【摘要】本文中，筆者從個人工作實踐經(jīng)驗出發(fā)，對如何做好房地產項目開發(fā)建設工作、提高房地產產品設計水平與質量的方法，做出具體原因分析和優(yōu)化策略相關論述，為房地產設計管理工作提出個人看法與合理建議。

【關鍵詞】房地產公司開發(fā)項目；產品設計水平管理；概念規(guī)劃建筑方案

在對我國房地產發(fā)展情況和市場環(huán)境進行總結和分析之后，筆者發(fā)現(xiàn)在房地產項目的產品設計管理中存在很多亟需改進的缺點問題，例如眾多房地產公司在進行新型項目建設開發(fā)的初期，在項目產品設計并不具備完善的設計構想，并嚴重影響了房地產項目的后期建設工作；或者有的房地產公司盡管制定出初步設計目標，但在后期建設環(huán)節(jié)中又反復修改，最終導致初期設計目標的無法實現(xiàn)，并重新開始全部的項目產品設計工作，造成人力資源、財務經(jīng)濟、工作時間等多方面的損失，提高了房地產項目的開發(fā)成本和費用支出，不利于房地產公司經(jīng)濟效益的增長。

一、房地產項目的初期設計管理策略

在房地產項目的初期設計階段中，有關設計人員應當主動積極履行自身的工作職責組織好房地產建設項目第一階段的設計研發(fā)，為項目投資人解釋說明項目開發(fā)的設計優(yōu)勢，透徹解析設計方案的現(xiàn)實依據(jù)并提出信息數(shù)據(jù)支持，估測房地產產品設計的市場行情。完成對房地產產品設計的市場調研工作，從現(xiàn)階段的市場供需變化、國家宏觀政策的調整與變化、房地產項目與城市規(guī)劃發(fā)展之間的相互聯(lián)系中尋找信息，判斷產品項目與其附近商業(yè)環(huán)境、居民生活、文化娛樂的融合程度，確定設計產品項目面對的消費群體類型，并針對該消費群體實施銷售情況調研和服務意見反饋。最后，還應當繼續(xù)對房地產項目的市場競爭情況、產品自身的競爭優(yōu)勢、產品項目的利潤收入做出詳細預算。只有對以上情況有了明確的掌握，才能將產品設計的理念、目標和銷售效果、預期利潤獲得等信息都明確傳達給項目投資人，并保證后期建設施工的進行始終與既定設計目標想符合。

二、房地產項目的概念規(guī)劃設計管理策略

概念規(guī)劃設計是房地產公司項目決策過程中的重要內容，其關系到房地產項目開發(fā)的初步市場定位，關系到產品項目的實施及設計目標的確定。在概念規(guī)劃設計階段，首先需要將初期設計環(huán)節(jié)中確定的設計目標和設計理念，繼續(xù)完整、精確清楚地讓設計任務承擔的部門組織及其工作人員詳細了解，其次應當決定產品項目設計的細節(jié)，包括對產品項目的建設規(guī)模、所需時間和開發(fā)階段與期限劃分、產品開發(fā)預算等內容，以上設計要點應當集中反映在設計部門的文件編制資料當中，并作為房地產項目開發(fā)的概念規(guī)劃任務文書送交有關專業(yè)評審機構進行評測。一份完整的概念規(guī)劃設計文書應當征得項目投資人的認可，同時充分體現(xiàn)房地產開發(fā)單位的利益與目標，最后還應當具備科學合理的數(shù)據(jù)信息支持，以便設計部門及其設計人員了解掌握設計相關要求和目標。

有關設計部門及其工作人員在進行具體產品設計的過程中，應當全面掌握房地產開發(fā)項目的各項指標和信息，最終做出該項目產品的概念規(guī)劃設計。概念規(guī)劃設計要與初期設計環(huán)節(jié)中確定的設計目標和設計理念保持一致性，做到設計主題突出，以科學創(chuàng)新的設計理念為指導，全程監(jiān)測行業(yè)市場的經(jīng)濟導向，適用靈活調整策略保證設計目標始終與經(jīng)濟市場需求結合，降低產品開發(fā)中存在的各項資金風險和安全隱患，做好產品開發(fā)的成本費用控制管理。

三、房地產項目的建筑方案設計管理策略

房地產項目的建筑方案設計應當與經(jīng)濟市場的變化相適應，并繼續(xù)跟進前面概念規(guī)劃設計工作的進行，采用招標方式確定最佳設計公司，對項目產品的全部數(shù)據(jù)信息重新審核確定，從市場調研中確定產品設計的戶型標準，并將該標準告知設計公司。房地產項目的設計還應當包括產品附屬設施的設計，對公園廣場等娛樂休閑場地的規(guī)劃、停車場所和車庫的設計規(guī)劃、建設小區(qū)的入口、出口和道路設計、消防等安全保護設施的設計等等，將以上設計項目詳細記錄在設計報告等文書資料中并進行備案管理，在建筑方案的設計過程中也始終做好成本控制、資金風險估算。

四、房地產項目的施工設計管理策略

施工圖設計是設計思想向產品實現(xiàn)過渡的關鍵步驟，是目標成本定稿的最后步驟，其質量會決定變更的多少。組織本項目各專業(yè)工程師編制施工圖設計任務委托書，嚴格要求施工圖設計院依此進行施工圖設計；施工圖設計出圖前，組織其相關專業(yè)人員對圖紙進行內審，對設計的材料進行判定選擇，優(yōu)化設計作法，審核設計內容是否有設計缺陷等，做好事前預控。配合開發(fā)報建部門進行施工圖、消防、人防、氣象部門的審圖工作，為其提供有利的技術支持。

在房地產項目的施工階段，應當及時快速解決現(xiàn)場設計問題，做好事前預控，具體控制要點如下：一是，建立施工現(xiàn)場的設計現(xiàn)場巡視制度，對現(xiàn)場問題、圖紙問題提供解決方案，對現(xiàn)場施工的設計效果進行控制，包括：實際作法與設計作法的符合性、材料與樣板的符合性、色彩與設計的符合性等，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與設計不符，可發(fā)出整改通知至工程部進行整改，直至符合設計要求。二是，與工程部確認材料樣板和施工樣板的清單指令，提供材料樣板，進行施工樣板的施工，樣板完成后以書面形式報送設計部確認。按工作程序，對工程變更及洽商進行審查與確認。三是，在工程招標過程中，應會同設計單位編制招標文件的技術規(guī)范，確定設備、材料的技術參數(shù)、品牌檔次與規(guī)格等，并從設計角度參加技術考察與詢價工作，提供評價意見等。最后在項目完工后，對設計的實施及完成情況進行驗收。項目完成結算審計工作后，從項目設計及設計管理的角度，編制項目設計工作的自評價，評價的角度為項目設計及設計管理過程中的經(jīng)驗、教訓及改進的措施、建議等。

綜上所述，房地產項目的開發(fā)設計工作具有階段性和復雜性的特征，房地產單位及其管理人員應當做好初期設計階段、概念規(guī)劃設計階段、建筑方案設計階段和施工設計階段的組織管理，保證設計工作兼?zhèn)淇茖W性實用性與創(chuàng)新性，提升房地產設計管理工作的水平和質量。

參考文獻：

[1]楊宏.設計管理和成本控制在房產開發(fā)中的相輔相成[J].建筑設計管理.2011（03）