林 鈺

(同濟(jì)大學(xué)，上海 200092)

不動(dòng)產(chǎn)是商業(yè)社會(huì)的重要財(cái)產(chǎn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)參與者通過流轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)，在市場實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，國家也通過立法保障不動(dòng)產(chǎn)正常有序地流轉(zhuǎn)，保護(hù)公民對自有不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。由于我國當(dāng)前實(shí)行城鄉(xiāng)土地利用二元制度，土地分為國家所有土地和集體所有土地，屬于國家所有的土地可以自由流轉(zhuǎn)，而集體所有的土地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，對外流轉(zhuǎn)需要轉(zhuǎn)化為國有土地后才可以進(jìn)入市場自由流通。由此產(chǎn)生一種不平等現(xiàn)象——“同房不同權(quán)”，同質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，相似的建筑成本，僅因不動(dòng)產(chǎn)附著的土地屬性的不同，所有權(quán)人享有的物權(quán)即呈現(xiàn)差異性，城市居民的不動(dòng)產(chǎn)可以自由在市場中流轉(zhuǎn)以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而農(nóng)村居民的同等價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)則難以進(jìn)入市場流通，僅具備了使用價(jià)值，而無法在市場中實(shí)現(xiàn)其商品價(jià)值。

小產(chǎn)權(quán)房不具有公示程序，不存在登記機(jī)關(guān)登記備案或者登記變更事項(xiàng)，一旦小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生買賣糾紛，我國現(xiàn)有的合同法無法施以救濟(jì)，權(quán)利人的利益將無法得到保障。2005年最高人民法院出臺的意見將小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一刀切認(rèn)定為無效合同，但隨著近10年來城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)的深入化，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同絕對無效的理論與社會(huì)中層出不窮的小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象相悖，面對小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)象，現(xiàn)有的實(shí)務(wù)理論呈現(xiàn)“不作為”的狀態(tài)，無法保障購房者的利益，助長了職業(yè)經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房的不良現(xiàn)象，違背了誠實(shí)信用原則。

一、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生及原因

“小產(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)格的法律術(shù)語，20世紀(jì)末期，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展而衍生出的新型名詞，國家不頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)。它不具有形式意義上的產(chǎn)權(quán)，沒有正式的土地使用證和預(yù)售許可證，也不存在房屋管理部門的登記備案。在實(shí)踐中，因房屋附著的建設(shè)用地的性質(zhì)的不同，形成了約定俗成的“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”的概念。

基于其附著的土地的不同可以分為：農(nóng)村宅基地建造房屋、農(nóng)村建設(shè)用地建造之房屋以及農(nóng)業(yè)用地上之建造房屋，歸根結(jié)底均是建立于集體土地之上，其流轉(zhuǎn)都受到了嚴(yán)格的限制，不具備完全的物權(quán)屬性，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，對于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人，其流轉(zhuǎn)是否合法化，法律未有合法化規(guī)范，也為市場交易中買賣合同效力的認(rèn)定埋下隱患。

作為城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物，小產(chǎn)權(quán)房的成因多種多樣，有制度原因，亦有市場因素的作用。

首先，在農(nóng)村以及城鎮(zhèn)地區(qū)，集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以在宅基地或建設(shè)用地上以事實(shí)行為建立自有房屋，使得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為小產(chǎn)權(quán)房的主要權(quán)利主體。隨著城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程的加快，勞動(dòng)力的大量輸出，使得農(nóng)村人少地多，與城市人多地少形成鮮明的對比，許多集體經(jīng)濟(jì)組織成員回鄉(xiāng)后選擇在農(nóng)村建設(shè)用地上建造新的房屋，使得這些集體經(jīng)濟(jì)組織成員可支配的不動(dòng)產(chǎn)增加，由此產(chǎn)生了剩余價(jià)值的分配。

