【摘要】“新常態(tài)”時期，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著轉(zhuǎn)型提質(zhì)的要求。經(jīng)濟(jì)增速下降、人口轉(zhuǎn)型以及行業(yè)生命周期的內(nèi)在動力促使房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型，呈現(xiàn)出“多元化”、“服務(wù)化”、“證券化”、“產(chǎn)業(yè)化”等趨勢特征。本文分析經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的特征及趨勢，并提出引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的政策方向。

【Abstract】Real Estate firms should deal with the same questions like growth upgrading. With the external pressure of macro-economic and demographic change， and the inner motive power of industry life cycle， the whole Real Estate industry is going to diversification， servitization， securitization and industrialization， etc. This paper analyzes the real estate firms’ activities seek to transform in the ‘new normal’ economy， and provide the suggestions could guide the Real Estate industry development healthy and sustainable.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)政策

中國經(jīng)濟(jì)正在從高速增長的“舊常態(tài)”進(jìn)入中高速增長的“新常態(tài)”。舊常態(tài)下的高增長主要依靠資本、人力和土地等要素投入，積累了產(chǎn)能過剩、區(qū)域二元發(fā)展、收入差距擴(kuò)大、公共配套服務(wù)短缺與失衡等社會問題，并帶來資源環(huán)境壓力。新常態(tài)的增長動力更為多元，主要依靠經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，創(chuàng)新驅(qū)動，但發(fā)展進(jìn)程艱難曲折。

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

舊常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，同時也積累了不少矛盾和問題，如供應(yīng)大于需求、庫存消化能力不足、住房分配不均、居住配套不完善、居住品質(zhì)較低等。為應(yīng)對新舊常態(tài)轉(zhuǎn)換的挑戰(zhàn)，中國政府提出“新型城鎮(zhèn)化”國家戰(zhàn)略，旨在通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、加大公共配套和服務(wù)投入等措施協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，推動農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而激活消費潛力和增長動力。相比舊常態(tài)時期，新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展條件已經(jīng)明顯變化，正在對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生著深刻的影響：

（一）房地產(chǎn)業(yè)面臨增長放緩的壓力

2014年以來，全國商品房銷售面積結(jié)束高增長出現(xiàn)同比下降，在2015年鼓勵住房消費政策刺激下，銷售面積增速也只恢復(fù)到個位數(shù)。商品房銷售增速放緩并非短期波動，而是趨勢性的。因為我國商品住房供求格局已經(jīng)變化，住房短缺的局面已經(jīng)基本結(jié)束。估計“十三五”時期新增商品住房需求仍有一定的增長空間，但難以回到過去十年高速增長的黃金時期。房地產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張發(fā)的展階段已接近尾聲，轉(zhuǎn)而進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的成熟期。

（二）房地產(chǎn)市場分化日益加劇

長期來看，未來各城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間很大程度上取決于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和對提升城市功能的投資。這種分化趨勢一方面迫使房地產(chǎn)企業(yè)從單一業(yè)態(tài)的開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合業(yè)態(tài)開發(fā)，對開發(fā)商和城市的實力都是一種考驗。一線城市和部分二線城市具有強(qiáng)大的人口集聚能力和相對較快的收入增長潛力，吸引著資金和需求不斷集聚；三、四線城市乃至小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場將面臨人口增長減緩甚至是凈減少的局面，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景不容樂觀。

（三）房地產(chǎn)業(yè)整體面臨資金壓力

房地產(chǎn)業(yè)增速減緩也意味著房地產(chǎn)資產(chǎn)價格增長空間受限，房地產(chǎn)業(yè)資本回報率和房地產(chǎn)投資回報率整體下降。房地產(chǎn)業(yè)從銀行貸款的難度日益加大。雖然具備實力的品牌房企加大了股權(quán)融資、債券融資、信托和資產(chǎn)管理等直接融資的比重，也在嘗試通過REITs、股權(quán)眾籌和P2P等新型融資工具突圍，但多數(shù)中小房企陷入了融資困境，特別是三、四線城市市場疲軟，中小房企很難從銀行獲得貸款，同時又難以承受信托、債券或P2P的高融資成本，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)品質(zhì)提升面臨成本壓力

城市資源環(huán)境壓力和城市功能提升要求房地產(chǎn)業(yè)升級建筑技術(shù)，加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計，實現(xiàn)綠色節(jié)能環(huán)保，提升房屋品質(zhì)，但是在目前較高的房價水平和有限的消費能力下，高品質(zhì)住房不一定能獲得市場認(rèn)可，專注技術(shù)和產(chǎn)品升級的企業(yè)也可能面臨逆向淘汰。

