摘 要：本文主要從產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)法律關(guān)系入手，分析海南產(chǎn)權(quán)式酒店在現(xiàn)實(shí)中所遇的矛盾與沖突，并結(jié)合當(dāng)前立法研究的可行性分析，提出相關(guān)的可行性建議。2012年12月12日?？诎l(fā)布了《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店暫行管理辦法》，其中對(duì)相關(guān)的法律關(guān)系做出了具體而明確的規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店客房給予了和商品房同樣地位的區(qū)分所有權(quán)。本文將對(duì)其在具體現(xiàn)實(shí)適用中的優(yōu)點(diǎn)與不足做出分析，以期能提出完善的法律法規(guī)引導(dǎo)這一行業(yè)的發(fā)展，規(guī)范相關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障各方主體權(quán)利。

關(guān)鍵詞：海南產(chǎn)權(quán)式酒店;法律關(guān)系;立法研究

中圖分類號(hào)：D920.5 " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A " 文章編號(hào)：1002-2589（2015）28-0138-02

產(chǎn)權(quán)式酒店模式進(jìn)入我國(guó)的時(shí)間尚短，投資者并不熟悉，加之我國(guó)酒店業(yè)、旅游業(yè)自身法律法規(guī)不完善，所以使得產(chǎn)權(quán)式酒店的法律規(guī)制無(wú)章可循，市場(chǎng)運(yùn)行混亂，產(chǎn)生了許多相關(guān)法律糾紛。2012年12月12日?？诎l(fā)布了《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店暫行管理辦法》以期能規(guī)范管理此種運(yùn)營(yíng)模式。然而該《辦法》在立法上仍有不足，本文將針對(duì)其中模糊不清、前后矛盾的條文進(jìn)行探討，并提出立法建議，希望立法能進(jìn)一步完善以保障相關(guān)法律權(quán)利義務(wù)。

一、《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店暫行管理辦法》的立法缺陷

由?？谑姓l(fā)布的《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店暫行管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行管理辦法》）第3條規(guī)定如下：本辦法所稱產(chǎn)權(quán)式酒店，是指建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)后將客房產(chǎn)權(quán)分割出售，酒店配套經(jīng)營(yíng)性用房及設(shè)施由建設(shè)單位或酒店產(chǎn)權(quán)人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的酒店。

本辦法所稱客房產(chǎn)權(quán)人，是指通過(guò)購(gòu)買或受讓等方式可分割轉(zhuǎn)讓客房產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人。

本辦法所稱酒店產(chǎn)權(quán)人，是指基于開(kāi)發(fā)建設(shè)或者轉(zhuǎn)讓等方式取得除已分割進(jìn)行銷售的客房外酒店其他客房、配套用房及設(shè)施產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人。

該《暫行管理辦法》第3條對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的概念進(jìn)行了界定，由上述條文可得知，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，即產(chǎn)權(quán)式酒店是將酒店客房的所有權(quán)對(duì)外可區(qū)分出售，而酒店的配套經(jīng)營(yíng)性用房及設(shè)施由建設(shè)單位或酒店產(chǎn)權(quán)人所有并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。即客房產(chǎn)權(quán)所有人為客房產(chǎn)權(quán)人，但其配套經(jīng)營(yíng)性用房與設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)者或者酒店產(chǎn)權(quán)人所有。

1.前后法條規(guī)定矛盾。根據(jù)《暫行管理辦法》第9條、①第12條②規(guī)定，產(chǎn)權(quán)式酒店取得預(yù)售許可證后是可以進(jìn)行銷售的，其只需在酒店建成前取得相關(guān)的合法手續(xù)。這意味著產(chǎn)權(quán)式酒店在建設(shè)中是可以進(jìn)行客房銷售的。但是《暫行辦法》第3條對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的定義中卻規(guī)定了“開(kāi)發(fā)建設(shè)后”這個(gè)條件，即意味著產(chǎn)權(quán)式酒店須在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后才可以進(jìn)行客房銷售。這顯然是前后法條規(guī)定不一致，而立法應(yīng)該邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，前后一致。

2.限制了客房產(chǎn)權(quán)人的范圍。該《暫行管理辦法》第3條對(duì)客房產(chǎn)權(quán)人取得客房所有權(quán)的方式進(jìn)行了“購(gòu)買或受讓等方式”的限定，這明顯限制了客房產(chǎn)權(quán)人的范圍。首先，商品經(jīng)濟(jì)如此發(fā)達(dá)的今天，獲得所有權(quán)的途徑也多種多樣。例如，基于開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)單位沒(méi)有把客房全部出售，而是保留了一部分客房，該建設(shè)單位就是這些被保留的客房的所有權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》第30條③規(guī)定，合法建造的事實(shí)行為完畢時(shí)建設(shè)單位即可取得該客房所有權(quán)。其次，該條款規(guī)定了建設(shè)單位僅能成為酒店產(chǎn)權(quán)人，不能成為客房產(chǎn)權(quán)人，即使其保留了部分客房不出售，也不會(huì)因此成為客房產(chǎn)權(quán)人。該條款違反了市場(chǎng)規(guī)律，阻礙了資源的優(yōu)化配置和商品流通。