其次，小產(chǎn)權(quán)房是城市化和住房商品化的產(chǎn)物，隨著城市建設(shè)用地逐漸緊缺，房地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮推動(dòng)了城市房價(jià)的虛高，進(jìn)一步加大居民收入與房價(jià)之間的差距。小產(chǎn)權(quán)房的低廉價(jià)格，質(zhì)量一般較好，尤其是位于交通相對便利城鄉(xiāng)結(jié)合地帶。伴隨著城市保障性住房供應(yīng)不足、城市居民消費(fèi)指數(shù)的攀升以及城市生活成本增加等現(xiàn)象，“小產(chǎn)權(quán)房”成為城市中低收入居民的無奈選擇，城市住房環(huán)境以及農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)自有房屋市場化的逐利思想，催生了小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象。

制度原因的導(dǎo)向是根本原因。我國臺灣地區(qū)在土地私有化的背景下，土地可自由流轉(zhuǎn)，小產(chǎn)權(quán)房失去了發(fā)展的土壤。為了兌現(xiàn)建國之初“耕者有其田”的政治承諾，我們推行了“土地利用二元制度”，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，這成為了“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因。

依我國《憲法》第10條①憲法第10條：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地、自留山、自留地、也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)施征收或征用并予以補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。規(guī)定，我國土地分成國家所有和集體所有，現(xiàn)有的土地利用制度造成城鄉(xiāng)土地的流轉(zhuǎn)利益嚴(yán)重失衡，產(chǎn)生同地不同價(jià)的現(xiàn)象。基于城市化需要，國家開始不斷征收城郊、農(nóng)村的集體土地，但二元土地利用制度導(dǎo)致農(nóng)民獲得的征地補(bǔ)償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到土地實(shí)際價(jià)格，產(chǎn)生嚴(yán)重利益失衡。于是便產(chǎn)生集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員基于個(gè)人或集體的利益，開始游走于法律的灰色地帶，自發(fā)擴(kuò)大其對集體土地的支配范圍、使用權(quán)利，利用集體土地建造“小產(chǎn)權(quán)房”，并出售于集體經(jīng)濟(jì)組織外的居民，以此來實(shí)現(xiàn)集體土地的準(zhǔn)市場價(jià)值，保護(hù)其自身利益。[1]

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的法理分析

在高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)位特點(diǎn)，促使人們走進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房交易領(lǐng)域。作為一個(gè)客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)房在社會(huì)實(shí)踐中涉及到物權(quán)的效力問題；作為一個(gè)不完善的“商品”，受到市場的推動(dòng)，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房投入流通領(lǐng)域，在原有物權(quán)上產(chǎn)生了債權(quán)負(fù)擔(dān)即小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，同時(shí)，該債權(quán)負(fù)擔(dān)行為的成立、生效產(chǎn)生了事實(shí)與法理的沖突。此外，在國家土地利用制度的影響下，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定存在廣泛爭議。

2015年3月1號公布的“不動(dòng)產(chǎn)登記制度”仍將小產(chǎn)權(quán)房排除在物權(quán)登記制度之外。在小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題上，最高人民法院態(tài)度并不一致，在其內(nèi)部，也存在著兩種截然不同的觀點(diǎn)：有限肯定說和否定說。有限肯定說：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問題續(xù)》一書闡述：城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村土地使用權(quán)及土地之上的建筑物，但是經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)的，雙方自愿訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的，已付清價(jià)款并實(shí)際交付買受人占有、使用，該買賣合同有效；但未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意而擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，至產(chǎn)生糾紛時(shí)仍未交付房屋的，其效力另當(dāng)別論。但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尊重集體經(jīng)濟(jì)組織成員的自由意志，允許農(nóng)村土地使用權(quán)及其上的居住用房進(jìn)入市場流通，有利于擴(kuò)大集體經(jīng)濟(jì)組織和村民個(gè)人增收和創(chuàng)收，因此人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效并加以支持。否定說：2008年12月3日最高人民法院印發(fā)的《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見的通知》指出，農(nóng)戶宅基地使用權(quán)是具有福利性質(zhì)的用益物權(quán)，它發(fā)揮著“居者有其屋”的社會(huì)功能。因此，對違反法律、行政法規(guī)的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及變相轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其無效[2]。在地方司法實(shí)務(wù)中，也存在矛盾做法，但以“否定說”立場為多數(shù)，而且以物權(quán)行為的最終成就與否來判定債權(quán)合同的效力，其合理性是值得質(zhì)疑的。那么，究竟以小產(chǎn)權(quán)房為標(biāo)的之買賣合同效力如何？

