閆曉辰

【摘要】房地產(chǎn)稅自從設(shè)立以來一直是人們關(guān)心的問題，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)模式的改變，原本的稅收制度已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。本文以房地產(chǎn)稅的概念和特征為切入點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)稅存在的問題，并且提出了自己的一些解決方案。

【關(guān)鍵詞】新時(shí)期 房地產(chǎn)稅 住房 問題 策略

一、房地產(chǎn)稅的相關(guān)概述

（一）內(nèi)涵以及特征

1.房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵。房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，計(jì)算稅后的依據(jù)是該房屋的租金，或者該房屋的計(jì)稅剩余值，對(duì)應(yīng)的納稅人是該房屋的所有者或者使用該房屋的人員。所依據(jù)的法律是我國(guó)1986年出臺(tái)的《房地產(chǎn)稅暫行條例》。征稅的對(duì)象是該房屋的財(cái)產(chǎn)，與該房屋相分離的輔助設(shè)施，并不能作為征稅的對(duì)象。

房地產(chǎn)稅收的問題一直以來都是人們很關(guān)心的問題，自從2010年以來該向問題的矛盾突出，國(guó)家發(fā)改委就深化經(jīng)濟(jì)體制改革，出臺(tái)的相關(guān)文件當(dāng)中明確指出了要針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)稅的相關(guān)問題，進(jìn)行改革。在2011年的時(shí)候，上海和重慶成為了首批房地產(chǎn)稅試驗(yàn)的地區(qū)。

2.特征。分析我國(guó)目前正在實(shí)行的房地產(chǎn)政策，可以看出其有如下的一些特征：第一，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象比較獨(dú)特，是我們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课?，在?cái)產(chǎn)稅種屬于比較特別的一種；第二，整首的范圍有限，包括了城市內(nèi)部、縣城地區(qū)、鎮(zhèn)和一些工礦區(qū)當(dāng)中用以營(yíng)利的房屋；第三，繳納稅收的人員是該房屋的所有者，根據(jù)性質(zhì)的不同，征收方式不一。全民所有的房屋應(yīng)當(dāng)由單位來納稅，出典的房屋，由出典人來納稅；第四，不同房屋種類的計(jì)算稅收的依據(jù)不一樣，若是該房屋是用來出租的，則需要按照租金的相關(guān)比例來收取費(fèi)用。若是該房屋用來自己使用或者經(jīng)營(yíng)，則需要按照該房屋原來產(chǎn)值一次性扣除10%～30%，按照剩余的價(jià)值來繳納；第五。房地產(chǎn)征稅的稅率常年以來都是比較穩(wěn)定的，基本沒有太大的變化。

（二）征收房地產(chǎn)稅所依據(jù)的理論

1.市場(chǎng)供求論。市場(chǎng)的穩(wěn)定，需要供應(yīng)者和需求者之間的相互配合，調(diào)節(jié)彼此之間的供求關(guān)系，當(dāng)出現(xiàn)供大于求的時(shí)候，需求者會(huì)自己降低價(jià)格，以解決攻擊過剩的問題；當(dāng)供小于求的時(shí)候，供給者會(huì)適當(dāng)?shù)奶邇r(jià)格。房地產(chǎn)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分，自然也會(huì)受到供求關(guān)系的影響，其價(jià)格也會(huì)受到供求關(guān)系曲線的調(diào)整。

2.財(cái)政收入論。在封建時(shí)期，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅，是為了保證國(guó)家能夠穩(wěn)定的收入來源。在目前，我國(guó)針對(duì)房屋收稅更主要地是為了防止房屋價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)人們不勞而獲的現(xiàn)象，維護(hù)社會(huì)的公平與穩(wěn)定。

3.受益理論。我國(guó)的人民享受國(guó)家為自己提供的公用服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)為自己享受服務(wù)而付出一定的費(fèi)用，稅收的多少正是與他們享受的利益量的大小成正比。政府用自己的財(cái)政支出為人們提供了一個(gè)良好的居住環(huán)境，滿足人們基本生活的需求，此時(shí)居民也應(yīng)當(dāng)做出一定的付出，來對(duì)政府進(jìn)行回報(bào)。

