摘要：我國已經(jīng)悄然步入了老齡化社會，并且?guī)в忻黠@的"未富先老"的特征，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式已不足以滿足全社會的養(yǎng)老需求。因此，本文引入一種新型的金融工具--住房養(yǎng)老保險，它對解決我國的養(yǎng)老金困境問題具有現(xiàn)實(shí)意義。本文重點(diǎn)研究業(yè)務(wù)運(yùn)營過程中保險公司面臨的風(fēng)險，主要包括：道德風(fēng)險、利率風(fēng)險、住房價值風(fēng)險和長壽風(fēng)險，為將來住房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的推出提供建議。

關(guān)鍵詞：住房養(yǎng)老保險；風(fēng)險；運(yùn)作機(jī)制

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和醫(yī)療水平的顯著提高，我國人口的平均壽命明顯增長。而計劃生育政策的長期實(shí)行，大大降低了我國新生人口的出生率。第六次全國人口普查的結(jié)果顯示，我國65歲以上的老年人口占全國總?cè)丝跀?shù)的8.87%，而2000年這個比例才剛剛達(dá)到6.96%。根據(jù)國際上通行的7%的標(biāo)準(zhǔn)，我國已經(jīng)悄然步入了老齡化社會，而且老齡化趨勢在不斷增強(qiáng)。

目前我國老年人的退休收入主要來源于基本養(yǎng)老保險金、家庭資助和自我養(yǎng)老儲蓄。雖然我國已經(jīng)由“現(xiàn)收現(xiàn)付”式的傳統(tǒng)養(yǎng)老保障制度向“部分積累”制轉(zhuǎn)變，但事實(shí)證明成效不大。世界銀行日前公布的一份關(guān)于中國未來養(yǎng)老金問題的研究報告稱，中國的養(yǎng)老金缺口未來可能高達(dá)9萬億元?，F(xiàn)行的養(yǎng)老保障制度不能達(dá)到“老有所依”的要求，并且造成了日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老金困境；同時由于家庭結(jié)構(gòu)的變遷，現(xiàn)代年輕人贍養(yǎng)老人的壓力驟然增大，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已不足以滿足全社會的養(yǎng)老需求；而與西方國家不同的是，我國是在低收入水平的狀態(tài)下進(jìn)入老齡化社會的，呈現(xiàn)出典型的“未富先老”的特征。這無疑給養(yǎng)老資源的供給帶來了更大的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，開拓新的養(yǎng)老思路，顯得刻不容緩。

住房養(yǎng)老保險概述

住房養(yǎng)老保險（Home Equity Pension Insurance，HEPI），是擁有獨(dú)立住房的老人作為投保人和受益人，將其持有房產(chǎn)抵押給保險公司，然后以年金的形式定期領(lǐng)取養(yǎng)老金的保險業(yè)務(wù)。保險合同生效后，投保人逐步將其房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給保險公司，繼續(xù)享有居住權(quán)；保險合同直到投保人去世或永久搬離抵押住房時才結(jié)束；每期養(yǎng)老金的支付額以抵押住房的評估現(xiàn)值為基礎(chǔ)，剔除折舊和預(yù)支利息的折損，按生命表中各年齡人口的平均余命進(jìn)行分?jǐn)?。這一新型的金融工具，將養(yǎng)老和住房結(jié)合在一起，能夠增加老年人的退休收入，提高養(yǎng)老水平。

從本質(zhì)上說，住房養(yǎng)老保險模式是一種房產(chǎn)價值釋放機(jī)制。投保老人在保留永久居住權(quán)的前提下，將住房價值提前轉(zhuǎn)化為現(xiàn)期消費(fèi)，改善晚年生活。它為老年人提供了一條實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老的新途徑。這種不借助于他人的自我養(yǎng)老方式，減輕了子女的負(fù)擔(dān)，對于解決我國的養(yǎng)老金困境問題也具有現(xiàn)實(shí)意義。而對于保險公司來說，開辦該業(yè)務(wù)等同于用分期付款的方式投資抵押房產(chǎn)，以期通過住房或土地增值來獲取利潤。住房養(yǎng)老保險，不僅為養(yǎng)老金的收入來源開辟了新的渠道，而且為保險公司的巨額資金尋找到新的出路，增加了獲利機(jī)會。