1.房屋買賣合同效力和物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系

小產(chǎn)權(quán)房的特性決定其無法對外產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果，買賣合同的目的是為了促成、實(shí)現(xiàn)交易，那么，當(dāng)交易結(jié)果無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，是否導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效？

根據(jù)我國《物權(quán)法》第15條①《物權(quán)法》第15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币?guī)定，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不同于德國、中國臺灣實(shí)行的“物權(quán)行為無因性”，我國《物權(quán)法》第15條確認(rèn)了我國在物權(quán)變動(dòng)上實(shí)行“債權(quán)形式主義”，民法學(xué)中也稱為“物權(quán)變動(dòng)與其基礎(chǔ)關(guān)系或者說原因關(guān)系的區(qū)分原則”，主張物權(quán)行為的“有因性”。區(qū)分合同效力和物權(quán)效力，二者權(quán)利的形成方式、產(chǎn)生的法律責(zé)任均不同。

根據(jù)《合同法》第44條：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹谥鲝垺皞鶛?quán)形式主義”的理論背景下，債權(quán)行為是物權(quán)行為原因行為，無原因則無結(jié)果，物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力取決于合法有效的債權(quán)行為，但債權(quán)行為成立、生效并不依賴于物權(quán)行為的成立生效。

當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房原權(quán)利人將自有的小產(chǎn)權(quán)房出售于他人時(shí)，經(jīng)要約與承諾，雙方達(dá)成合意，且具備合同生效要件，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立并生效，產(chǎn)生債權(quán)上的拘束力，除雙方協(xié)商一致或者有法定解除原因，任何一方當(dāng)事人都不得隨意解約或者無故撤銷該合同。因而，一旦小產(chǎn)權(quán)房買賣合同成立，若其滿足合同生效要件，則產(chǎn)生債權(quán)合同效力，產(chǎn)生私法上的權(quán)利義務(wù)，債權(quán)行為背后的結(jié)果行為是否成就在所不問。[3]P204

綜上，作為債權(quán)合同行為的成立、生效，應(yīng)當(dāng)取決于其是否具備債權(quán)成立要件，而非物權(quán)的變動(dòng)。因此，在小產(chǎn)權(quán)房買賣關(guān)系中，盡管小產(chǎn)權(quán)房不具有發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的可能性，但不能以此否認(rèn)當(dāng)事人基于平等自愿訂立的買賣合同之效力。當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具備合同的生效要件，即產(chǎn)生私法上的約束力。

2.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

私法自治反映了民事法規(guī)范尊重當(dāng)事人的意思自由，但不等于脫離法律的約束，合同作為意思自治的典型代表，仍然受到法律的約束，依據(jù)《合同法》第52條，合同內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得違背社會(huì)的公序良俗。

當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓對象為集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員時(shí)，立法給予了肯定地位，自不待論。反之，小產(chǎn)房受讓主體為集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外之人(如城鎮(zhèn)居民)時(shí)，當(dāng)前的通說認(rèn)為法律規(guī)范并未予以支持。

“未予支持=立法否定”？并不必然。依據(jù)《合同法》第52條第4款對認(rèn)定合同無效的法律淵源做出的限制性規(guī)定，即除法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定外，其他任何規(guī)范性文件都不得用作判定合同效力的法律淵源。小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)發(fā)展的新生產(chǎn)物，直接以小產(chǎn)權(quán)房為規(guī)范對象的法律規(guī)則不多。我國《憲法》第10條規(guī)定城鎮(zhèn)與農(nóng)村土地所有權(quán)分屬國家和集體所有?！斗康禺a(chǎn)管理法》第2條②《房地產(chǎn)管理法》第2條：房地產(chǎn)開發(fā)就是在國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行了定義，確定了房地產(chǎn)開發(fā)的對象為國有土地，不包括集體土地。此外，《土地管理法》第43條也對國有土地和集體土地進(jìn)行了區(qū)分，明確了各自的基本用途。