（五）“互聯(lián)網(wǎng)+”將開創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新時代

近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”正在深刻改變著房地產(chǎn)業(yè)的格局。隨著“自雇型經(jīng)濟(jì)”、“O2O模式”、“房屋眾籌”、“虛擬電商”、“互聯(lián)網(wǎng)金融”等新經(jīng)濟(jì)模式的出現(xiàn)，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)逐漸滲透房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。如SOHO的樓宇經(jīng)濟(jì)、小米的國際青年公寓實現(xiàn)了開發(fā)商向運營商的轉(zhuǎn)型，房屋眾籌模式使業(yè)主和小投資者參與到購買土地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)和銷售等多個環(huán)節(jié)，并能分享資產(chǎn)增值的收益，萬達(dá)集團(tuán)與騰訊和百度的合作正在將物業(yè)資源與消費接口整合；Airbnb的房屋租賃社區(qū)使普通住宅可用于旅游住經(jīng)營?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”強(qiáng)化了房地產(chǎn)業(yè)與金融、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)的相互滲透，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來機(jī)遇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向

行業(yè)周期中的企業(yè)總是要面臨不斷變化的市場，作出適應(yīng)競爭的調(diào)整，新常態(tài)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)的同時，也創(chuàng)造了機(jī)遇，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向：

（一）從房屋建造為主向綜合服務(wù)升級

行業(yè)轉(zhuǎn)型首先要區(qū)分房屋購買和房屋消費。在商品房30-70年的生命周期中，開發(fā)銷售約3-5年，而住房消費則包括除了購買之外的裝修、改造、物業(yè)服務(wù)、轉(zhuǎn)售和租賃、抵押融資等具有“長尾效應(yīng)”的消費活動。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)建設(shè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，而其他活動屬于第三產(chǎn)業(yè)；從價值鏈來看，前者附加值較低，后者附加值較高；從要素投入上看，前者依靠資金、土地和勞動力，資本密集，后者依靠智力、管理和經(jīng)驗積累，勞動密集。

我國不乏前瞻性的房地產(chǎn)開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)變的案例。例如SOHO中國在2013年就在北京上海等城市推出可靈活租賃的高質(zhì)量、高水準(zhǔn)辦公物業(yè)服務(wù)。這種趨勢在近年來日趨明顯，例如萬科提出的“城市配套運營商戰(zhàn)略”、綠地集團(tuán)提出的“綜合地產(chǎn)運營商”戰(zhàn)略和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出的“住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)四元業(yè)務(wù)格局”，均預(yù)示著地產(chǎn)開發(fā)商開拓房屋服務(wù)性業(yè)務(wù)的方向。

（二）積極參與產(chǎn)城一體化發(fā)展

我國自2010年以來，批準(zhǔn)成立了13個國家級新區(qū)，如上海浦東、天津濱海、重慶兩江等，這些新區(qū)在結(jié)合自身區(qū)域經(jīng)濟(jì)和地方特點，以產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合為目標(biāo)，通過基礎(chǔ)設(shè)施投資和公共配套建設(shè)，吸引企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、醫(yī)院和學(xué)校等要素聚集，推動城市建設(shè)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。除了國家級新區(qū)之外，在中心城市的周邊也存在產(chǎn)程融合發(fā)展的“白地”，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了廣闊的機(jī)遇。例如，綠地集團(tuán)在北京市房山區(qū)打造的京津企業(yè)服務(wù)平臺，創(chuàng)新運營樓宇經(jīng)濟(jì)的“房山模式”，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)產(chǎn)城協(xié)同發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展

隨著需求和創(chuàng)業(yè)的多元化，對房地產(chǎn)空間的需求也日益多樣，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)意空間等。上述大的地產(chǎn)類型又可對業(yè)態(tài)進(jìn)一步細(xì)分，如養(yǎng)老地產(chǎn)有社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、療養(yǎng)養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中出現(xiàn)了電商用房、都市工業(yè)等新興業(yè)態(tài)。即使是傳統(tǒng)的居住和商業(yè)地產(chǎn)，也出現(xiàn)了商住融合的趨勢。多元化地產(chǎn)最終強(qiáng)調(diào)的是功能設(shè)計、商業(yè)服務(wù)，而非物業(yè)本身，其發(fā)展的前景仍然依托房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的提升。

