【摘要】在我國(guó)，通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)典案例、開發(fā)模式、存在的問(wèn)題、發(fā)展現(xiàn)狀等案例等內(nèi)容分析，針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展和開發(fā)模式提出適宜的建議，有利于他們因地制宜，開發(fā)適宜的養(yǎng)老地產(chǎn)，結(jié)合實(shí)際，有利于企業(yè)和政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)全面掌握，并為企業(yè)和政府提供決策服務(wù)，促進(jìn)社會(huì)和諧。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；開發(fā)；分析

1、養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老建筑相關(guān)概念及內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)具備相應(yīng)資質(zhì)或者由房地產(chǎn)商的社會(huì)機(jī)構(gòu)建設(shè)的，具備養(yǎng)老功能的地產(chǎn)，符合老年人生理及心理特點(diǎn)，能夠滿足老年人的社會(huì)需求，適合老年人居住，為了提供良好保障并為其提供健康的住宅產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的組成硬件之一。以實(shí)現(xiàn)利益最大化，追求回報(bào)為本質(zhì)特征是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，而養(yǎng)老地產(chǎn)是通過(guò)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取穩(wěn)定的收益，以提供服務(wù)為主要目的。由于房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)、理念、模式等要素都將隨著功能發(fā)生變化而變化，養(yǎng)老地產(chǎn)的衍生主要是基于傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)模式。

2、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析

2.1我國(guó)老齡人口區(qū)域特點(diǎn)分析

要實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老要求，必須要有針對(duì)性的進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，必須要考慮到社會(huì)基本狀況、老齡人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。所以，將我國(guó)劃分為四個(gè)區(qū)域。華南移民城市所在區(qū)域?yàn)闈摿^(qū)；西南、華中、東北城市為考察區(qū)；西北、華北和華東為成熟區(qū)。要考慮到居民的消費(fèi)因素；人口老齡化程度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的區(qū)域設(shè)定為暫不考慮區(qū)。潛力區(qū)是有較強(qiáng)的市場(chǎng)消費(fèi)能力、經(jīng)濟(jì)水平較為發(fā)達(dá)、老齡化程度不高，可以根據(jù)老齡化發(fā)展趨勢(shì)，以平衡地產(chǎn)需求，提前進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。可以適當(dāng)加入概念化元素，在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，暫不考慮養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)冷門的地方，人口老齡化和經(jīng)濟(jì)水平都處在較低指標(biāo)上的地方，不予考慮。

2.2我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析

我國(guó)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)已有養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)踐總結(jié)，必須要樹立主體地位，遵從市場(chǎng)規(guī)律，做到有序開發(fā)。一是以房養(yǎng)老模式。也被稱為“反向抵押貸款”，是指老人接受公寓服務(wù)或獲取相應(yīng)的貸款的養(yǎng)老模式，是通過(guò)將固定房產(chǎn)抵押銀行，銀行在老人去世后收取房屋的產(chǎn)權(quán)，這種養(yǎng)老方式在國(guó)外較為普遍，可以作為一種補(bǔ)充機(jī)制，但在國(guó)內(nèi)會(huì)具有一定的局限性。二是俱樂(lè)部模式。為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老模式飛躍，需通過(guò)建立俱樂(lè)部的形式，以克服養(yǎng)老只是謀生存的局限性，實(shí)現(xiàn)老年人學(xué)習(xí)、餐飲、養(yǎng)生和娛樂(lè)等層次較高的要求。三是“社區(qū)+醫(yī)院”模式。為實(shí)現(xiàn)老年人健康安全養(yǎng)生的愿望，達(dá)到堪比私人醫(yī)院和療養(yǎng)院的醫(yī)療水準(zhǔn)，需在養(yǎng)老社區(qū)中突出醫(yī)療衛(wèi)生體系。四是基地連鎖模式。這是一種將度假與養(yǎng)老有效結(jié)合的模式。為實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)模式，在保證養(yǎng)老基地基礎(chǔ)配套的前提下，老年人可以選擇定期輪換，也可以選擇自己喜歡的城市進(jìn)行居住。

3、我國(guó)養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)研究及工程實(shí)踐分析

3.1養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)的一般原則

我國(guó)養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì)必須高度重視建筑的內(nèi)涵和風(fēng)格，因?yàn)橐话泱w現(xiàn)的都是文化融合的服務(wù)于功能的集中，形成鮮明的核心價(jià)值體系和養(yǎng)老特色，使之與養(yǎng)老服務(wù)功能相匹配，強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一是要豐富主題；二是要把握核心；三是必須要樹立品牌。