二、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)稅存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)稅的制度歷經(jīng)了過年的修改，有了一定的進(jìn)步，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)格局的不斷改變，新時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)稅仍然暴露出了很多弊端，阻礙了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這些問題具體表現(xiàn)如下。

（一）征稅的范圍比較狹窄

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是城鎮(zhèn)里面的經(jīng)營(yíng)性用房，農(nóng)村一些農(nóng)民自己居住的房屋不在征稅的范圍之內(nèi)。但是隨著人均生活水平的不斷提高，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有所發(fā)展，農(nóng)民自己建造的房屋無論是數(shù)量，還是規(guī)模都在逐漸擴(kuò)大，城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢(shì)，推動(dòng)了農(nóng)村中出現(xiàn)了大量用以經(jīng)營(yíng)的房屋，城中村的現(xiàn)象開始普遍地存在。若是還是采用原本的征稅范圍，就容易導(dǎo)致不同的房產(chǎn)，因?yàn)樗幍牡貐^(qū)不一樣，需要承擔(dān)不同的納稅負(fù)擔(dān)。這就導(dǎo)致了很多企業(yè)會(huì)濫用農(nóng)村的耕地來建造房屋，造成了社會(huì)不公平現(xiàn)象的發(fā)生，違背了設(shè)立房產(chǎn)稅的初衷。

（二）稅收的計(jì)量依據(jù)不合理

目前對(duì)房屋進(jìn)行收稅，主要依據(jù)房屋的折余價(jià)值以及房屋的租金高低。建立該項(xiàng)制度的時(shí)候，我國(guó)正處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，若是還是采用折余的方式來計(jì)算房屋的產(chǎn)值，則根本無法代表該房產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值，其只能夠表明房屋的原有價(jià)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于了房產(chǎn)的現(xiàn)值。這就導(dǎo)致了現(xiàn)在建成的房屋還不及原來的房屋，兩者之間的價(jià)格差距比較大這樣的計(jì)算方式不符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

與此同時(shí)，若是采用租金的價(jià)格作為計(jì)算稅收的依據(jù)，隨著房屋價(jià)格的上漲，租金也會(huì)有所上漲，且保證兩者上漲的比例是相同的，此時(shí)房屋的租賃價(jià)格就會(huì)超過房屋的折余價(jià)值，導(dǎo)致所繳納的房地產(chǎn)稅也在增加，而這些最終都需要由租客來承擔(dān)，侵害了租客的利益，不利于租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

（三）稅率的設(shè)置不科學(xué)

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收市場(chǎng)只有兩種稅率，1.2%和12%。目前采取統(tǒng)一的稅率，忽略了我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的不平等，不同的地區(qū)，整首的房地產(chǎn)稅占據(jù)地方財(cái)政的不同比例，很難具體分辨出房地產(chǎn)稅到底為地方財(cái)政的收入帶來了多大的貢獻(xiàn)，無法推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，因此應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)?shù)氐恼?，根?jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，制定符合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅率。而在按照租金收入來繳納房地產(chǎn)稅時(shí)的稅率設(shè)定為12%，而按照折余價(jià)值來計(jì)算的稅率是1.2%，兩者差距很大，這對(duì)于租房子的居民來說是極為不公平的，無法保證租賃市場(chǎng)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，而租客為了減少自己的稅收負(fù)擔(dān)，可能會(huì)采取非法的手段，不利于社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

（四）制度的不完善

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，發(fā)展還不成熟，相應(yīng)的法律制度也不完善，這就導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)的投資者暗中投機(jī)取巧，積累了很多的房屋，房地產(chǎn)登記制度的不完善，外加居民的登記意識(shí)不是很強(qiáng)，導(dǎo)致我國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)所掌握的人們住房情況并不準(zhǔn)確。

