摘 要：隨著國(guó)民收入水平持續(xù)上升，投資、旅游度假需求不斷擴(kuò)大，兼具投資收益、旅游度假功能的產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式逐漸受到青睞。海南以其得天獨(dú)厚的自然條件、人文環(huán)境和國(guó)際旅游島政策，使得產(chǎn)權(quán)式酒店有著廣闊的發(fā)展前景。本文對(duì)當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展概況進(jìn)行了調(diào)查分析，揭示其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；銀行信貸；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類號(hào)：D922.28 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2015）03-0062-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.13

一、產(chǎn)權(quán)式酒店及其信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展概況

產(chǎn)權(quán)式酒店，是指開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)建設(shè)酒店項(xiàng)目的每間客房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，并將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，分取投資回報(bào)和獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式[1]。作為旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要類型之一，產(chǎn)權(quán)式酒店的實(shí)質(zhì)是“房產(chǎn)投資+委托經(jīng)營(yíng)+分時(shí)度假”，其法律性質(zhì)即為買賣合同+委托經(jīng)營(yíng)合同（或租賃合同）[2]。

“產(chǎn)權(quán)式酒店”最早興起于20世紀(jì)70年代歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地區(qū)。到2013年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已經(jīng)超過(guò)1000億美元。1995年，海南省三亞市的銀海度假酒店在全國(guó)率先引入了產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，為房地產(chǎn)和旅游業(yè)的結(jié)合作了有益的探索，此后，產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始在國(guó)內(nèi)東部沿海城市逐步得到發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)從南到北、從東到西迅速在全國(guó)全面發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)遍布20幾個(gè)省、自治區(qū)和直轄市，酒店數(shù)量已經(jīng)超過(guò)1000余家，且呈現(xiàn)大幅上升趨勢(shì)。

海南依靠良好的自然資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境和國(guó)際旅游島政策，逐步成為全國(guó)的“度假天堂”、最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地”。作為旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式酒店在海南有良好的發(fā)展?jié)摿Α?003年，位于海南省三亞市亞龍灣的三亞華宇皇冠假日酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店出售，高達(dá)2萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤價(jià)令業(yè)內(nèi)震驚。隨后，三亞市的天福源、卓達(dá)、匯凱、天澤海韻等項(xiàng)目也貼著產(chǎn)權(quán)式酒店的標(biāo)簽迅速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)迅速升溫。據(jù)海南省三亞市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2006—2009年，三亞市產(chǎn)權(quán)式酒店累計(jì)建筑面積106.74萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)16046元/平方米，部分高端產(chǎn)品達(dá)到6-7萬(wàn)元/平方米。長(zhǎng)遠(yuǎn)地看，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為海南省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，迎來(lái)新一輪發(fā)展熱潮。

相對(duì)于其他省市對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店監(jiān)管的空白，?？谑姓?012年2月正式施行《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》，該辦法成為我國(guó)第一個(gè)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的地方政府規(guī)章。制度上的保障必將吸引投資者對(duì)海南的產(chǎn)權(quán)式酒店加大投資，從而促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和種類

1.產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展

作為房地產(chǎn)與旅游相結(jié)合的物業(yè)開(kāi)發(fā)新模式，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展需要銀行的融資支持。一些商業(yè)銀行已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)式酒店的信貸業(yè)務(wù)，在北京、上海、廣州、深圳、昆明、珠海、北海、桂林等旅游城市以及沿海城市，產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)發(fā)展尤為迅速。海南的三亞、文昌、瓊海、陵水等地的產(chǎn)權(quán)式酒店快速發(fā)展，各主要商業(yè)銀行都陸續(xù)開(kāi)展產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)給予融資支持。產(chǎn)權(quán)式酒店貸款主要涉及的法律關(guān)系為借貸法律關(guān)系、抵押擔(dān)保法律關(guān)系。

2.產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)的種類

產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)主要包括法人商用房開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人商用房貸款。如中國(guó)工商銀行三亞分行先后辦理了三亞國(guó)光酒店法人產(chǎn)權(quán)式酒店商用房開(kāi)發(fā)貸款以及三亞紅樹(shù)林酒店、三亞美麗之冠、三亞翡翠谷產(chǎn)權(quán)式酒店個(gè)人商用房貸款等。