住房養(yǎng)老保險風(fēng)險分析

住房養(yǎng)老保險不同于一般的壽險業(yè)務(wù)，其運(yùn)作模式的特殊性決定了它容易受到多種因素的影響，大到宏觀經(jīng)濟(jì)政策，如：土地使用權(quán)政策的變化和住房制度的改革；小到投保老人的實(shí)際壽命和抵押住房的修繕維護(hù)等。因此，能否準(zhǔn)確地識別和控制風(fēng)險決定著這項金融產(chǎn)品的成敗。對于投保人來說，最大的風(fēng)險莫過于保險公司破產(chǎn)而無法繼續(xù)支付養(yǎng)老金的違約風(fēng)險；而對于保險公司而言，情況則復(fù)雜得多。本章將對業(yè)務(wù)運(yùn)營中保險公司面臨的道德風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押住房價值風(fēng)險和長壽風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)分析。

（一） 道德風(fēng)險

道德風(fēng)險，即從事經(jīng)濟(jì)活動的人，在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時，做出有損于他人利益的行為。住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的運(yùn)作過程形成了一個特定的交易市場，保險公司作為賣方，投保的老年業(yè)主作為買方，構(gòu)成了該市場的交易主體。交易雙方是理性的經(jīng)濟(jì)人，追求自身效用的最大化。由于市場中存在信息不對稱現(xiàn)象，如果沒有引入適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管機(jī)制，一方當(dāng)事人很可能利用自身的信息優(yōu)勢，隱瞞對最終交易價值產(chǎn)生影響的關(guān)鍵信息，使對方當(dāng)事人的利益受到損害，引發(fā)道德風(fēng)險。具體來說，保險公司面臨的道德風(fēng)險分為兩類：一是住房維護(hù)道德風(fēng)險；二是健康狀況道德風(fēng)險。

（1）住房維護(hù)道德風(fēng)險

住房維護(hù)道德風(fēng)險是指由于保險公司無法確切了解抵押房產(chǎn)的維護(hù)情況或監(jiān)管成本過高，投保的老年業(yè)主很可能逃避合約責(zé)任，對住宅進(jìn)行消極維護(hù)，使保險公司因房產(chǎn)貶值而遭受巨大損失。這在住房價值轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)中，是不可避免的。一般而言，人們對于擁有完全產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，會給與精心維護(hù)，以達(dá)到保值的目的。而對于投保人來說，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移給保險公司，隨著其住房凈權(quán)益的不斷減少，會傾向于縮減房屋維護(hù)支出。再加上無追索權(quán)的限制，維護(hù)不當(dāng)而導(dǎo)致房產(chǎn)價值下跌的風(fēng)險將全部由保險公司或政府部門承擔(dān)。因此，即便在法律上負(fù)有盡職維護(hù)的義務(wù)，理性的投保人仍會依據(jù)成本收益原則來決定是否進(jìn)行房屋維護(hù)。

（2）健康狀況道德風(fēng)險

在抵押房產(chǎn)價值一定的情況下，投保人的預(yù)期余命越短，每期獲得的年金金額就越高。因此，投保人很可能隱瞞真實(shí)的健康狀況，使保險公司對其預(yù)期余命的估值減小。一般而言，人的存活壽命由于個人的體質(zhì)、既往病史和生存環(huán)境的不同而有所差異。但是保險公司對這些具體信息的掌握是不完全的，而且缺乏獲取信息的有效渠道。如果通過一一走訪投保人的親戚朋友，查詢和確認(rèn)既往病史或聘請權(quán)威專家進(jìn)行全面身體檢查等方式來獲取相關(guān)信息，人力和財力成本花費(fèi)太高，在實(shí)際操作中是不可行的。

