沈艷麗

[摘 要] 本文以A房地產(chǎn)上市公司為例，以公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)該公司財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，指出A房地產(chǎn)公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)能力及公司隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題提出具有針對(duì)性的改進(jìn)措施。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)指標(biāo)

doi：10.3969 / j.issn.1673 - 0194.2015.07.004

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2015）07- 0010- 03

1 引 言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司逐年增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境也越來(lái)越復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，政府和金融機(jī)構(gòu)也逐漸增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)關(guān)聯(lián)極強(qiáng)，它的繁榮和衰退關(guān)系著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是取得了飛速的發(fā)展，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，商品房的交易量快速提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過(guò)70%，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性非常大。因此，對(duì)該行業(yè)內(nèi)具有代表性的公司——A房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)分析具有一定意義，可為我國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析提供借鑒。

2 A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況分析

2.1 銷售狀況分析

2.1.1 各年銷售值縱向分析

（1）從表1中可以看出，除了銷售額增長(zhǎng)率在2010年12月到2011年12月有所增長(zhǎng)外，其他數(shù)據(jù)都有所下降。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在2010年到2011年這段時(shí)間內(nèi)下滑幅度比較大。說(shuō)明雖然2011年的銷售額上升了，但成本的增長(zhǎng)率更高，導(dǎo)致凈利潤(rùn)的減少。

（2）2011年12月末到2012年12月末，A地產(chǎn)的3個(gè)增長(zhǎng)率都為負(fù)值，說(shuō)明A地產(chǎn)的銷售額、毛利和凈利潤(rùn)都是負(fù)增長(zhǎng)。這與A地產(chǎn)主席涉嫌“中石化”黑幕調(diào)查，導(dǎo)致A地產(chǎn)股價(jià)大跌是有一定聯(lián)系的。同時(shí)因?yàn)锳地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要大量借款用于償還短期債務(wù)，導(dǎo)致其凈利潤(rùn)持續(xù)減少。

2.1.2 各年銷售值橫向分析

（1）由表2可以看出，A地產(chǎn)和萬(wàn)科、保利、碧桂園還是有一定差距的。這主要是因?yàn)樵谶@4家房地產(chǎn)企業(yè)中萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)的規(guī)模較大，可以銷售的商品房較多導(dǎo)致的。

（2）從增長(zhǎng)率來(lái)說(shuō)，在2010年12月末到2011年12月末，除了A地產(chǎn)，剩下的3家地產(chǎn)企業(yè)的銷售額增長(zhǎng)率都是下降的，這是由于2011年國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控造成的。而A地產(chǎn)在2011年實(shí)現(xiàn)銷售額的增長(zhǎng)是因?yàn)锳在2011年間收入大量借款發(fā)展企業(yè)相關(guān)物業(yè)，打造高端品牌，從而帶來(lái)的影響。

2.2 現(xiàn)金流量情況分析

（1）A房地產(chǎn)現(xiàn)金流量為負(fù)，這證明A地產(chǎn)的應(yīng)收賬款過(guò)

多，而現(xiàn)金收入不夠。因此可以認(rèn)為企業(yè)目前是處于市場(chǎng)擴(kuò)張的階段，成長(zhǎng)期的企業(yè)這樣的現(xiàn)象比較多。

（2）投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量均為負(fù)值，且總體呈提升態(tài)勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)正在穩(wěn)步發(fā)展，需要大量資金的投入。

（3）在2009年12月末到2010年12月末，企業(yè)處于起步成長(zhǎng)的狀態(tài)，需要大量的資金，因此融資規(guī)模極大。2011年12月末因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)策略的問(wèn)題，A地產(chǎn)大規(guī)模減少了融資活動(dòng)，以規(guī)避可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂問(wèn)題。2012年12月末，公司新的管理層到任，進(jìn)行融資活動(dòng)，對(duì)目前的土地儲(chǔ)備進(jìn)行建設(shè)，提升建設(shè)的速度，并提高企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

（4）A地產(chǎn)2009年12月末的凈現(xiàn)金流量為正值，其后直至2012年12月末都是負(fù)值，說(shuō)明A地產(chǎn)也遇到了資金方面的問(wèn)題。到2012年12月末為止，A地產(chǎn)的資金狀況正在逐步好轉(zhuǎn)。

3 A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

3.1 償債能力分析

償債能力是指企業(yè)是否有足夠的資產(chǎn)用于償還企業(yè)的債務(wù)。企業(yè)能否進(jìn)行現(xiàn)金支付并償還債務(wù)是企業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展的重要影響因素。

本文對(duì)A公司短期償債能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，具體選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)。

從表4我們可以發(fā)現(xiàn)，A房地產(chǎn)的流動(dòng)比率一直維持在較高水平，因此它的短期償債能力良好。在2009年12月末，A地產(chǎn)的速動(dòng)比率較高，那是因?yàn)楫?dāng)時(shí)A地產(chǎn)應(yīng)付賬款的總額也較少。

隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)付賬款的增加，流動(dòng)比率逐漸降低。2011年下降至1.55；2012年，公司進(jìn)行重整，流動(dòng)比率反彈至1.77。速動(dòng)比率從2009年12月末到2011年12月末，都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明公司存貨在不斷增加。

3.2 盈利能力分析

3.2.1 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)分析

企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)與銷售收入的對(duì)比關(guān)系可以用銷售凈利率來(lái)表示，用以衡量企業(yè)短期獲利的實(shí)力。企業(yè)銷售收入的增加必須因此獲得更多的凈利潤(rùn)，這樣才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)，由于銷售成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本的增加，企業(yè)凈利潤(rùn)并不一定會(huì)同比率增長(zhǎng)，有時(shí)也可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。盲目擴(kuò)大生產(chǎn)和銷售規(guī)模未必會(huì)為企業(yè)帶來(lái)利益。A地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)見表5。

（1）銷售毛利率和銷售凈利率整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。一方面，A地產(chǎn)的許多項(xiàng)目目前處于開發(fā)階段，仍需要大量資金的投入，銷售的面積和規(guī)模也不大。另一方面，A走的是高端品牌的路線，導(dǎo)致其存貨處理速度較慢。

（2）A地產(chǎn)的銷售毛利率要普遍高于A地產(chǎn)的銷售凈利率，說(shuō)明A地產(chǎn)的產(chǎn)品成本較高，拉低了銷售凈利率的水平。

3.2.2 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)分析

靜態(tài)盈利能力指標(biāo)分析包括資產(chǎn)凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率。資產(chǎn)收益率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤(rùn)和資產(chǎn)平均總額的比，是判斷企業(yè)獲利能力的重要指標(biāo)。

凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的比，該指標(biāo)反映所有者權(quán)益的收益水平，是衡量企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率的指標(biāo)。endprint

（1）2009年12月末到2010年12月末，資產(chǎn)凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都有所提升，2010年12月末到2012年12月末，資產(chǎn)凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

（2）資產(chǎn)凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率趨勢(shì)基本保持一致，說(shuō)明該企業(yè)可以在隨后幾年適度增加負(fù)債的規(guī)模，利用財(cái)務(wù)杠桿，增加盈利能力。

3.3 杜邦分析

杜邦分析系統(tǒng)，也稱為杜邦財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)，是一種財(cái)務(wù)比率分析系統(tǒng)。可以結(jié)合相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)報(bào)表，使用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面的分析和評(píng)價(jià)，可以充分反映企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，也可以指出指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系。杜邦分析以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，揭示了企業(yè)的獲利能力。

（1）凈資產(chǎn)收益率變動(dòng)最大的兩個(gè)會(huì)計(jì)期間分別是2012年和2011年，在2010年度，變化很小。2011年間，該公司的銷售額和凈利潤(rùn)下降，2012年稍有好轉(zhuǎn)，但仍然呈下降的趨勢(shì)。

（2）從表7中可以看出，對(duì)凈資產(chǎn)收益率影響最小的是權(quán)益乘數(shù)，說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)管理能力良好。

4 A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

通過(guò)上述各財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，盡管A地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較低，但財(cái)務(wù)狀況仍存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)在：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)緩慢，盈利能力不強(qiáng)，資金鏈要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，因此，A地產(chǎn)必須進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。具體風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

（1）資產(chǎn)負(fù)債率水平低，償債能力較強(qiáng)。A地產(chǎn)的總資產(chǎn)負(fù)債率維持在50%以下，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)，因此公司可以在未來(lái)幾年通過(guò)貸款補(bǔ)充資金，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模。

（2）開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)較大。A地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率逐年降低，說(shuō)明企業(yè)存貨的變現(xiàn)能力在下降，未來(lái)可能帶來(lái)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）盈利能力不高，毛利率下降。A地產(chǎn)的許多項(xiàng)目目前正處于開發(fā)階段，需要大量資金支持，而且存貨的變現(xiàn)能力減弱，成本較高，說(shuō)明公司盈利的風(fēng)險(xiǎn)在增加。

5 結(jié)論及建議

本文通過(guò)對(duì)A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)該公司財(cái)務(wù)方面狀況如下：首先，A房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率不高，這說(shuō)明A房地產(chǎn)公司可以通過(guò)繼續(xù)舉債來(lái)擴(kuò)大自己的規(guī)模，并謀取更多的利潤(rùn)，其次，我們可以看出A房地產(chǎn)的盈利能力并不是很強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，這些分析結(jié)果對(duì)A房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)非常重要。

首先，A房地產(chǎn)公司需要對(duì)自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤(rùn)率等的變化，通過(guò)指標(biāo)的變化分析出現(xiàn)這種情況的原因，發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的管理人員可以采取適當(dāng)?shù)拇胧┮?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失。其次，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)以幫助公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取更高的利潤(rùn)。

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