燕敬池

探討房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本問題及其對策

燕敬池

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在我國國民經(jīng)濟(jì)中起著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、資金需求量大的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)對信貸市場、資本市場的依賴性不斷增強(qiáng)，相互的關(guān)聯(lián)性更加緊密。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中還存在著一些財(cái)務(wù)成本的問題，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文將就目前我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題進(jìn)行分析，并以此為契機(jī)提出具體的解決對策，以期為房地產(chǎn)成本管理質(zhì)量的提升提供思路。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)成本；問題；對策

一、引言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位的凸顯，人們對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越關(guān)注。多年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不正常的波動，這種波動主要是通過不斷攀升的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來的?？v觀我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，我國政府最初為了改善房地產(chǎn)市場因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而產(chǎn)生的不斷疲軟現(xiàn)象，先后出臺了一系列“暖市”政策，進(jìn)一步推進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的波動必將對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,它作為我國市場經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)志與載體。就目前我國房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看，還存在著諸多問題，例如：企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、資信程度不高、市場競爭力有限、資產(chǎn)負(fù)債率高、項(xiàng)目運(yùn)作能力差、整體盈利水平低等。這些問題的存在增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)的生存與發(fā)展是一種巨大的壓力。面對激烈的行業(yè)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)就必須提高自身的核心競爭力，對財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效的控制。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，面對激烈的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)成本管理與控制已經(jīng)成為提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容。但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理力度不夠、粗放式管理等問題的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題頻出。

1.缺乏對財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)有的重視

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并未將財(cái)務(wù)成本管理視為管理工作中的重點(diǎn)，缺乏應(yīng)有的正視態(tài)度。據(jù)相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作主要是集中在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，但是財(cái)務(wù)人員并未對建筑工程成本的管理與控制工作予以落實(shí)，還有的財(cái)務(wù)人員片面的認(rèn)為建筑施工用的原材料、機(jī)械設(shè)備才是財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容，忽視了其他的財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者與財(cái)務(wù)人員認(rèn)識上的不足是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題的主要因素。

2.缺乏完善的財(cái)務(wù)成本管理體系

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系而言，一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系還不完善、不健全，企業(yè)的管理制度與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不符，這阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的順利實(shí)施。我們不能否認(rèn)，有的房地產(chǎn)企業(yè)建立了較為完善的財(cái)務(wù)管理制度，但是基本是制度上墻、執(zhí)行不到位，這種流于形式、應(yīng)付上級部門檢查的財(cái)務(wù)制度根本就無法對成本管理工作起到保障作用。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的崗位職責(zé)不明、職責(zé)不清、缺乏科學(xué)性、缺乏科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度等因素都將影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理者的積極性與工作熱情，從而影響財(cái)務(wù)成本管理；還有的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理方法不能與時(shí)俱進(jìn)，仍固守傳統(tǒng)的方法，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效率降低。

3.缺乏對建筑工程預(yù)算、結(jié)算的有效管理

房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)成本管理最直接的影響就是工程的預(yù)結(jié)算。而在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)還存在著明顯的不足。例如：對建筑工程的預(yù)結(jié)算定額更新速度緩慢，而傳統(tǒng)的核算方法已經(jīng)無法在對預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性做出保證，繁瑣的、落后的計(jì)算方式直接影響著建筑工程的效率與速度。再例如：不同施工單位之間缺乏有效的溝通與交流，很難形成統(tǒng)一的管理。工程管理全面性的缺乏使得預(yù)結(jié)算資金大幅度提升，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。另外，還有的房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員或員工監(jiān)守自盜、弄虛作假、貪污腐化，預(yù)算與實(shí)際花費(fèi)之間存在較大差異。

三、有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的對策

1.樹立系統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)樹立系統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理意識，站在房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展的高度對企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理。堅(jiān)持管理對象、管理方法、管理內(nèi)容的全面性、整體性，并根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際制定出不同的管理策略，構(gòu)建并優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理必須將物質(zhì)成本與非物質(zhì)成本充分考慮在其中，并根據(jù)實(shí)際發(fā)展及時(shí)擴(kuò)充成本內(nèi)容，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理水平的提升，為企業(yè)核心市場競爭力的提升奠定基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)成本管理體系的構(gòu)建與完善

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系的完善主要是資金管理體系的健全與完善，它對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作效率的提高起著積極地促進(jìn)作用。例如：在對企業(yè)的資金進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，工作人員必須準(zhǔn)確的把握好本企業(yè)的收支情況，一定要做到及時(shí)核對每日的現(xiàn)金流量與月初的資金預(yù)算、日常財(cái)務(wù)管理工作與年度財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的高速發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理一定要實(shí)現(xiàn)信息化管理，以網(wǎng)上銀行與相關(guān)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)為契機(jī)，建立一個(gè)真正符合本企業(yè)發(fā)展實(shí)際的資金預(yù)算控制、結(jié)算控制、決策控制的資金管理體系，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的全程預(yù)警管理。

3.完善工程預(yù)結(jié)算體系

首先，加強(qiáng)對工程項(xiàng)目預(yù)測中各方面經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測與管理，科學(xué)的、合理的估算工程成本，貼近實(shí)際，及時(shí)與設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對比。其次，全面提升預(yù)決算人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德素質(zhì)，保證預(yù)決算人員擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力。最后，明確預(yù)決算管理的工作流程，改進(jìn)工作思路與方法，并及時(shí)監(jiān)督預(yù)算過程，提高預(yù)算人員的工作責(zé)任感、企業(yè)歸屬感，做到認(rèn)真監(jiān)督并執(zhí)行預(yù)結(jié)算工作。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用不言而喻，面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)成本管理觀念，樹立全方位、全過程的財(cái)務(wù)成本控制與管理理念，建立并完善財(cái)務(wù)成本管理體系，做好工程的預(yù)決算工作，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：河北宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）