3.擴(kuò)大建設(shè)單位利益范圍?！稌盒泄芾磙k法》第3條規(guī)定了對(duì)酒店的配套經(jīng)營(yíng)性用房及設(shè)施享有所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的主體為建設(shè)單位和酒店所有權(quán)人，這規(guī)定明顯不合理。建設(shè)單位在建設(shè)完工后將客房全部售出，再把配套營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施產(chǎn)權(quán)賣與他人，但仍然可以通過(guò)保留經(jīng)營(yíng)管理權(quán)而成為無(wú)酒店產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)管理人，且是法定經(jīng)營(yíng)管理人，此規(guī)定明顯放大了建設(shè)單位的利益?？头慨a(chǎn)權(quán)人作為客房的所有權(quán)人，由于不具備專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，一般都不參與經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)。筆者認(rèn)為客房產(chǎn)權(quán)人可以通過(guò)合同約定參與經(jīng)營(yíng)管理或者以使用權(quán)入股等方式參與經(jīng)營(yíng)分配。

4.上位概念和下位概念混淆。酒店產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該是一個(gè)整體的概念，它應(yīng)該包括了酒店整體的所有權(quán)，既包括酒店動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，也包括配套經(jīng)營(yíng)性用房和設(shè)施等。但是，根據(jù)《暫行管理辦法》第三條規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)人指的是取得除已分割進(jìn)行銷售的客房外酒店其他客房、配套用房及設(shè)施產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人，這就把客房產(chǎn)權(quán)人排除在外。然而客房產(chǎn)權(quán)人取得了作為酒店重要部分的客房的所有權(quán)，竟被排除在酒店產(chǎn)權(quán)人之外，明顯不合理。因此，酒店產(chǎn)權(quán)人是一個(gè)上位概念，對(duì)酒店配套經(jīng)營(yíng)性用房和設(shè)施的所有權(quán)人應(yīng)該和客房產(chǎn)權(quán)人一樣，都是酒店產(chǎn)權(quán)的部分產(chǎn)權(quán)人，為下位概念，它們二者結(jié)合才可以共同構(gòu)成酒店的整體產(chǎn)權(quán)。

二、對(duì)《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店暫行管理辦法》的立法建議

由上述對(duì)《暫行管理辦法》第3條、第9條、第12條的討論可以得出，該《暫行管理辦法》第3條對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、客房產(chǎn)權(quán)人和酒店產(chǎn)權(quán)人的概念定義不準(zhǔn)確，不足以體現(xiàn)立法的嚴(yán)謹(jǐn)精神，筆者認(rèn)為應(yīng)該修改如下：

產(chǎn)權(quán)式酒店，是指酒店客房產(chǎn)權(quán)可分割出售，酒店配套商業(yè)用房和設(shè)施歸物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有并同意經(jīng)營(yíng)管理的酒店，客房產(chǎn)權(quán)人可按約定參與經(jīng)營(yíng)管理。

客房產(chǎn)權(quán)人，是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓或開(kāi)發(fā)建設(shè)等方式取得酒店客房區(qū)分產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)人。

物業(yè)所有人，是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓或者開(kāi)發(fā)建設(shè)等方式取得酒店配套商業(yè)用房和設(shè)施的所有權(quán)人。

對(duì)《暫行管理辦法》做出如下修改的理由在于：首先，解決了前后法條規(guī)定不一致的問(wèn)題。修改后的產(chǎn)權(quán)式酒店即使在建設(shè)中，只要辦理手續(xù)合法并取得預(yù)售許可證，亦可以進(jìn)行客房銷售;其次，作為酒店部分產(chǎn)權(quán)的客房產(chǎn)權(quán)人，雖因不具備專業(yè)知識(shí)與管理經(jīng)驗(yàn)一般不參與經(jīng)營(yíng)，但仍可通過(guò)合同約定的方式參與酒店的經(jīng)營(yíng)管理，更有利于保障實(shí)現(xiàn)客房產(chǎn)權(quán)人的利益;再次，原“酒店產(chǎn)權(quán)人”的概念不正確，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人這個(gè)概念更加符合立法原意和立法精神;最后，建設(shè)單位也可以通過(guò)保留部分客房成為客房產(chǎn)權(quán)人的主體。當(dāng)它既不出售客房亦不出售酒店配套商業(yè)用房和設(shè)施時(shí)，為酒店產(chǎn)權(quán)人。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店的法律關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店涉及多種法律關(guān)系，復(fù)雜多樣。主體主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者、酒店管理者、銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至有關(guān)政府部門等。涉及眾多法律主體，利益尤顯復(fù)雜。若沒(méi)有具體可行的法律加以規(guī)制，會(huì)引發(fā)大量相關(guān)訴訟。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資者之間的買賣合同關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買投資者之間形成的是買賣合同關(guān)系?！逗贤ā返?30條規(guī)定，①投資者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了合法有效的房屋買賣合同，基于此合同，購(gòu)買者則承擔(dān)支付相應(yīng)房屋價(jià)款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商則負(fù)有交付符合合同規(guī)定的房屋的義務(wù)。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)過(guò)公示才能產(chǎn)生公信力，即應(yīng)該經(jīng)過(guò)依法登記才能發(fā)生;未經(jīng)依法登記的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但法律另有規(guī)定的除外。即開(kāi)發(fā)商不僅要交付房屋，還應(yīng)當(dāng)與投資者轉(zhuǎn)移登記至不動(dòng)產(chǎn)登記簿，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，投資者不能取得房屋所有權(quán)。但是，現(xiàn)行的法律規(guī)范卻與此相悖。依據(jù)建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》以及由國(guó)家工商行政管理總局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，酒店客房不得以商品房的形式進(jìn)行出售，否則開(kāi)發(fā)商違法[1]。因此，投資者難以取得房屋獨(dú)立的所有權(quán)證。

