許滔

摘要：物業(yè)管理服務(wù)從行業(yè)來看，所涉及空間范圍與時(shí)間范圍都十分寬泛而長久，與眾多業(yè)主和租戶的工作、生活息息相關(guān)，正因此，物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能無時(shí)不在、無處不在，物業(yè)服務(wù)行業(yè)是利潤率相對(duì)較低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來致命的經(jīng)營壓力，風(fēng)險(xiǎn)防范成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要問題，財(cái)務(wù)人員應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)如何做好財(cái)務(wù)管理，保證企業(yè)財(cái)產(chǎn)資金安全，提高工作效率和效果，成了組織優(yōu)化升級(jí)自身內(nèi)部管理手段的重點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)只有做好財(cái)務(wù)管理，才能使資源配置合理，從而擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)模。這對(duì)于提高物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)整體管理水平有重大意義，能促使企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和問題

（一）低價(jià)接盤風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)是利潤低的行業(yè)，“三分薄田難致富”，沒有數(shù)量的擴(kuò)大，單單守著已有物業(yè)，隨著經(jīng)營成本的逐年增加，利潤空間受到極大擠壓，企業(yè)生存堪憂。企業(yè)之間激烈竟?fàn)帉?dǎo)致物業(yè)服務(wù)價(jià)格下降，很多企業(yè)為了爭奪市場，無視行業(yè)正常的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人為降低價(jià)格，以搶占市場占有率，但是所收的物業(yè)費(fèi)難以維持正常的物業(yè)管理工作，服務(wù)質(zhì)量下降不說，想盡各種方法動(dòng)用專項(xiàng)維修基金，最好實(shí)在撐不下去了，就一走了之，如此就陷入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈，同時(shí)極大地影響企業(yè)品牌與信譽(yù)。

（二）收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

收費(fèi)問題是任何一家物業(yè)服務(wù)公司都會(huì)面臨的問題，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)原因五花八門，物業(yè)管理收費(fèi)難的主要原因：業(yè)主因開發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決而拒交物業(yè)管理費(fèi)；開發(fā)商的建筑質(zhì)量存在暇疵，長期整改不到位，在施工企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商之間扯皮，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)；房屋性質(zhì)為投資房，業(yè)主沒有入住，有意拖延管理費(fèi)的繳納；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支付方式大多數(shù)以包干制和酬金制為主，然而大多數(shù)企業(yè)還是選擇酬金制為主，雖然酬金制比較先進(jìn)，但是并不符合中國的國情。

（三）經(jīng)營成本上漲，物業(yè)服務(wù)價(jià)格相對(duì)固定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)日趨增加

隨著全球物價(jià)高漲、大宗商品需求劇增和美元貶值等因素導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹和物價(jià)指數(shù)的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作成本連年攀升；中國人口紅利消退、用工荒、政策性工資標(biāo)準(zhǔn)年年上漲導(dǎo)致人工成本的逐年快速上升，而物業(yè)管理行業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的過度依賴，人力成本是物業(yè)成本中最大成本開支；現(xiàn)行合法不合理的稅負(fù)政策導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本增加，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制缺失嚴(yán)重影響物業(yè)企業(yè)經(jīng)營利潤，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)日趨增加。

