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        經(jīng)濟(jì)法與構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

        2015-04-29 00:00:00宋玥陽(yáng)
        今日湖北·中旬刊 2015年8期

        摘 要 十八大以來(lái),提出了建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,滿(mǎn)足困難家庭基本需求,以及讓人民“住有所居”。十八大三中全會(huì)提出了要在與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的土地、房產(chǎn)稅、小產(chǎn)權(quán)、房企融資等方面在進(jìn)行改革。結(jié)合十八屆四中全會(huì)提出的全面推進(jìn)依法治國(guó)的目標(biāo),應(yīng)當(dāng)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用,平衡政府與市場(chǎng)的關(guān)系,建立構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

        關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀(guān)調(diào)控 經(jīng)濟(jì)法

        自十八大以來(lái),我國(guó)加快了全面深化改革的步伐。十八屆三中全會(huì)的召開(kāi),明確了改革的總方向和基本目標(biāo)。《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》)提出60條改革措施。在全面深化改革的新階段,正確處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,是深化房地產(chǎn)業(yè)改革的重要內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)行為上具有極為重要作用。平衡政府與市場(chǎng)的關(guān)系,建立構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,需要經(jīng)濟(jì)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮重要的作用。

        一、充分尊重市場(chǎng),規(guī)范政府行為

        黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《決定》明確提出“緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟(jì)體制改革”,并按照這個(gè)要求,提出了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域眾多新的重大改革舉措。

        近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題凸顯。樓市價(jià)格不斷上漲,部分地區(qū)房?jī)r(jià)畸高,存在著一定的泡沫化傾向;部分三四線(xiàn)小城市爛尾樓屢見(jiàn)不鮮,商品房?jī)r(jià)格不斷下跌;廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、限價(jià)商品房供給不足,申請(qǐng)困難。這些問(wèn)題根本原因在于沒(méi)有注重發(fā)揮市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用,而我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)于體制、機(jī)制上的設(shè)計(jì)和建設(shè)較少,操作層面上的政策措施較多。豍

        由此可見(jiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)改革,在根本上,需要尊重市場(chǎng)的客觀(guān)規(guī)律,規(guī)范政府行為,尤其是在入地使用權(quán)出讓方面。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》對(duì)土地出讓權(quán)轉(zhuǎn)讓做出了明確規(guī)定,因此,需進(jìn)一步完善《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》中關(guān)于土地出讓制度的規(guī)定,約束政府“賣(mài)地”行為,對(duì)土地出讓制度進(jìn)行嚴(yán)格控制,為市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)作用保駕護(hù)航。

        二、推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃,推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展

        十八屆三中全會(huì)提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。城鎮(zhèn)化道路與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)需要協(xié)調(diào)發(fā)展。推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展,合理引導(dǎo)人口流向,是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化的重要舉措。為此,進(jìn)行配套的戶(hù)籍制度改革與適當(dāng)?shù)淖》肯拶?gòu)政策,優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài),依靠市場(chǎng)力量和國(guó)家規(guī)劃引導(dǎo),逐步發(fā)展形成若干城市群,更注重發(fā)展城市群與中小城市,而控制超大城市規(guī)模。以建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的基本規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和制度為方向,以破除城鄉(xiāng)體制障礙為核心,將國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一市場(chǎng)體系,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一平臺(tái)和監(jiān)管,建立健全利益平衡機(jī)制。

        三、加快房地產(chǎn)稅立法,發(fā)揮稅收杠桿作用

        十八屆三中全會(huì)提出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)均有征稅,而且稅負(fù)過(guò)高,但保有環(huán)節(jié)則一直缺失。

        我國(guó)目前稅制結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是間接稅占比過(guò)高,直接稅占比較低,這造成富人繳稅少而窮人繳稅多,出現(xiàn)逆向調(diào)節(jié),加劇稅收的不公平性。當(dāng)前直接稅改革主要遇到的障礙有:全社會(huì)對(duì)直接稅征收繳納的意識(shí)尚未到位;間接稅占比高雖有利于籌集稅收,但因此將其視為我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)越性將阻礙改革推進(jìn);經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推進(jìn)直接稅改革面臨更大挑戰(zhàn)。

        四、完善住房保障體系,強(qiáng)化監(jiān)管制度

        十八大報(bào)告指出,建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,滿(mǎn)足困難家庭基本需求。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,我國(guó)現(xiàn)有住房保障體系仍不健全。突出表現(xiàn)在:存在違規(guī)操作行為,許多城市實(shí)際申請(qǐng)和配給中包含大量除非低收入人群之外的其它人群,如權(quán)貴階層;二是保障房的產(chǎn)權(quán)不清晰,致使售后交易規(guī)范和管理存在困難;三是地方政府的財(cái)政收入與保障房建設(shè)的土地劃撥制度存在利益沖突,嚴(yán)重影響了保障房的供給。

        本質(zhì)上來(lái)看,保障房問(wèn)題的根本原因在于是國(guó)家政策沒(méi)有上升到法律層面,違規(guī)操作成本較低。對(duì)于保障房的管理,既要有法律的制度的保障,才能使保障房發(fā)展得更好。

        五、明確農(nóng)村集體用地性質(zhì),規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)

        《決定》中提到“要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

        2015年3月5日,十二屆全國(guó)人大會(huì)三次會(huì)議上,李克強(qiáng)總理指出,要做好土地確權(quán)登記頒證工作,審慎開(kāi)展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點(diǎn)。堅(jiān)持節(jié)約集約用地,穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。加強(qiáng)資金和政策支持,擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)。

        六、結(jié)語(yǔ)

        針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制是十分必要的。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要以金融、土地、稅收等主要政策工具為基礎(chǔ),這就離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)法的規(guī)制。在全面深化改革和全面推進(jìn)依法治國(guó)的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要取得預(yù)期效果,必須不斷完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度,發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用,完善宏觀(guān)調(diào)控機(jī)制,才能真正激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí),保障廣大人民的住房問(wèn)題。

        注釋?zhuān)?/p>

        豍鄒志偉.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司治理機(jī)制研究-以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例[D].西安電子科技大學(xué),2012.

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        (作者單位:北京交通大學(xué)法學(xué)院)

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