（四）嘗試房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資

受銀行對房地產(chǎn)業(yè)態(tài)度趨向保守的影響，房地產(chǎn)間接融資的比重不斷下降，房地產(chǎn)業(yè)融資模式出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。為充分盤活利用不動產(chǎn)資產(chǎn)，品牌房企已經(jīng)開始資產(chǎn)證券化的突圍。2015年來，萬科、綠地、萬達(dá)、中信、銀泰等龍頭房企，均推出專屬的類REITs理財產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化更大的積極意義是，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產(chǎn)開發(fā)運營。通過REITs的分級技術(shù)，不同風(fēng)險偏好的資金將會流向商業(yè)地產(chǎn)運作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實現(xiàn)資金的風(fēng)險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營績效規(guī)模化溢價高的項目，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營趨向精細(xì)化運作。

（五）創(chuàng)新租賃服務(wù)模式

租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。相對于發(fā)達(dá)國家，我國住房租賃市場發(fā)展滯后，但是隨著房價增速放緩，住房回歸居住屬性，租房市場將引來發(fā)展的機(jī)遇期。我國住房租房市場存在著誠信缺失和服務(wù)水平低等問題，但傳統(tǒng)的地產(chǎn)中介并沒有意愿和動力解決這一問題。新的住房租賃企業(yè)，如鏈接地產(chǎn)、丁丁租房、火炬租房、愛屋吉屋等，通過建立租房社區(qū)、提供附加值服務(wù)正在謀求解決上述問題。如鏈家地產(chǎn)的“自如公寓”產(chǎn)品，通過租賃代理合約將分散的房源集中起來加以管理和經(jīng)營。對業(yè)主提供全程托管服務(wù)，返回穩(wěn)定的租金收益；對租戶提供經(jīng)過二次設(shè)計裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護(hù)、住房消費金融、家政物業(yè)等增值服務(wù)，是對存量房源重新定位、加工，再向市場投放的居住服務(wù)，強(qiáng)烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。

三、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的支持政策

十八屆三中全會以后，中央提出“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”。中國住房制度的市場化進(jìn)程，是房地產(chǎn)政策從直接行政干預(yù)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)和法律手段規(guī)制的過程。在新舊常態(tài)轉(zhuǎn)換時期，房地產(chǎn)作為過去的支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中仍然占有較大比重，新的經(jīng)濟(jì)增長動力和熱點行業(yè)還沒有出現(xiàn)。因此，在當(dāng)前“三期疊加”的時期，房地產(chǎn)政策既要銜接過去的調(diào)控資政策，又要引導(dǎo)啟動行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

（一）減少行政干預(yù)，完善市場調(diào)節(jié)機(jī)制

目前，全國各地正在逐步取消直接的行政性干預(yù)措施。但是從2015年以來的情況看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“虹吸現(xiàn)象”地區(qū)間、城市間房地產(chǎn)市場分化日益加劇，資金、需求不斷向一線城市和二線熱點城市聚集，房地產(chǎn)投資和土地市場依然高漲，仍然存在濃厚的投資投機(jī)氛圍；三、四線城市資金和需求加速流失，市場面臨進(jìn)一步萎靡的風(fēng)險。在當(dāng)前脆弱的市場環(huán)境下，行政干預(yù)要穩(wěn)妥有序退出，即要防止個別城市市場惡性反彈，對于局部地區(qū)還要保留必要的干預(yù)措施，。同時，要加快稅收、信貸等制度政策完善出臺，更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段對市場的調(diào)節(jié)作用。還要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為和住房質(zhì)量的監(jiān)管，維護(hù)市場秩序，提高服務(wù)水平。

（二）完善房地產(chǎn)金融體系

我國房地產(chǎn)從開發(fā)到消費的融資主要依靠以銀行為主的信貸體系，使房地產(chǎn)市場隨著貨幣政策和貨幣市場變動而出現(xiàn)較大波動。降息降準(zhǔn)、貨幣超發(fā)是催熱中國房地產(chǎn)的主要因素之一。近期，出于對風(fēng)險控制的考慮，銀行對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，中小房企陷入資金鏈斷裂的困境，利差收窄也使銀行減少了住房按揭貸款的供應(yīng)?？傮w來看，目前的住房金融體制在過熱時期加大了房地產(chǎn)市場的波動，在偏冷時期又抑制了市場的恢復(fù)。