（1）法人商用房開(kāi)發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、賓館（酒店）等商用項(xiàng)目及配套設(shè)施建設(shè)的貸款。產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商是法人商用房開(kāi)發(fā)貸款的借款主體。開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，在取得政府部門審批的土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，且開(kāi)發(fā)商已投入一定比例的項(xiàng)目建設(shè)資本金后，以所建產(chǎn)權(quán)式酒店土地及地上建筑物作為抵押，向銀行申請(qǐng)商用房開(kāi)發(fā)貸款投入酒店建設(shè)，并以項(xiàng)目酒店產(chǎn)權(quán)式客房銷售款歸還銀行貸款。

（2）個(gè)人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房（寫(xiě)字樓）、酒店和車位（庫(kù)）等商業(yè)用房的貸款。個(gè)人商用房貸款的借款主體就是產(chǎn)權(quán)式酒店的終端投資者，即購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主。產(chǎn)權(quán)式酒店的終端投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店客房，在支付一定比例首付款后，以所購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店客房為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款用于支付剩余購(gòu)房款。其所購(gòu)客房為一手房的，在辦妥房屋正式抵押登記前，由酒店開(kāi)發(fā)商為其銀行貸款向銀行提供階段性保證擔(dān)保。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店信貸業(yè)務(wù)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）商用房開(kāi)發(fā)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)

一是產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。比如產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證等是否齊全，項(xiàng)目是否符合相關(guān)環(huán)保要求等。二是項(xiàng)目建設(shè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。比如借款人在項(xiàng)目出現(xiàn)超投資，而無(wú)力籌措資金再投入項(xiàng)目建設(shè)的情況下，為了規(guī)避貸款銀行監(jiān)督，私自與施工方達(dá)成協(xié)議由施工方墊資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)將與施工方墊資額等值的項(xiàng)目房產(chǎn)以銷售的方式抵押給施工方。雖然這種銷售行為未在房產(chǎn)部門辦理備案登記，其法律效力有瑕疵，但在借款人出現(xiàn)貸款違約而發(fā)生法律訴訟時(shí)，勢(shì)必會(huì)影響到銀行抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)男惺?。三是開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。比如開(kāi)發(fā)商不按銷售比例還款、違規(guī)超面積建設(shè)，如規(guī)劃只批準(zhǔn)建設(shè)10層房屋，但開(kāi)發(fā)商卻建了12層，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。四是因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目或抵押物，受到損害，導(dǎo)致抵押物價(jià)值貶損，貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）個(gè)人商用房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)

一是因商用房借款人收入下降等原因?qū)е聜€(gè)人償債能力下降，可能無(wú)法按時(shí)歸還銀行貸款。二是酒店運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店若經(jīng)營(yíng)管理不善，營(yíng)業(yè)收入下降，達(dá)不到對(duì)投資者承諾的收益，將直接影響個(gè)人投資者的還款意愿，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)[3]。三是個(gè)人投資者購(gòu)買的往往只是酒店客房的所有權(quán)，而酒店的公共設(shè)施如餐飲用房、商場(chǎng)、會(huì)議用房、娛樂(lè)用房、文體用房、室內(nèi)（外）游泳池、室內(nèi)車庫(kù)和車位等酒店必備的配套設(shè)施多數(shù)仍登記在開(kāi)發(fā)商名下[4]，若開(kāi)發(fā)商以這些公共設(shè)施為其他債權(quán)辦理抵押，則可能會(huì)出現(xiàn)酒店客房與公共設(shè)施分別抵押給不同抵押權(quán)人的情況，由于按揭酒店客房的價(jià)值高度依賴于酒店的配套設(shè)施，在功能不全的情況下對(duì)按揭房進(jìn)行處置，將嚴(yán)重影響抵押物的變現(xiàn)價(jià)值。四是抵押房產(chǎn)的價(jià)值高度依賴于酒店的經(jīng)營(yíng)管理狀況，如因酒店經(jīng)營(yíng)管理不善，將導(dǎo)致抵押物價(jià)值下降或變現(xiàn)困難，抵押擔(dān)保受到影響[5]。