3.2養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

在養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)上，為滿足老年人對(duì)養(yǎng)老建筑的各項(xiàng)需求，要結(jié)合老年群體的行為、心理和生理變化進(jìn)行設(shè)計(jì)。一是精神價(jià)值訴求。最忌諱退休后無(wú)所事事的老年人，往往會(huì)選擇自己在工作時(shí)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)去完成。二是重視醫(yī)療護(hù)理功能。首先要了解的是是否能治療自身的疾病、距離有多遠(yuǎn)、醫(yī)院在哪里等等，是老年人選擇地產(chǎn)時(shí)需要了解的。三是重視居住功能。要建設(shè)人性化、現(xiàn)代化和智能化的住宅，以方便和安全為主要功能，高度關(guān)注細(xì)節(jié)。四是要有完善的休閑設(shè)施。為了滿足健康和安全的要求，在養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì)上，其他的設(shè)施也要進(jìn)行配套。五是要突出文化學(xué)習(xí)特色。老年人除了要?jiǎng)趧?dòng)、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)和吃飯之外，交流和學(xué)習(xí)也是很重要的，在進(jìn)行養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)時(shí)，需要將老年人作為行為個(gè)人來(lái)看。要突出個(gè)人需求和人文特點(diǎn)，在進(jìn)行養(yǎng)老建設(shè)的設(shè)計(jì)時(shí)，將發(fā)展需求與老年人的心里結(jié)合起來(lái)，將創(chuàng)新發(fā)展與堅(jiān)持傳統(tǒng)集合起來(lái)，將配套服務(wù)和基礎(chǔ)應(yīng)用結(jié)合起來(lái)，就可以設(shè)計(jì)出完善的養(yǎng)老建筑體系。

3.3我國(guó)養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)工程實(shí)踐要素分析及建議

3.3.1規(guī)劃選址要求

在選址的過(guò)程中，養(yǎng)老地產(chǎn)居住區(qū)選址除了滿足一般要求之外，還提出了更高的要求對(duì)景觀和區(qū)位的選擇，一般居住區(qū)需要考慮社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響，往往選擇干擾性較小和盡可能好的景觀資源的周邊環(huán)境。

3.3.2對(duì)環(huán)境景觀要求

養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的基本原則是通過(guò)社區(qū)景觀的營(yíng)造來(lái)提升社區(qū)居住品質(zhì)的，養(yǎng)老地產(chǎn)依然具有市場(chǎng)屬性。

3.3.3對(duì)道路設(shè)計(jì)的要求

一個(gè)好的道路系統(tǒng)直接關(guān)系到社區(qū)內(nèi)居民的生活出行模式和規(guī)劃布局，社會(huì)居住品質(zhì)受道路設(shè)計(jì)的影響巨大。

4、結(jié)論

通過(guò)對(duì)我國(guó)養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)的實(shí)踐研究與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，可以看出，要保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)想要取得長(zhǎng)足的發(fā)展，還需要全社會(huì)的力量共同參與，光有政策支持也是不夠的，才能夠用最快速度解決問(wèn)題。因?yàn)樵诋?dāng)今社會(huì)老齡化發(fā)展是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，所以，要照顧到老人的各種情況，必須以老年人的希求為核心，通過(guò)精心設(shè)計(jì)的引導(dǎo)使老年人的居住空間和環(huán)境日趨完善，盡量給予老年人在居住環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的援助和彌補(bǔ)，力求創(chuàng)造良好的生活居住空間為老年人。只有這樣，才能老有所養(yǎng)，也能促進(jìn)社會(huì)的有序健康的發(fā)展，建設(shè)和諧社會(huì)，同時(shí)才能優(yōu)化養(yǎng)老環(huán)境，提高老年人的居住環(huán)境質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴彥威，中國(guó)城市老年人的活動(dòng)空間[M].北京：科學(xué)出版社，2010： 32—64

[2]趙曉征，養(yǎng)老設(shè)施及老年居住建筑[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010： 54—66

[3]高寶真、黃南冀.老齡社會(huì)住宅設(shè)計(jì)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006： 21一32

[4]周燕珉、程曉青、林菊英等，老年住宅[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011：34—43

[5]張文范.二H世紀(jì)上半葉中國(guó)老齡問(wèn)題對(duì)策研宄[M].北京：華齡出版社.2003： 32—51

[6]王江萍.老年人居住外環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)[M].北京：中國(guó)電力出版社，2009： 12—23

[7]謝靖宇、鄧懿君.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式醞釀中.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.4