濟(jì)南天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 劉寧

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入具有多樣性，包括房款收入、電商收入、租金收入、附加收入等等，且收入業(yè)務(wù)具有金額大、客戶多、收款頻繁等特點(diǎn)。如果相應(yīng)的內(nèi)控體制不完善，就會產(chǎn)生賬外資金體外循環(huán)的情形，滋生腐敗等不良之風(fēng)，由此可見，保證收入的完整性是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)循環(huán)控制的重中之重。

一、審計(jì)準(zhǔn)備階段

進(jìn)駐被審計(jì)單位，對預(yù)先被審計(jì)單位的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念、組織架構(gòu)等方面進(jìn)行了解，獲取被審計(jì)單位的業(yè)績完成情況，了解被審計(jì)單位管理人員的素質(zhì)以及內(nèi)部控制的建立和執(zhí)行情況等。通過對被審計(jì)單位基本情況的了解，分析內(nèi)部控制中存在的薄弱環(huán)節(jié)，安排適當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序，有針對性地進(jìn)行審計(jì)。

二、解析賬外資金來源

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入來源多種多樣，可能發(fā)生的賬外收入來源亦是繁多，以下就常見的賬外資金獲取方式進(jìn)行重點(diǎn)解析。

(一)不可售部分不入賬

房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積和可售面積之間存在一定的差異，不可售部分的主要成因是根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃等規(guī)定配備的配電室、轉(zhuǎn)運(yùn)站、居委會用房、物業(yè)用房、消防通道、人防設(shè)施等等。由于部分不可售部分空間位置較好，宜于商業(yè)運(yùn)作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將上述不可售部分出租或出售給商戶將房款或房租刷入指定賬戶，形成帳外資產(chǎn)。

(二)可售部分款項(xiàng)拆分入賬

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將商鋪的售價(jià)分為商鋪款和裝修款，并分別簽訂合同，房款作為正常收入入賬，裝修款則有可能收入關(guān)聯(lián)公司或個(gè)人賬戶，形成利益輸送。

(三)利用背書轉(zhuǎn)移資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要客戶可能為個(gè)人，也可能為企業(yè)、團(tuán)體或其他組織，這就導(dǎo)致在收取房款時(shí)，可能收到支票或匯票等有價(jià)票據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將有價(jià)票據(jù)直接進(jìn)行背書轉(zhuǎn)讓，且未通過財(cái)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理，形成賬外收益。

(四)利用配套設(shè)施套取資金

住房按揭貸款一般是由金融機(jī)構(gòu)直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或由業(yè)主銀行卡自動(dòng)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的賬戶內(nèi)，但對于單獨(dú)購買與商品房配套的地下室、車位等設(shè)施，各家金融機(jī)構(gòu)政策不盡相同。有的金融機(jī)構(gòu)可將地下室、車位的貸款直接打入客戶銀行卡內(nèi)，也有的金融機(jī)構(gòu)臨時(shí)大幅提升客戶授信額度，以滿足客戶購買配套設(shè)施的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則利用相關(guān)政策，捏造購銷事實(shí)，套取銀行貸款，一方面可以彌補(bǔ)資金缺口，另一方面則將貸款挪作他用。

(五)通過電商費(fèi)用獲取帳外資金

信息時(shí)代的地產(chǎn)營銷，電商渠道顯得尤為重要，由于沒有明確的法律法規(guī)，電商收費(fèi)的方式和范圍有較大的差異。對于非電商渠道客戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍以電商的名義收取費(fèi)用，賬外列支，進(jìn)行體外循環(huán)。

三、審計(jì)方法和重點(diǎn)領(lǐng)域

(一)盤點(diǎn)

盤點(diǎn)現(xiàn)金和有價(jià)證券，并與賬面核對，差異進(jìn)行分析，對于差異分析進(jìn)行，有必要時(shí)，還可進(jìn)行復(fù)盤，從而發(fā)現(xiàn)流于賬外的資金。同時(shí)還需對庫存商品房進(jìn)行盤點(diǎn)，與賬面進(jìn)行核對，對于賬面以外的資產(chǎn)運(yùn)營事項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。

(二)觀察

觀察現(xiàn)場收款流程，對于房款和裝修款等不同業(yè)務(wù)是否采取了不同的收款方式，相應(yīng)的收款方式是否都最總流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。此外，還應(yīng)到樓盤現(xiàn)場進(jìn)行走訪，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)測報(bào)告等文件，觀察是否存在不可售部分租售的情形，并與賬面進(jìn)行對比。

(三)函證

對商鋪客戶進(jìn)行函證，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面收款金額和客戶付款金額的差異進(jìn)行重點(diǎn)分析，以判斷是否有賬外收入。如遇到批量未回函客戶，可進(jìn)行二次函證，或直接進(jìn)行電話溝通，確認(rèn)客戶身份，溝通首付款情況。同時(shí)向合作電商進(jìn)行函證銷售數(shù)量，匯總函證結(jié)果并與當(dāng)期銷售結(jié)果進(jìn)行對比，對于差異原因進(jìn)行深入分析。

(四)分析

篩選單方售價(jià)明顯低于同期同類產(chǎn)品價(jià)格的合同，結(jié)合訪談工作成果，分析低價(jià)形成的原因，查找同一事項(xiàng)分項(xiàng)入賬的線索和證據(jù)。審計(jì)人員還應(yīng)獲取企業(yè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析結(jié)果和企業(yè)分析結(jié)果進(jìn)行對比。

(五)檢查

盡可能取得被審計(jì)單位審計(jì)年度全部合同及協(xié)議，并檢查合同編號是否連續(xù)，對于不連續(xù)編號的合同應(yīng)采取訪談、觀察等審計(jì)方法進(jìn)行深入檢查。資金管理方面，應(yīng)從基本戶開戶行或人民銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開戶清單，逐一檢查賬戶的可用狀態(tài)，并與賬面顯示的賬戶進(jìn)行對比，對于未在賬面列示的賬戶進(jìn)行深入檢查，獲取銀行流水，分析成因。對于大額現(xiàn)金收支進(jìn)行審核，尤其是計(jì)入其他應(yīng)收或其他應(yīng)付科目的大額現(xiàn)金支出進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。

四、加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)

此外，還要加強(qiáng)內(nèi)控體現(xiàn)建設(shè)，建立正確的企業(yè)文化價(jià)值理念，引導(dǎo)員工樹立正確的價(jià)值觀，促使員工自覺遵守企業(yè)制度；結(jié)合自身實(shí)際，評估各種賬外資金發(fā)生的可能性及其危害程度，有重點(diǎn)的采取措施；建立完整的管理體系，明確崗位職責(zé)和授權(quán)，嚴(yán)格實(shí)行不相容崗位分離制度；同時(shí)還應(yīng)關(guān)注內(nèi)外部信息傳遞的及時(shí)性和有效性，使財(cái)務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息有機(jī)，貫穿企業(yè)流程始末；企業(yè)還應(yīng)建立或完善內(nèi)部監(jiān)督體制，明確內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或類似只能機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限，結(jié)合上述舞弊方式，有重點(diǎn)的制定工作計(jì)劃，開展內(nèi)部監(jiān)督活動(dòng)，從根本上杜絕不合規(guī)情況的發(fā)生。

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