（四）內(nèi)部管理不嚴(yán)產(chǎn)生責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)公司涉及管理與服務(wù)范圍大，內(nèi)部管理不嚴(yán)格容易出現(xiàn)管理漏洞，導(dǎo)致責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，例如因某個(gè)員工工資出現(xiàn)失誤或沒有盡到相應(yīng)的管理責(zé)任，給業(yè)主、工作人員或者其他人員帶來財(cái)務(wù)損失、人身傷害；小區(qū)安全、盜竊問題；員工進(jìn)行維修操作不規(guī)范，造成設(shè)備耗損或財(cái)務(wù)損失等。不管是哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題發(fā)生事故，都會(huì)給物業(yè)公司帶來經(jīng)濟(jì)及法律上的責(zé)任，致使企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門前期介入，為企業(yè)項(xiàng)目決策提供依據(jù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目接盤時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)主動(dòng)介入，與業(yè)務(wù)部門協(xié)同從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目接盤——運(yùn)營全過程管理，避免業(yè)務(wù)部門為了盲目擴(kuò)大業(yè)績，而且進(jìn)行低價(jià)接盤。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)甲方的實(shí)際要求及其項(xiàng)目定位，與業(yè)務(wù)部協(xié)同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估，評(píng)估包括項(xiàng)目接管評(píng)估、項(xiàng)目費(fèi)用測算、合同條款評(píng)估及其項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)增加值預(yù)測等各環(huán)節(jié)，并將評(píng)估結(jié)果反饋給決策層，以考察項(xiàng)目的盈利能力和后期項(xiàng)目運(yùn)行的可行性分析，通過財(cái)務(wù)部門的前期介入，可有效判斷接盤項(xiàng)目的最低報(bào)價(jià)，為業(yè)務(wù)部門參與招投標(biāo)報(bào)價(jià)提供有力的參考。避免前期低價(jià)中標(biāo)，后期出現(xiàn)費(fèi)用偏緊，無法保證服務(wù)配置，造成企業(yè)聲譽(yù)及其品牌的不利影響，也有利于提高項(xiàng)目的營利性能力，防范低價(jià)接盤風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高服務(wù)品質(zhì)，加強(qiáng)收費(fèi)管理

物業(yè)企業(yè)是服務(wù)于業(yè)主，應(yīng)以服務(wù)理念為指導(dǎo)，樹立起“以人為本”的思想，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)，要營造和諧社區(qū)。以服務(wù)入手，學(xué)會(huì)換位思考，站在對(duì)方的角度，了解其所想，以主動(dòng)引導(dǎo)為主，有理有據(jù)的解決管理糾紛問題，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意度，以減少拖欠物業(yè)費(fèi)情況的發(fā)生。創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理方式，主動(dòng)吸取業(yè)主意見，化被動(dòng)整改為主動(dòng)整改，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，通過和業(yè)主的溝通、互動(dòng)，加強(qiáng)相互之間的理解及其支持。加大物業(yè)收費(fèi)宣傳力度，讓業(yè)主們明白物業(yè)管理費(fèi)是每個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的法定義務(wù)，讓業(yè)主知道交費(fèi)合理、拒交可恥，欠交、少交甚至不交物業(yè)費(fèi)，不僅影響到物業(yè)公司的合法權(quán)益，而且會(huì)導(dǎo)致其經(jīng)營、維護(hù)、管理受到影響，損害全體業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)某些逾期不繳納或惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行督促，讓其限期繳納，不然物業(yè)服務(wù)公司可向法院提起訴訟。除此之外，物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)不應(yīng)簡單的復(fù)制總公司或其它地區(qū)的管理模式，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、消費(fèi)心理及其習(xí)慣進(jìn)行修正或制定。

（三）加強(qiáng)管控，提高企業(yè)盈利能力

實(shí)施科技化和自助化管理，如停車場藍(lán)牙系統(tǒng)等，降低人工成本；引進(jìn)先進(jìn)節(jié)能控制技術(shù)，例如建筑設(shè)備節(jié)能自動(dòng)化控制系統(tǒng)等，以降低建筑能耗；進(jìn)行合理有效的設(shè)備運(yùn)行時(shí)間安排，例如根據(jù)不同時(shí)間段照明需求的不同，對(duì)公共區(qū)域照明制定時(shí)間表等，以減少不必要的浪費(fèi)和開銷；加強(qiáng)物業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，為員工進(jìn)行職業(yè)規(guī)劃，提供完善的晉升平臺(tái)，強(qiáng)化培訓(xùn)，鼓勵(lì)一專多能，適當(dāng)增加福利，增強(qiáng)員工凝聚力，留住員工，減少人力資源重置成本；加強(qiáng)預(yù)算管理，建立目標(biāo)責(zé)任制，與行業(yè)先進(jìn)對(duì)標(biāo)管理，提高企業(yè)利潤水平；加強(qiáng)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理，例如停車費(fèi)等，以防范收費(fèi)監(jiān)管漏洞，滋生員工私下收費(fèi)現(xiàn)象。實(shí)施節(jié)能降耗管理，倡導(dǎo)綠色物業(yè)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展；創(chuàng)新盈利模式，用好物業(yè)小區(qū)“經(jīng)營服務(wù)陣地”，從服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)化，深化專業(yè)服務(wù)模式，拓展多元經(jīng)營，例如可以根據(jù)業(yè)主需求對(duì)房屋提供出租、出售等信息服務(wù)，收取適當(dāng)中介費(fèi)；與快遞公司合作代為收件、送件等多種經(jīng)營方式，不僅降低了企業(yè)對(duì)單純物業(yè)費(fèi)的依賴度，同時(shí)多元化業(yè)務(wù)的經(jīng)營，還可提高業(yè)主的滿意度。

