劉厚兵 劉瑩

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2015年3月30日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅［2015］39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《調(diào)整通知》），就個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進(jìn)行重新調(diào)整?，F(xiàn)就調(diào)整政策應(yīng)注意的幾個(gè)事項(xiàng)提醒如下：

一、轉(zhuǎn)讓購買滿2年普通住房免征營業(yè)稅

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅［2011］12號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《調(diào)整通知》）規(guī)定，自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅?！墩{(diào)整通知》具體調(diào)整為：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。本通知自2015年3月31日起執(zhí)行，財(cái)稅［2011］12號(hào)文同時(shí)廢止。

對(duì)上述政策，具體可以從以下三點(diǎn)加以理解:一是注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房，因?yàn)閮烧叩恼叽雒黠@不同；二是普通住房不足2年不享受差額征稅待遇，而是與非普通住房一樣不足2年要全額征稅；三是政策執(zhí)行期從2015年3月31日起執(zhí)行，文件下發(fā)之日的2015年3月30日（含）及之前，仍按財(cái)稅［2011］12號(hào)文規(guī)定執(zhí)行。

例1：老王2013年3月1日購買一套住房，原價(jià)130萬元。

如果2015年3月30日在二手房市場(chǎng)銷售，售得150萬元。那則按財(cái)稅［2011］12號(hào)文規(guī)定執(zhí)行，即：個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，應(yīng)繳納營業(yè)稅75000元（1500000×5%）。

2015年3月31日在二手房市場(chǎng)銷售，售得150萬元。則執(zhí)行《調(diào)整通知》，即：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。假設(shè)該住房經(jīng)認(rèn)定是普通住房，則免征營業(yè)稅；假設(shè)該住房是非普通住房，則按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000元［（1500000-1300000）×5%］。

二、執(zhí)行新政策要把握下列5項(xiàng)政策規(guī)定

《調(diào)整通知》明確，普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)，以下簡(jiǎn)稱［2005］26號(hào)）、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］89號(hào)［2005］89號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)［2005］172號(hào)，［2005］172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體歸納為：

1、普通住房及非普通住房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。另外，在實(shí)際工作中許多地方下列兩種情況視同普通住房：一是首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房；二是納稅人銷售平房住宅，凡實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的住房。

2、符合條件辦理免稅的具體程序規(guī)定。根據(jù)［2005］89號(hào)規(guī)定，納稅人“應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅”；“住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅”。根據(jù)［2005］172號(hào)規(guī)定，“成交價(jià)格”是指住房持有人對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格。

3、購買房屋的時(shí)間認(rèn)定和發(fā)票的開具。根據(jù)［2005］89號(hào)規(guī)定，“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間”；“個(gè)人對(duì)外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開具發(fā)票”。同時(shí)，［2005］172號(hào)對(duì)購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確：“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

4、對(duì)非普通住房差額征稅的扣除憑證。對(duì)個(gè)人購買的非普通住房超過規(guī)定年限對(duì)外銷售的，根據(jù)［2005］89號(hào)規(guī)定，“在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規(guī)定，但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點(diǎn)，具體工作中應(yīng)延用該文件的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而且新修訂《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)于差額扣除憑證問題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

5、非購買形式取得住房行為相關(guān)規(guī)定。根據(jù)［2005］172號(hào)規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。對(duì)此，《調(diào)整通知》要求類似問題比照上述規(guī)定執(zhí)行。

同時(shí)要注意，非購買形式取得住房購買時(shí)間有特殊規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］144號(hào)）對(duì)非購買形式取得住房購買時(shí)間的規(guī)定更為詳細(xì)：個(gè)人將通過直系親屬受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購房時(shí)間按發(fā)生直系親屬受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定。即凡直系親屬（夫妻、父子、母子、祖孫）繼承、贈(zèng)與的房屋上市交易的，其時(shí)間以未辦理繼承、贈(zèng)與之前取得的房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn)；夫妻離婚后，房屋權(quán)屬方由一方改為另一方后上市交易的，其時(shí)間以未離婚前取得的房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn)；房改房第一次上市交易的，其時(shí)間以取得的房產(chǎn)證上的時(shí)間為準(zhǔn)；對(duì)歷史遺留項(xiàng)目，凡在1998年底前，由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋和單位自建房屋已竣工且未進(jìn)行總登記而造成個(gè)人住房未辦理產(chǎn)權(quán)證的，其時(shí)間計(jì)算以該房簽訂合同時(shí)間和房款結(jié)算發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)。其他無償受贈(zèng)方式取得的住房其購房時(shí)間按房地產(chǎn)證或契稅完稅證填發(fā)日期確定。

例2：家住市區(qū)的彭先生購買了一套大單位，現(xiàn)在臨近交樓時(shí)間，彭先生就打算等房子裝修好后，把現(xiàn)在住的小單位賣掉，好提前還貸。不過，他發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)證和契稅完稅證明上的時(shí)間有所不同：契稅完稅證明填寫時(shí)間是2013年3月20日，房產(chǎn)證注明時(shí)間是2013年4月7日，如果他在2015年4月1日轉(zhuǎn)讓，那么就會(huì)出現(xiàn)按其中一個(gè)時(shí)間，購房時(shí)間還沒到2年，但按照另外一個(gè)時(shí)間，則剛好超過2年的情況。彭先生希望等到2年期限到后再出讓，這樣可以免征營業(yè)稅，因此他想了解，政府有關(guān)部門到底是以哪個(gè)時(shí)間作為“個(gè)人住房”購買時(shí)間的開始？

