【摘要】我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了漫長(zhǎng)而曲折的歷程，在這一過(guò)程中，政府嘗試了不同的改革方式試圖解決國(guó)內(nèi)住房問(wèn)題。通過(guò)簡(jiǎn)要回顧了自1978年來(lái)三十余年的城鎮(zhèn)住房制度改革歷程，在肯定房改取得巨大成就的同時(shí)，還提出了目前存在的一些不容忽視的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】住房制度改革；經(jīng)濟(jì)適用房

新中國(guó)成立之初，社會(huì)經(jīng)濟(jì)凋敝，百?gòu)U待興。政府利用計(jì)劃與行政命令配置資源，確保稀缺資源能夠首先滿足重工業(yè)部門的發(fā)展需要。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制由此形成，而低租金、實(shí)物配給式的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度也相伴而生。傳統(tǒng)住房制度作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分，為緩解建國(guó)初期的住房需求起到了積極作用。但是，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革與對(duì)外開放新歷史時(shí)期的到來(lái)，傳統(tǒng)住房體制的弊端也日益暴露出來(lái)，主要表現(xiàn)在：

1.政府、企業(yè)財(cái)力負(fù)擔(dān)日益加重。傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，國(guó)家和企業(yè)每年要拿出相當(dāng)多的資金用于住房建設(shè)和維修。這種投資雖然占財(cái)政支出很大比例，但相對(duì)于巨大的居民住房需求仍只是杯水車薪。

2.住房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相脫節(jié)制約了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。由于公房制度長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償分配和低租金的福利體制，住房的投融資機(jī)制被嚴(yán)重扭曲，建筑業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)狹小，無(wú)法積累產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金，更不可能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用。

住房所特有的“雙重屬性”即社會(huì)屬性和商品屬性，決定了它既是保障人民安居樂業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)之一，也是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要組成部分之一。因此建國(guó)初期的傳統(tǒng)住房制度已經(jīng)不再適合新的歷史時(shí)期的需要，無(wú)法滿足人民日益增長(zhǎng)的住房需求，改革勢(shì)在必行。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革歷程

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革是一個(gè)長(zhǎng)期摸索、穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程，可以把1980-1987年看作福利住房制度的破冰時(shí)期、1988-1997年為改革全面起步階段、1998年至今為改革的深化階段。

1、福利住房制度的破冰時(shí)期（1980-1987年）

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，1952-1978年中國(guó)包括農(nóng)村住房在內(nèi)的住房總投資僅占同期基本建設(shè)投資的7.5%，僅占GDP的0.7%。住房投資的長(zhǎng)期嚴(yán)重不足導(dǎo)致至1978年城市人均居住面積由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米（人均建筑面積6.7平方米），缺房戶869萬(wàn)戶。針對(duì)國(guó)內(nèi)住房困難，鄧小平同志提出：“解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個(gè)人手中的錢動(dòng)員出來(lái)”。根據(jù)鄧小平同志的談話，國(guó)家建設(shè)委員會(huì)起草《加快城市住宅建設(shè)的報(bào)告》。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革從此拉開序幕。

1980年4月，鄧小平發(fā)表了著名的、具有歷史意義的《鄧小平關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的講話》。不久，1980年6月中共中央和國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》正式提出實(shí)行住房商品化政策，允許“準(zhǔn)許私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”，這是對(duì)建國(guó)后把住房看作福利品的傳統(tǒng)觀念的一次重大顛覆。從此，地方局部試點(diǎn)逐漸展開。

這階段房改的主要內(nèi)容以公有住房出售為主。政府試行“三三制”售房，即個(gè)人只需付出三分之一，其余部分由國(guó)家和企業(yè)補(bǔ)貼。但補(bǔ)貼售房改革讓地方政府和單位背負(fù)上過(guò)重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)公房的低租金制度，租買比價(jià)不合理，也使得公房體制內(nèi)人們對(duì)自購(gòu)住房興趣不高；售房對(duì)于住在公房且住房條件較好、租金低的人來(lái)說(shuō)，有損其利益，他們表示不滿和反對(duì)。因此，在各方的不滿聲中，補(bǔ)貼售房試驗(yàn)在1986年3月被叫停。

1986年試點(diǎn)售房實(shí)驗(yàn)受挫后，中國(guó)房改的中心從單純推動(dòng)售房轉(zhuǎn)移到推動(dòng)租金改革，希望“以租促售”。1986年，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出了“提高工資、變暗補(bǔ)為明補(bǔ)、變實(shí)物分配為貨幣分配、以提高租金促進(jìn)售房”的整體房改思路。在這時(shí)候，住房分配已經(jīng)從實(shí)物分配轉(zhuǎn)為部分貨幣化分配。

2、改革全面起步階段（1988-1997年）

這段時(shí)期內(nèi)，舊的福利住房體制的慣性十分巨大，再加上社會(huì)經(jīng)濟(jì)和收入分配等方面綜合配套制度沒有同步發(fā)展，這樣福利住房制度依然占據(jù)主體，但同時(shí)新的由市場(chǎng)化機(jī)制提供的商品住房也在夾縫中旺盛生長(zhǎng)。由此中國(guó)城鎮(zhèn)住房進(jìn)入了福利住房與商品住房并存的雙軌制時(shí)期。

3、改革的深化階段（1998年至今）

1998年是中國(guó)住房制度改革和住房事業(yè)發(fā)展歷史上歷史性的一年。1998年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“98年23號(hào)文件”）明確提出要穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的目標(biāo)。住房制度改革由此真正觸及核心，新的住房供應(yīng)機(jī)制與體系應(yīng)運(yùn)而生。

二、住房制度改革中存在的問(wèn)題

從1980年小平同志關(guān)于住宅問(wèn)題的講話至今，中國(guó)房改走過(guò)了30余年歷程，取得了輝煌的成就：城鎮(zhèn)居民的居住條件大幅改善，人均居住建筑面積從1978年的6.7平方米提高到現(xiàn)今的30余平方米；建立了市場(chǎng)化的新型城鎮(zhèn)住房體系；房地產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)等。但是，在輝煌成就的背后，我們也應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到房改中存在的問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中地位過(guò)高。1997年亞洲金融危機(jī)的突然襲來(lái)，為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，中央決定把房地產(chǎn)業(yè)盡快培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，1998年以后，房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，由于我國(guó)當(dāng)時(shí)依然把GDP增速作為考核地方政府政績(jī)的核心標(biāo)準(zhǔn)，因此房地產(chǎn)業(yè)巨大的GDP貢獻(xiàn)率導(dǎo)致地方政府過(guò)分倚重該產(chǎn)業(yè)，使得社會(huì)資源過(guò)度集中于該產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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