而《暫行管理辦法》中第18條對(duì)此方面進(jìn)行了規(guī)定，②其明確規(guī)定?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售的客房可以進(jìn)行客房產(chǎn)權(quán)登記，并向土地行政管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)登記，這相當(dāng)于給予了酒店客房所有權(quán)區(qū)分與商品房相當(dāng)?shù)姆傻匚?。此?guī)定有助于有效地解決開(kāi)發(fā)商違約“一房二賣”問(wèn)題。

根據(jù)區(qū)分原則：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主投資者之間簽訂的買賣合同有效，投資者基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)對(duì)房屋的占有為有權(quán)占有;但債權(quán)具有相對(duì)性，因此投資者基于買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)也具有相對(duì)性，投資者僅僅能針對(duì)酒店開(kāi)發(fā)商構(gòu)成有權(quán)占有。若開(kāi)發(fā)商“一房二賣”把酒店整體賣給不知情的第三者并辦理登記，開(kāi)發(fā)商取得酒店整體的所有權(quán)，此時(shí)投資者相對(duì)于不知情的第三者為無(wú)權(quán)占有。新的所有權(quán)人可對(duì)投資者行使返還原物請(qǐng)求權(quán)。

開(kāi)發(fā)商的此舉構(gòu)成違約，而合同違約僅適用《合同法》進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)發(fā)商與投資者之間為債權(quán)債務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)在可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，投資者可獲得獨(dú)立的房屋所有權(quán)，若開(kāi)發(fā)商將酒店賣給第三者，則發(fā)生無(wú)權(quán)處分。不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分第三者應(yīng)該履行相應(yīng)的注意義務(wù)，查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿上房屋歸誰(shuí)所有，現(xiàn)海南的產(chǎn)權(quán)式酒店可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并獲得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證明，若第三者連這注意義務(wù)都沒(méi)有履行，不能善意取得投資者的房屋。

2.酒店投資者和酒店管理者之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式為：一是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂客房買賣合同將房屋出售給投資者后，投資者將酒店委托給專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，酒店管理公司以酒店名義進(jìn)行管理，投資者給付一定的管理費(fèi)。投資者可對(duì)所獲利益進(jìn)行分紅并享有一定的免費(fèi)居住期。其形成的是委托經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系。二是投資者將所有的房屋出租給專業(yè)的酒店管理公司，期間經(jīng)營(yíng)所獲利益歸酒店管理公司所得，投資者可獲得相應(yīng)的租金和一定的免費(fèi)居住權(quán)，其形成的是房屋租賃關(guān)系。

3.擔(dān)保法律關(guān)系。除了上述三種最重要的法律關(guān)系，產(chǎn)權(quán)式酒店中所涉及的法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，還包括：為擔(dān)保投資者的收益，酒店會(huì)引入如銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，約定若是到期所獲得的投資回報(bào)少于所承諾的投資回報(bào)，投資者可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)的加入形成了擔(dān)保法律關(guān)系。這一“三方關(guān)系”讓投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)得到降低，成為吸引投資者的一個(gè)條件之一。

四、結(jié)語(yǔ)

《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店暫行管理辦法》是由海口市人民政府制定的地方政府規(guī)章，其出現(xiàn)對(duì)我國(guó)立法在產(chǎn)權(quán)式酒店方面的空白進(jìn)行了大膽的創(chuàng)新和填補(bǔ)。綜上所述，其既有值得發(fā)揚(yáng)借鑒的地方，亦有不足之處。希望在具體實(shí)施過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)使其更適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)發(fā)展。立法不斷完善，更好地指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)行發(fā)展。

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[2]王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿和說(shuō)明[M].北京：中國(guó)法制出版社，2001.