根據(jù)［2005］172號(hào)的規(guī)定，納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。契稅完稅證注明的時(shí)間為填發(fā)日期。銷售時(shí)間以房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日確定，從而界定享受優(yōu)惠政策的時(shí)點(diǎn)。上例中，彭先生購買房屋的時(shí)間應(yīng)為契稅完稅證明填寫時(shí)間：2013年3月20日，其在2015年4月1日轉(zhuǎn)讓此住房，超過了2年，可以享受相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策。

三、申請(qǐng)免征營業(yè)稅需要辦理有關(guān)手續(xù)

1、不符條件的一律執(zhí)行非普通住房政策?！墩{(diào)整通知》對(duì)“個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅?！比绾紊暾?qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)沒有進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，但比照此前廢止《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］74號(hào)）的規(guī)定，可以理解為“個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅?！睘榉奖憷斫猓F(xiàn)按政策情形分別舉例說明如下:

情形一：不足2年。例3：老李2013年4月10日購買一套住房，原價(jià)100萬元。如果老李在2015年3月31日銷售，取得售房款120，則執(zhí)行《調(diào)整通知》規(guī)定，即：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅。則不管該住房是普通住房還是非普通住房，均應(yīng)全額繳納營業(yè)稅60000元［1200000×5%］。

情形二：超過2年。例4：同例3，老李上述房產(chǎn)如果在2015年4月10日或之后在二手房市場(chǎng)銷售，仍售得120萬元?！墩{(diào)整通知》規(guī)定，個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。假設(shè)上述房產(chǎn)經(jīng)認(rèn)定是普通住房，且經(jīng)地方稅務(wù)部門審核符合規(guī)定條件，因?yàn)槌^2年，此120萬元不征營業(yè)稅。假定上述房產(chǎn)經(jīng)認(rèn)定是非普通住房，或者老李不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件，則一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，則應(yīng)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額繳納營業(yè)稅10000元［（1200000-1000000）×5%］。

2、執(zhí)行房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度。

雖然［2005］172號(hào)規(guī)定“成交價(jià)格”是指住房持有人對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格。但為逃避稅收，一些地區(qū)買賣雙方通過訂立虛假合同低報(bào)房屋交易價(jià)格，出現(xiàn)不如實(shí)申報(bào)繳納有關(guān)稅收的問題。針對(duì)這些情況，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)［2007］33號(hào)）要求建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度。要求各地要根據(jù)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定，建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度，加強(qiáng)房屋交易計(jì)稅價(jià)格管理。如果房屋銷售價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅。

其中，國稅發(fā)［2007］33號(hào)規(guī)定：工作基礎(chǔ)較好，具備直接制定最低計(jì)稅價(jià)格條件的，可直接制定房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格，但定價(jià)時(shí)要考慮房屋的座落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年限、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類房屋先期交易價(jià)格等因素。不具備直接制定最低計(jì)稅價(jià)格條件的，可參照下列一種方法確定最低計(jì)稅價(jià)格。當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)。政府公布的上述信息未及時(shí)調(diào)整的，確定最低計(jì)稅價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲因素。2.房地產(chǎn)交易資金托管金額或者房地產(chǎn)交易網(wǎng)上報(bào)價(jià)。3.信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格高于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按納稅人申報(bào)的銷售價(jià)格計(jì)算征稅；納稅人申報(bào)的房屋銷售價(jià)格低于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的，應(yīng)按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅。而對(duì)于財(cái)政部門負(fù)責(zé)契稅征管的地區(qū)，由省級(jí)財(cái)稅部門制定房屋交易最低價(jià)格管理辦法；地市級(jí)及以下財(cái)稅部門制定本地區(qū)房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格。對(duì)于稅務(wù)部門負(fù)責(zé)契稅征管的地區(qū)，由省級(jí)稅務(wù)部門制定房屋交易最低價(jià)格管理辦法；地市級(jí)及以下稅務(wù)部門制定本地區(qū)房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格。

四、個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)有特別政策規(guī)定

營業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅［2009］111號(hào)）第二條第二項(xiàng)規(guī)定，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，暫免征收營業(yè)稅。

該文件第六條規(guī)定，屬于本通知第二條規(guī)定情形的個(gè)人，在辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)情況提交以下相關(guān)資料：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］144號(hào)）第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料；贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；證明贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的人民法院判決書（原件）、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書（原件）；證明贈(zèng)與人和受贈(zèng)人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書（原件）、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書（原件）、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具的證明材料（原件）。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］144號(hào)）規(guī)定，個(gè)人向他人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：

屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；屬于其他情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。上述證明材料必須提交原件。個(gè)人將通過無償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照［2005］172號(hào)中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國稅發(fā)［2005］172號(hào)中第四條有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。

契稅、印花稅。對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門對(duì)持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。根據(jù)《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅［2009］78號(hào)）規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］144號(hào)）第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料；贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；屬于本通知第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書（原件）。

五、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓涉及其他稅收政策規(guī)定

個(gè)人所得稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字［1999］278號(hào)）第三條規(guī)定，為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免除。財(cái)稅［2010］94號(hào)明確，自2010年10月1日起，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字［1999］278號(hào)）第三條同時(shí)廢止。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

印花稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

土地增值稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

契稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函［2004］1036號(hào)）明確，法定繼承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2010］94號(hào)）強(qiáng)調(diào)，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。