（二） 利率風(fēng)險

在住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的運(yùn)營過程中，保險公司面臨的利率風(fēng)險是指由于市場利率的變化偏離預(yù)期值，使得利潤減少甚至遭受損失的可能性。這是保險公司最難規(guī)避的風(fēng)險之一。

當(dāng)市場利率高于預(yù)定利率時，保險公司完全可以投資其他產(chǎn)品來獲取更高收益，然而由于住房養(yǎng)老保險合同的約定，保險公司只能將這筆款項用于支付投保人的養(yǎng)老金。住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)占用了保險公司的大量資金，使其因錯過收益率更高的其他投資渠道而產(chǎn)生機(jī)會成本；同時，由于每期的養(yǎng)老金支付額是固定的，市場利率上升使養(yǎng)老金終值超過抵押住房變現(xiàn)收入的可能性增大，保險公司面臨超額損失的風(fēng)險。

當(dāng)市場利率下降時，理性的投保人為了降低資金成本，有可能選擇其他的融資渠道而提前退保。這就是利率風(fēng)險中的選擇權(quán)風(fēng)險。此時，對保險公司而言，不僅收益減少，也面臨再投資的風(fēng)險。但值得注意的一點(diǎn)是，住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的前期成本很高，投保人在退保時還會額外損失一筆退保費(fèi)。所以，投保人會在比較其退保后的可能收益與成本之后，再進(jìn)行選擇。一般而言，在投保初期，老人是不會選擇退保的。只有當(dāng)利率持續(xù)下降或抵押房產(chǎn)大幅增值并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老金總額時，投保人才會因資金成本過高或不愿與保險機(jī)構(gòu)共享住房升值收益而提前退保。

（三） 抵押住房價值風(fēng)險

保險公司開辦住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，實(shí)際上是將資金投放在房地產(chǎn)市場上，希望通過住房權(quán)益的增值來獲取高額收益。這就要求保險公司不僅要對住房養(yǎng)老保險產(chǎn)品進(jìn)行合理定價，而且要準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來走勢。在定價模型中，養(yǎng)老金的支付額是以抵押住房的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定的。因此，抵押住房價值風(fēng)險主要分為以下兩類：

（1）抵押住房價值評估風(fēng)險

我國保險公司幾乎從未涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以需要聘請專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對住房價值進(jìn)行評估。此處暫不考慮中介市場的道德風(fēng)險問題，僅討論價值評估的準(zhǔn)確性。

住房價值評估涉及的范圍很廣，而抵押住房本身的異質(zhì)性又決定了其評估過程極其復(fù)雜。如果方法選擇不當(dāng)，則無法準(zhǔn)確估值。具體來說，要充分考慮住房的物理性、功能性和外部性折舊問題。物理性折舊是指長期居住導(dǎo)致房屋產(chǎn)生自然磨損而貶值；功能性折舊是指原有住房的結(jié)構(gòu)、布局和裝修配備不能滿足業(yè)主的新需求；而由于不動產(chǎn)的區(qū)位、環(huán)境和交通條件等因素的變化導(dǎo)致房價下跌，則稱為外部性折舊。除此之外，我國住房的土地使用年限為70年。使用權(quán)到期后，續(xù)期需要重新批準(zhǔn)。否則，土地及其附著物將歸國家無償所有。對于單一房產(chǎn)來說，在土地使用權(quán)剩余年限很長時，住房增值幅度大于其折舊程度，房價呈增長趨勢；而隨著剩余年限逐漸縮短，折舊成了決定房價的關(guān)鍵因素，房價將一直下跌。因此，對于土地使用權(quán)剩余年限不同的抵押住房，要實(shí)行不同的評估標(biāo)準(zhǔn)。如果忽略了上述因素的影響，保險公司往往會因為錯誤定價而損失慘重。

（2）抵押住房價值波動風(fēng)險

房價并非固定的時間序列變量，它本身就存在不可預(yù)測性。雖然在短期內(nèi)，房價具有一定的自相關(guān)性，但是從長期來看，房價的變動可以看做“幾何布朗運(yùn)動過程”，也就是著名的“對數(shù)正態(tài)隨機(jī)游走”。因此，時間越長，預(yù)測的難度也就越大。住房養(yǎng)老保險合同的有效期長達(dá)數(shù)十年，保險公司往往難以規(guī)避抵押住房價值波動風(fēng)險帶來的損失。