（四）強(qiáng)化公司內(nèi)部控制制度，規(guī)范工作流程，減少管理風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)管理層要樹立高度的責(zé)任意識(shí)，建立與實(shí)施有效的內(nèi)部控制，從經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)不同發(fā)展階段入手，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐一認(rèn)別，分析，建立健全業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化操作標(biāo)準(zhǔn)，組織落實(shí)并實(shí)施。企業(yè)管理層還應(yīng)具體指導(dǎo)、監(jiān)督、分析總結(jié)以及落實(shí)獎(jiǎng)懲措施等，落實(shí)必要的投入，在人力、物力、資金、技術(shù)等方面提供必要的保障。科學(xué)地組織各項(xiàng)操作標(biāo)準(zhǔn)、制度、方案、法規(guī)、應(yīng)急模擬演練等培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)與應(yīng)變能力，降低因管理漏洞帶來的管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和其它運(yùn)營危機(jī)；同時(shí)通過業(yè)務(wù)外包與購買保險(xiǎn)，有效分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中的細(xì)節(jié)管理，以強(qiáng)化因?yàn)榧?xì)節(jié)問題而造成了管理風(fēng)險(xiǎn)，例如某些地段容易滑倒、小區(qū)內(nèi)車行道路存在視野誤區(qū)等安全隱患時(shí)，應(yīng)樹立警示牌，以提高防范意識(shí)。當(dāng)工作人員在進(jìn)行設(shè)備維護(hù)，例如電梯、線路等，不但要設(shè)置警示牌，還應(yīng)設(shè)置警戒線，派專人看管，防范人們誤入，造成事故的發(fā)生。對(duì)業(yè)主等可實(shí)行刷卡進(jìn)入，如短期居住人員可辦理臨時(shí)進(jìn)入卡，外來人員則采用被訪業(yè)主電話核實(shí)的方式方可進(jìn)入，以規(guī)范小區(qū)閑雜人等的進(jìn)入，降低被盜幾率。加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的安全文明宣傳，提高全體人員的安全文明意識(shí)，以防范高空墜物等情況的發(fā)生，以構(gòu)建安全文明社區(qū)。

提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，做到規(guī)范化服務(wù)，將服務(wù)的數(shù)量、及時(shí)性與績效工資掛鉤，將員工的被動(dòng)服務(wù)化為主動(dòng)進(jìn)行，例如維修員工接到客服中心的維修工作聯(lián)系單，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與客戶聯(lián)系，上門維修，并在一定的工時(shí)內(nèi)完成作業(yè)，清理完現(xiàn)場殘留物；公司事先確定每一項(xiàng)維修作業(yè)的有效工時(shí)、維修人員月基本作業(yè)有效工時(shí)，月底對(duì)整月工作量進(jìn)行有效工時(shí)統(tǒng)計(jì)，達(dá)到基本有效工時(shí)的支付滿額工資，對(duì)多出部分的按工時(shí)數(shù)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)行多勞多得，少勞少得。如此不但可以最大限度調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，讓員工主動(dòng)接單，同時(shí)還可以深化各項(xiàng)工程流程及其工作制度的執(zhí)行力度，防止業(yè)務(wù)拖拉等情況的發(fā)生，最大限度地降低管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束

在新形勢下，物業(yè)服務(wù)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和職能不斷變化，只有不斷創(chuàng)新改革方式，才能提高物業(yè)服務(wù)業(yè)的競爭力，更好地面對(duì)財(cái)務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題。物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展離不開財(cái)務(wù)管理，樹立持續(xù)發(fā)展財(cái)務(wù)管理的觀念，還要緊密結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r，做好財(cái)務(wù)管理工作，還要帶動(dòng)全體職工的共同參與。

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（作者單位：深圳市航天物業(yè)管理有限公司）