蔡妙螢

2007年8月，國務院下發(fā)《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）要求進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經濟適用住房制度，加快棚戶區(qū)危舊房改造，著力改善各類困難群體的居住條件，住房保障工作被提到重要議事日程。2015年3月27日，國土部門住建部聯合發(fā)布新政，正視國內樓市供應結構過剩問題，提出多種解決方案，意欲從供應端出發(fā)，在行業(yè)根源上調節(jié)市場供求矛盾。2015年3月30日，住建部又聯合銀監(jiān)會發(fā)文稱二套首付下調至4成，首套公積金首付2成；與此同時，財政部大幅縮短二手房交易稅免征年限至兩年，但新政后效果不是很明顯，房地產市場仍處于低迷狀態(tài)。本文從促進經濟適用房銷售方面提出了一些思路和對策。

一、影響經濟房銷售的原因分析

1.價格缺乏優(yōu)勢。由于國家的調控，商品房的價格下跌，經濟房的銷售價格與商品房的售價差異不再明顯，經濟適用房的價格優(yōu)勢也不再顯現。以龍巖地區(qū)為例，2013年，在同一地段房源中，經濟房單價約3000元/平方米，商品房單價約7000元/平方米，經濟房的單價只占商品房的40%左右；目前，同一地段房源中，經濟房單價約4000元/平方米，商品房單價約5000元/平方米。且購買者并非享有完全產權，不能交易，只有在補足差價的情況取得完全產權情況下，才能取得完全產權，經濟房購買者補足的差價加上原來支付的購房款與購買商品房所支付的房款相近，所以經濟房的價格優(yōu)勢已不明顯。

2.地理位置偏僻。中心城區(qū)土地的稀缺，政府部門更愿意將土地賣給開放商進行商業(yè)建設，從中獲取更多利益和稅費收入，導致新開工的經濟房一般建設在城區(qū)的周邊，市政基礎設施配套相對不完善。經濟房出發(fā)點是經濟性和適用性，然而很多經濟房購買者在入住后后續(xù)支出費用偏高，主要體現在交通費用等生活成本上。

3.使用面積偏小。根據福建省相關政策的規(guī)定，經濟適用房建設標準要以中小套型為主，嚴格控制大戶型，經濟房一般為帶電梯的高層建筑，公攤面積相對較大，以單套建筑面積為70平方米的房源來說，公攤面積接近20平方米，實際使用面積只剩50平方米左右，對于人口數為3人的家庭，可滿足其住房需要，而人口數大于3人的家庭，則顯得擁擠，難以滿足需要。

4.申購條件受限。經濟房準入條件比較嚴格，以福建省為例，對申請人的家庭年收入、戶籍、年齡等的限定。必須取得當地城鎮(zhèn)戶籍時間滿一年；家庭年收入低于統(tǒng)計部門公布的2009年度城鎮(zhèn)居民可支配收入2倍以內，即2009年家庭年人均可支配收入低于11919元；單身男申請人年滿30周歲、女申請人年滿28周歲；無房者。購買經濟房的中低收入家庭，享受到國家的社會保障，但也受到一些限制。

5.金融政策、購買者的信用條件影響放貸。一方面貸款利息的負擔占房款比重大；另一方面購房者屬于中底收入家庭，少數的購房者由于自身的信用狀況，在購買經濟房后，銀行對其信用各方面進行評估，拒絕放貸，其無力一次性支付房款，只能退回購買房，從而增加退房人數，降低銷售。

二、解決的方法和對策

1.降低建設成本，實現價格優(yōu)惠。加強建設過程中對成本的控制，在保證質量的基礎上最大程度地降低成本。做好各個環(huán)節(jié)成本預算、控制，積極有效的降低經濟房的建設成本以取得價格優(yōu)勢；或對加大對購房者政策傾斜，在其購買經濟房時再進行適當的“補人頭”，所謂的“補人頭”則是政府擬對開發(fā)商的各種稅費減免和實物補貼折成現金（或購房券）通過適當的方式直接發(fā)放到那些需要政府補貼的人手中，提高中低收入家庭的購買力。

2.合理規(guī)劃，完善基礎設施建設。把城市綜合開發(fā)和現有基礎設施改造結合起來，在原有基礎設施的基礎上對城市進行合理規(guī)劃，抓好經濟房周邊城市道路規(guī)劃建設，建立完善排水、供熱、供氣、供電等設施，提高污水處理集約化水平，開展環(huán)境整治，營造良好的人居環(huán)境。特別完善公共交通設施，創(chuàng)辦滿足小區(qū)住戶子女入學的學校，減少消費者日常的生活成本。

3.優(yōu)化設計，提高小區(qū)品質。在布局上，充分考慮適用性，配套合理的儲藏空間。合理分配各功能空間的位置與大小，減少無用空間，使結構合理而簡潔，達到最佳的平面利用率，設計多種戶型的經濟房，打造“造價不高質量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的保障性住房小區(qū)，同時，在保障性住房小區(qū)項目包含設計經濟適用房、公共租賃房、廉租房、限價商品房、高級人才公寓、大學生公寓、安置房等多種類別，打造和諧共融的宜居社區(qū)，強調普惠、混居、共享，尊重人的平等和尊嚴，減少人際隔膜，體現社會公平和服務均等，使其成為宜居宜業(yè)的社會組織單元。

4.放寬申購條件，擴大購買群體。適當放寬經濟適用房的申購條件，幫助解決大學畢業(yè)生和高級人才的住房問題，如大學畢業(yè)生的申購條件為“在本中心城市各工業(yè)企業(yè)工作的普通高校應往屆（兩年內）本科以上畢業(yè)生”、企業(yè)高級人才的申購條件為“在本中心城市工業(yè)、農業(yè)企業(yè)工作，且在中心城區(qū)無住房的高級人才”。

5.實施金融優(yōu)惠政策，放寬放貸條件。降低貸款利率、增加貨幣供應量等金融政策實施，減少購房者個人房貸經濟負擔。金融政策可分為貨幣政策和非貨幣金融政策。貨幣政策與房地產價格之間存在長期均衡關系，一方面通常法定存款準備金率的降低、貨幣供應量的提高會推動房價上漲，而市場利率提高會導致房價下降，貨幣政策在一定程度上會影響房價。還可采取針對房地產特殊金融手段，根據金融形勢變化進行的直接信用控制，如放寬貸款額度限制、信用分配、調整流動比例等；還包括針對房地產實行的選擇性信用控制，如房地產消費信貸控制，如提高貸款最高限額、延長貸款最長期限、降低首付的最低金額等；政府也可引導社會資本參與，進一步發(fā)揮財政資金的引導帶動作用，放大財政政策效能，探索通過采取財政貼息、政府資本金注入、稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會力量參與，建立健全保障性安居工程建設和運營的長效機制。

三、結束語

經濟房政策作為政府一項特殊的惠民政策，只有因地制宜還要注重與時俱進，適應市場不斷變化和社會的發(fā)展，制定相應政策和采取相應的措施，使更多中低收入家庭能買得到也買得起買經濟房，才能使經濟房這項惠民政策得以更好的實施。

[1]吳曉君,張兆同.關于經濟適用房的經濟學思考[J].中國新技術新產品，2009.11.

[2]丁祖昱.2015年當前房地產行業(yè)形勢分析及未來判斷，中國房地產信息集團，2015.4.