對房地產(chǎn)金融體系的完善可分為兩個方面：一是依托資產(chǎn)證券化，盤活房地產(chǎn)資產(chǎn)，吸引社會資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，提高房地產(chǎn)經(jīng)營的精細(xì)化度，提升大中城市房地產(chǎn)發(fā)展水平；二是擴(kuò)大住房公積金的歸集范圍，依托公積金的繳存和貸款體系建立獨立于商業(yè)銀行的住房信貸體系，允許公積金用于具有公益性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，支持中小城市的房地產(chǎn)發(fā)展。

（三）嚴(yán)格住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高行業(yè)門檻

技術(shù)創(chuàng)新只有為企業(yè)產(chǎn)生利潤才會被市場接納。住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色節(jié)能技術(shù)能夠在美國、日本等國家推進(jìn)的主要原因，是因為能夠提高建筑效率，降低建筑能耗和材料消耗，最終為企業(yè)創(chuàng)造利潤。而企業(yè)愿意投入建筑技術(shù)研發(fā)、提高建筑品質(zhì)的根本原因是能帶來利潤。同時，也有賴于鼓勵“高價值、高質(zhì)量”的“向上競爭”的行業(yè)氛圍。我國房地產(chǎn)行業(yè)存在依靠“低價格、低質(zhì)量”的“向下競爭”，這種環(huán)境下，敢于采用新技術(shù)、新材料的房屋產(chǎn)品在走向規(guī)模化之前，可能會因成果過高內(nèi)遭遇市場的“逆淘汰”。要糾正這種市場失靈，需要設(shè)置行業(yè)門檻和產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)能落后的企業(yè)退出市場。

（四）培育租賃市場并允許存量房靈活使用

在長期“重購買、輕租賃”的導(dǎo)向下，我國住房體系出現(xiàn)了交易市場飽和、購房需求透支、租賃市場發(fā)展滯后的局面。短期看，鼓勵住房租賃能夠減少存量房空置，減緩開發(fā)商資金壓力；長期來看，培育住房租賃市場是完善住房消費梯度，健全住房供應(yīng)體系的必要舉措。我國房屋租賃市場仍有較大潛力，而“互聯(lián)網(wǎng)+”也為住房租賃市場提供了新的模式和工具。近年來，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、地產(chǎn)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加大了對住房租賃市場的布局，市場前景良好。但是我國目前仍然存在兩個方面的行政因素，制約著房屋租賃市場的發(fā)展。一是完善房屋租賃稅收政策。為鼓勵空置房屋的出租，建議采取對空置房征稅、對出租房屋減免的稅制，并采用主動申報制度。即將推出的營業(yè)稅改增值稅、房地產(chǎn)稅等制度也應(yīng)納入類似的制度設(shè)計。二是允許房屋多用途利用?？缃绲禺a(chǎn)對房屋功能的需求混合多變，為了適應(yīng)這種需求，空間的功能也應(yīng)該是多樣化的。建議調(diào)整根據(jù)土地性質(zhì)規(guī)定房屋用途的政策，允許房產(chǎn)業(yè)態(tài)的調(diào)整，以契合新型的需求。

（五）實施因地制宜的差異化政策

房地產(chǎn)市場是地方性的市場，城市是房地產(chǎn)發(fā)展的直接受益者。房地產(chǎn)發(fā)展滯后，或城市配套不完善，將降低城市對外來人口的吸引力；而城市過度擁擠，房價（租金）過高，需求容納力不足，營商居住成本過高，又會提高城市對外來人口的排斥力。隨著人口紅利結(jié)束和人口流動更自由，城市必須尋求房地產(chǎn)市場的平衡，以保持城市的競爭力。基于這種思考，房地產(chǎn)調(diào)控的行政、金融、稅收政策應(yīng)該給予地方政府更大的裁量空間。

參考文獻(xiàn)：

[1].艾經(jīng)緯，“房市2015年危險信號：購房適齡人口達(dá)峰值”，第一財經(jīng)日報，2014.12.05。

[2].曹云建、陳頎，“人均GDP3000美元后經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢分析”，成都行政學(xué)院學(xué)報， 2008年第3期。

[3].楊現(xiàn)領(lǐng)，“存量房時代的互聯(lián)網(wǎng)生意”，中國房地產(chǎn)業(yè)，2015年Z1期。

[4].郭增利，“讓商業(yè)地產(chǎn)回歸城市配套屬性”，中國房地產(chǎn)業(yè)，2014年Z1期。

[5].李東宸，“新型城鎮(zhèn)化中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會”，上海房地，2015年第4期。