河北壹加貳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 姚曉陽

房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化和選擇

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隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長與快速發(fā)展，近年來，在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了房價居高不下、房地產(chǎn)市場供求結構失衡、土地供應不合理等問題。為了避免我國房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，國家先后出臺了一系列政策。國家將稅收、法律、信貸等進行組合來抑制房地產(chǎn)市場的過快增長。實踐表明，稅收的政策調控是最明顯、最迅速、最有效的。本文將就我國房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化進行分析。

房地產(chǎn) 稅制改革 優(yōu)化 選擇

近年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與變化一直是深受人們關注的焦點問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性企業(yè)產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。多年來，我國房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，成為老百姓眼中的奢侈品。動輒幾十萬、上百萬的房價迫使中國普通老百姓得拿出一生的積蓄來買房?；仡櫸覈康禺a(chǎn)發(fā)展走過的歷程不難發(fā)現(xiàn)，我國政府在房地產(chǎn)市場中做出的巨大努力。面對增長過快的房地產(chǎn)市場，國務院辦公廳于2010年1月發(fā)布了“國十一條”，這一政策的發(fā)布主要是針對我國尚不完善的房地產(chǎn)市場和還缺乏監(jiān)督與管理的房地產(chǎn)市場而發(fā)布的，并以此為手段來抑制上漲過快的房價。2010年4月份以來，我國政府先后出臺了諸多抑制房價增長過快的措施、政策，這為我國老百姓帶來了福音，很多社會中層購房者對房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出觀望的態(tài)度。此時，我國的房地產(chǎn)市場的成交量呈現(xiàn)出溫和下降的形勢。隨著從2010年至2011年我國先后出臺了一系列調控房地產(chǎn)市場的宏觀財政政策，政府充分利用行政手段、經(jīng)濟手段來對房地產(chǎn)市場進行了全方位的調控。房地產(chǎn)稅的實施對我國宏觀調控房地產(chǎn)市場，不啻于一記重拳。但是，在我國當前的房地產(chǎn)稅制中還存在不少問題。例如：房地產(chǎn)稅之中稅率設置不合理、我國房地產(chǎn)稅種設置不合理等。那么，面對高房價，我國應如何對房地產(chǎn)稅制進行優(yōu)化與選擇呢？

一、我國房地產(chǎn)稅制改革的優(yōu)化策略

目前，在我國房地產(chǎn)稅制中存在的這些問題并不利于我國房地產(chǎn)稅充分發(fā)揮其對房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調控與杠桿的作用。因此，為了進一步適應我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，我們必須在借鑒西方經(jīng)濟發(fā)達國家先進經(jīng)驗的基礎上，對我國房地產(chǎn)稅制改革進行優(yōu)化。

(一)合理地設置房地產(chǎn)稅種

物業(yè)稅作為房地產(chǎn)稅種中的一個新稅種，對于廣大消費者來說能夠實現(xiàn)降低房價的效果、并取得階段的稅費在保有階段分攤支付，從而減少買房帶來的壓力，因此，科學、合理地設置物業(yè)稅的稅率就顯得尤為重要。根據(jù)我國的具體國情，并由專家測算和市場調研后確定，將物業(yè)稅的稅率設定在0.7%—0.8%比較合適，也比較適合我國廣大人民群眾的消費水平，這一稅率不僅能夠有效地保證我國地方財政的收入，同時還能夠將居民的稅負成本控制在合理的范圍內。多年來我國對物業(yè)稅的改革一直在審視中，這次不動產(chǎn)稅費的改革不僅在稅率上要進行十分精準的設計與預測，也必須對稅基、納稅程度等方面進行統(tǒng)籌思考。為了盡快避免我國房地產(chǎn)投資過熱和兩極分化現(xiàn)象的發(fā)生，在進一步優(yōu)化收入分配結構的基礎上，應對那些普通自住住房在物業(yè)稅上予以優(yōu)惠，而對于那些高檔的、面積較大的住房、兩套以上住房的群體納入到調節(jié)的主體中。

(二)增加我國地方政府課稅的權利

近年來，我國房地產(chǎn)市場的火爆與持續(xù)上漲的房價，帶動了與房地產(chǎn)相關的稅收稅源的大幅增長，房地產(chǎn)稅收收入不斷增加。西方經(jīng)濟發(fā)達國家的房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗表明，房產(chǎn)稅作為地方政府稅收體系中的主要稅種，對于發(fā)揮其調控作用、提高地方經(jīng)濟效益有著積極地促進作用。另外，如果將房地產(chǎn)稅歸屬于地方，那么就能夠有效地保證地方政府穩(wěn)定的、持續(xù)的財政收入來源。因此，面對我國在高房價環(huán)境下進行的新一輪的稅制改革，應當適當?shù)卦黾拥胤秸恼n稅權力，在地方稅收體系中建立以房地產(chǎn)稅為主要稅種的新體系。房地產(chǎn)稅的稅源廣泛、稅基穩(wěn)定，能夠切實保證地方政府財政收入的穩(wěn)定。

(三)不斷完善房地產(chǎn)市場價值評估制度

在我國房地產(chǎn)稅中，其計稅依據(jù)主要是房地產(chǎn)的市場價值?？梢姡康禺a(chǎn)市場價值的真實性直接關系到我國房地產(chǎn)稅的征收效果。因此，這就要求我國必須盡快建立并完善房地產(chǎn)市場價值評估制度。納稅人應繳納的稅款取決于納稅人所擁有的房地產(chǎn)的價值，而房地產(chǎn)的價值是隨著房地產(chǎn)市場的變化而變化的。因此，一套科學、合理的房地產(chǎn)機制評估制度在保證我國納稅人的稅負在其承受范圍內的同時，有助于解決我國目前在房地產(chǎn)稅制的設計中計稅依據(jù)成就、老套的問題。

(四)建立科學、嚴格的房地產(chǎn)產(chǎn)權管理制度

作為房地產(chǎn)稅征收中的主要依據(jù)，科學的房地產(chǎn)產(chǎn)權管理制度為房地產(chǎn)稅的有序征收提供了法律依據(jù)和保障，使得房地產(chǎn)稅的征收有據(jù)可依，更減少了騙稅、漏稅、偷稅行為的發(fā)生。例如：加強對房地產(chǎn)價值評估行業(yè)的相關規(guī)章制度的建設、對相關評估人員的資格鑒定、加強職業(yè)道德規(guī)范的建設等。

二、結束語

我國房地產(chǎn)稅從建國初期就開始征收，為當時的經(jīng)濟建設做出了一定的貢獻。但是，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，住房制度改革的深入，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅已經(jīng)無法適應時代發(fā)展的要求、無法適應高房價帶來的社會效應和經(jīng)濟效應。對房地產(chǎn)稅制改革與優(yōu)化的呼聲一浪高于一浪。無論是理論界，還是我國政府都認識到對房地產(chǎn)稅制進行優(yōu)化改革的必要性。在面對高房價的大背景下，我國房地產(chǎn)稅制如何進行改革？如何進行優(yōu)化？這是擺在我國的一項重大課題。因此，房地產(chǎn)稅的改革設計應符合我國國情，在各項措施的實施下有效地促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，在為地方政府擴大財政收入的同時，防止房價過快地上漲，實現(xiàn)老百姓買房的愿望，房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化功在當代、利在千秋。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.08.288