2004年國務(wù)院做出的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，禁止城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村宅基地。同年國土資源部頒布《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，對國務(wù)院的決定進(jìn)行了具體化規(guī)定，不僅重申了禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地的核心立場，也對各級國土資源局的具體行政行為做出禁止性規(guī)范，即各級國土資源部門不得為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買的以及違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。此外，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條①國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條：改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。對農(nóng)村宅基地的管理以及審批制度做了原則性規(guī)定，堅(jiān)定了城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的禁止性立場。

根據(jù)上述法律規(guī)范，《憲法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》規(guī)范的對象是土地的權(quán)屬和土地的利用制度，而并不是小產(chǎn)權(quán)房。這些規(guī)范的內(nèi)容直接針對我國土地基本制度，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)遵守。但直接以小產(chǎn)權(quán)房為規(guī)范對象、明文禁止城市居民在農(nóng)村購買房屋的是國務(wù)院的決定或國土資源部的文件，根據(jù)《立法法》第61條規(guī)定和《行政法規(guī)制定程序條例》第8條規(guī)定，法律、行政法規(guī)的頒布應(yīng)當(dāng)具備嚴(yán)格的立法程序和公布程序，然而該國務(wù)院的決定以及國土資源局下發(fā)的文件，缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)，又不具備法律、行政法規(guī)的程序性要件，不應(yīng)當(dāng)視為行政法規(guī)，債權(quán)合同違反這些規(guī)范性文件并不當(dāng)然歸于無效。因此，這些直接規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的文件不屬于《合同法》第52條規(guī)定的“法律、行政法規(guī)”。

由此，法律、行政法規(guī)并沒有對小產(chǎn)權(quán)房對集體經(jīng)濟(jì)組織以外之人流轉(zhuǎn)做出禁止性規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的內(nèi)容不能視為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)行法的強(qiáng)制性規(guī)定。此外，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣系屬平等主體之間的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系，屬私法管理范疇，在法無明文規(guī)定時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循“法無禁止即自由”原則，因而一般情況下，“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”成立并產(chǎn)生合同效力。

3.買賣合同的效力與集體土地不得轉(zhuǎn)讓之禁止性規(guī)定的關(guān)系

法律、行政法規(guī)未禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，但明文禁止了集體土地的轉(zhuǎn)讓，不動(dòng)產(chǎn)的特性在于“房地一體化”，換言之，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，就可能間接承認(rèn)了房屋所附著的集體土地可自由流轉(zhuǎn)，那是否意味著小產(chǎn)權(quán)房買賣合同違背了法律、行政法規(guī)關(guān)于集體土地不得轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定呢？答案是否定的。

依據(jù)《物權(quán)法》第15條，債權(quán)效力的生效不依賴于物權(quán)效力的成就，當(dāng)事人訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，達(dá)成合同約定，一方獲得了占有的本權(quán)。債權(quán)雖為請求權(quán)，但依然可以作為占有之本權(quán)，基于買賣合同，對于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(出賣人)而言，買受人系該房屋的有權(quán)占有人，可以占有、使用該不動(dòng)產(chǎn)，并具有因占有的事實(shí)狀態(tài)而享有的占有人之物上請求權(quán)，排除他人侵奪其占有[4]P122。買受人占有買賣合同的標(biāo)的物，系出賣人本于買賣之法律關(guān)系所交付，具有正當(dāng)權(quán)源，所有權(quán)人不得請求返還。該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，僅房屋的占有狀態(tài)發(fā)生了變動(dòng)，但是債權(quán)的相對性也決定了“以債權(quán)為本權(quán)”的占有具有相對性，只能對抗債權(quán)相對人，而不能對抗善意第三人。[4]32所以，小產(chǎn)權(quán)房買受人可以基于“買賣合同”而有權(quán)占有該不動(dòng)產(chǎn)，享有占有的事實(shí)狀態(tài)帶來的利益。

