓勵(lì)和緊縮年份與房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的關(guān)系

當(dāng)我國房地產(chǎn)價(jià)格增長過快時(shí)，上市公司可能更有可能進(jìn)行向下的盈余管理工作。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱時(shí)，政府可能出臺一系列政策加以管制，而政策出臺的依據(jù)一方面可能是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格，而另一方面可能是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。房地產(chǎn)的價(jià)格越高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤越大，政府可能會為了限制房地產(chǎn)行業(yè)獲得暴利而加以調(diào)控。

（3）管理層的變更與房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的關(guān)系

一般地，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)生變更將會改變企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方針和投資融資策略，這些改變往往會令房地產(chǎn)企業(yè)原有的資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)貶損。而新管理者為了能更好地完成房地產(chǎn)企業(yè)未來的盈利目標(biāo)，因而會與原管理者劃清經(jīng)營責(zé)任界限，這種責(zé)任的劃清往往會進(jìn)行相應(yīng)的盈余管理。

四、結(jié)言

綜上所述，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行盈余管理工作的時(shí)候，都是根據(jù)我國宏觀政策調(diào)控作為參考指標(biāo)的，而且國企或非國企對政治成本敏感程度不同，不同性質(zhì)的房地產(chǎn)所采取盈余管理工作的程度也會不一樣。但是為了能夠令我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)地發(fā)展，政府應(yīng)該充分發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盈余管理進(jìn)行合理的控制，才能夠維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康運(yùn)行秩序，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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