三、解決目前我國(guó)房地產(chǎn)稅問題的策略

在本段當(dāng)中，會(huì)結(jié)合一些外國(guó)的優(yōu)秀做法，來分析我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收市場(chǎng)存在問題的解決方法，提出自己的一些解決對(duì)策。

（一）房地產(chǎn)稅收的范圍擴(kuò)大

國(guó)外很多發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)于房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象比較多，即包括了城市的房屋，同樣也包括了很多農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，以及一些存量的居住用房，除此以外，只要是用以經(jīng)營(yíng)的房屋，都需要繳納房地產(chǎn)稅。同時(shí)，國(guó)外也設(shè)立了一些免征房地產(chǎn)稅的房屋，比如政府所占用的房屋，以及一些用以做慈善事業(yè)的房屋，這樣做保證了稅收征收的公平性，同時(shí)也規(guī)范了征稅的范圍。而在我國(guó)很多農(nóng)村房屋以及存量房都沒有被納為征稅的對(duì)象，需要進(jìn)一步擴(kuò)大。

（二）不同地區(qū)設(shè)定不同稅率

很多外國(guó)的政府根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不一，設(shè)定了自己本地的征稅稅率。比如在美國(guó)，根據(jù)每個(gè)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，各個(gè)州的政府可以自行制定本州的稅率，采取因地制宜的方法。同時(shí)，在同一個(gè)地方，只要時(shí)間不一樣，房屋的稅率也會(huì)發(fā)生一些變化；英國(guó)設(shè)定房地產(chǎn)稅率的方法通常是比本年提早一年，先根據(jù)該年的財(cái)政收入以及支出的情況，來制定下一年的稅收稅率；由此可以看來，各個(gè)國(guó)家地方房地產(chǎn)稅率的制定并不是由中央統(tǒng)一制定的，而是各個(gè)地方政府根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況決定，同時(shí)結(jié)合概念的財(cái)政收入情況，此種做法比較合理，值得我國(guó)借鑒。

（三）房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)作為房產(chǎn)稅收計(jì)算的根據(jù)

很多國(guó)家會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值的預(yù)估，將預(yù)估出來的值作為計(jì)算稅收的依據(jù)。與這套措施相匹配的，各國(guó)會(huì)有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且會(huì)聘請(qǐng)專門的評(píng)估人員，保證價(jià)值預(yù)估的合理性與科學(xué)性。同時(shí)要保證預(yù)估機(jī)構(gòu)同房地產(chǎn)的征收機(jī)構(gòu)職能分離，獨(dú)立工作，以免出現(xiàn)工作上的“互惠”行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平與穩(wěn)定。同時(shí)，采用此種做法能夠準(zhǔn)確表現(xiàn)出該房產(chǎn)的現(xiàn)值，有利于稅率設(shè)定的合理性。

（四）重視房地產(chǎn)稅的地位

很多發(fā)達(dá)國(guó)家，將房地產(chǎn)稅納入地方的財(cái)政體系。房地產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為地方經(jīng)濟(jì)的提高做出自己的貢獻(xiàn)，因此應(yīng)當(dāng)占據(jù)地方經(jīng)濟(jì)的主體地位，作為地方財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部分，必須要引起人們的重視。在美國(guó)，房地產(chǎn)稅可以占據(jù)地方財(cái)政收入的一半以上，因此政府尤為重視。在我國(guó)，房地產(chǎn)稅并不能占據(jù)地方財(cái)政收入的很大比例，這就導(dǎo)致了政府部門為了增加自己的財(cái)政收入，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)其他附屬的部分進(jìn)行稅收的征收，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地不同情況，制定房地產(chǎn)稅收的政策，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入當(dāng)中的比例。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)稅，因此對(duì)于具體稅收的制定一直是政府部門重視的環(huán)節(jié)。目前，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的飛速調(diào)整，原本的房地產(chǎn)稅已經(jīng)不能適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此我們必須能夠正視當(dāng)下房地產(chǎn)稅收市場(chǎng)存在的問題，結(jié)合這些具體的問題找出相應(yīng)的對(duì)策，完善我國(guó)的房地產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，推定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

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