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了十多年的快速發(fā)展，京、滬、杭等地的房價已經(jīng)飆升至一個相當(dāng)高的價位。盡管在政府的調(diào)控政策下房價有所下跌，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理價位。因此，要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。如果保險公司在房地產(chǎn)泡沫期開辦該業(yè)務(wù)，在泡沫破滅后才出售抵押住房來補(bǔ)償養(yǎng)老金支付額，那么勢必會承受泡沫破滅帶來的貶值損失。由于住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的期限長，金額大，這種損失往往是不容小視的。

（四） 長壽風(fēng)險

保險公司是根據(jù)生命表來估計投保人的預(yù)期余命的。生命表由一個國家或地區(qū)人口的生存死亡數(shù)據(jù)統(tǒng)計而成，反映了不同年齡人群的生存概率和死亡概率。它是保險公司開辦壽險業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到保險產(chǎn)品的定價。然而，生命表只能反映人群的平均存活壽命，無法體現(xiàn)個體差異。受健康狀況、生存環(huán)境和既往病史的影響，單個人的實(shí)際壽命很可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社會平均壽命。考慮到投保老人可以用養(yǎng)老金增加醫(yī)療支出，改善生存環(huán)境。這就在無形之中延長了老人的實(shí)際壽命。因此，保險公司不能完全規(guī)避長壽風(fēng)險帶來的損失。

開辦住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)時，保險公司只能根據(jù)社會平均預(yù)期余命進(jìn)行定價，并不能一一考察每個投保人的具體情況。因此，對于同年齡的老人來說，住房養(yǎng)老保險合同是一份標(biāo)準(zhǔn)化合約。如果老人預(yù)期自己的壽命長于平均壽命，就會選擇參與住房養(yǎng)老保險來獲取額外收益；反之，則會選擇退出市場。顯然，對于保險公司而言，那些擁有高質(zhì)量房產(chǎn)，預(yù)期壽命小于平均壽命的老人是優(yōu)質(zhì)的客戶，而其房產(chǎn)價值低廉，預(yù)期壽命很長的老人則為不中意的客戶。對于前者來說，這種標(biāo)準(zhǔn)化的合約是很不經(jīng)濟(jì)的。而后者由于可以享受額外收益，是住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)最堅定的擁護(hù)者。博弈的結(jié)果便是優(yōu)質(zhì)客戶紛紛退出市場，留下的幾乎全是“檸檬”客戶，保險公司的損失難以避免。

結(jié)論

作為一種有效的補(bǔ)充養(yǎng)老途徑，住房養(yǎng)老保險為養(yǎng)老金的收入來源開辟了新的渠道，對解決我國養(yǎng)老金困境問題具有現(xiàn)實(shí)意義。本文結(jié)合我國目前的實(shí)際情況進(jìn)行分析，指出保險公司開辦住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)已經(jīng)具備了一定的市場基礎(chǔ)和內(nèi)部優(yōu)勢。只要積極尋求政府的支持，保險公司就能克服重重阻礙，使廣大老年人從中受益。然而，在業(yè)務(wù)運(yùn)營過程中，保險公司面臨多種風(fēng)險，主要包括道德風(fēng)險、利率風(fēng)險、住房價值風(fēng)險和長壽風(fēng)險等。由于住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)周期長，運(yùn)行費(fèi)用高，僅憑保險公司一己之力，難以承擔(dān)風(fēng)險帶來的巨大損失。因此，要在充分認(rèn)識風(fēng)險的產(chǎn)生原因和作用機(jī)理的基礎(chǔ)上，通過機(jī)構(gòu)聯(lián)盟、證券化運(yùn)營和補(bǔ)充商業(yè)保險的支持，來建立全面的風(fēng)險防范機(jī)制，保障住房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的順利開展。

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向媛媛，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院