買賣合同的存在成就了買受人對小產(chǎn)權(quán)房的有權(quán)占有，對小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人而言，其訂立買賣合同，是為自己創(chuàng)設(shè)了某種債權(quán)上的義務(wù)，使得合同另一方因?yàn)閭鶛?quán)而獲得了占有的本權(quán)。在我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)奉行“登記生效主義”的公示原則下，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力，而僅發(fā)生債權(quán)上的法律效果，小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)及下屬土地的使用權(quán)實(shí)質(zhì)未發(fā)生變動(dòng)。一旦該房屋損毀滅失，則其合同上的權(quán)利義務(wù)由于標(biāo)的物的滅失而消滅，占有的事實(shí)狀態(tài)亦消滅，法律保護(hù)的事實(shí)當(dāng)然的歸于消滅。由于土地使用權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，小產(chǎn)權(quán)房買受人無權(quán)在原有土地重新建筑房屋以恢復(fù)原權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人自愿達(dá)成買賣合意，出賣人為買受人創(chuàng)設(shè)了占有的事實(shí)狀態(tài)；所有權(quán)人基于買賣合同，為自己依法享有的所有權(quán)設(shè)置了負(fù)擔(dān)，賦予小產(chǎn)權(quán)房買受人合同履行請求權(quán)，是對自己私權(quán)的處分，所有權(quán)人即應(yīng)當(dāng)承受該行為所帶來的后果。

臺灣“最高法院”1940年1678號的判例，土地所有權(quán)人甲保留未與土地分離的樹木，而將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓乙，原權(quán)利人甲有權(quán)向土地買受人乙請求砍伐樹木的權(quán)利，但不能主張其對樹木具有獨(dú)立的所有權(quán)。土地買受人將土地再次出賣與第三人時(shí)，該土地的最初權(quán)利人不能對該第三人主張其對樹木具有獨(dú)立的所有權(quán)，也不得主張享有砍伐該樹木的權(quán)利，因?yàn)榧讓υ摌淠鞠碛械臋?quán)利之約定是基于其與土地買受人乙之間的約定，是債權(quán)，非物權(quán)，不具有對抗第三人之效力。

同理，簽訂小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同，買受人基于合同約定有權(quán)對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行占有、使用，如小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，將房屋賣于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員并辦理相應(yīng)手續(xù)的，房屋買受人不得以其與所有權(quán)人的約定來對抗后者房屋買受人。

綜上所述，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同僅創(chuàng)設(shè)了買受人基于合同而形成的有權(quán)占有的事實(shí)，所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，并未突破“房地一體化”原理，并未侵犯了集體土地不得進(jìn)入市場流通的強(qiáng)制性規(guī)定，土地的所有權(quán)、使用權(quán)仍然保持原狀。

三、小結(jié)

盡管小產(chǎn)權(quán)房買賣不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，但小產(chǎn)權(quán)房買賣合同并未因物權(quán)行為的未成就而歸于無效，買賣合同的內(nèi)容為沒有違法法理、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房買賣行為產(chǎn)生的法律效果是，由于買賣合同的存在，買受人與所有權(quán)人存在債權(quán)上的約定，使得買受人有權(quán)基于合同而形成有權(quán)占有；從不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的角度即因?yàn)閭鶛?quán)合同的存在，使得所有權(quán)人的房屋所有權(quán)以及其附著的土地使用權(quán)負(fù)有權(quán)利負(fù)擔(dān)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)仍然歸屬于所有權(quán)人，但買受人基于買賣合同享有的有權(quán)占有也應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，所有權(quán)人基于平等自愿而訂立的合同，使得所有權(quán)的行使負(fù)有某種負(fù)擔(dān)，則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其行為所帶來的后果。

因此，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，僅僅是從債權(quán)義務(wù)的角度去平衡買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，以此保護(hù)誠實(shí)信用原則在交易中的適用，充分發(fā)揮“物盡其用”的效果，并未違反當(dāng)前施行的“土地利用二元制度”。

[1]李冰.小產(chǎn)權(quán)房法律問題探析[J].商場現(xiàn)代化，2012，(7).

[2]王冠華.以一則案例淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力問題[Z].南大精英律師團(tuán)，2014-12-13.

[3]王澤鑒.債法原理[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.

[4]王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.