劉芳

摘要：土地增值稅是指以不包括繼承、贈與和無償轉(zhuǎn)讓等形式，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，所取得包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。我國自2007年2月1日起開始實行房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作，但是在清算過程中由于工作比較繁雜，仍然存在很多的問題，本文闡述了影響土地增值稅清算工作的主要因素、存在的主要問題以及解決的對策，希望能為相關(guān)人員帶來一些幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 改良對策

1993年，我國在海南、珠海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，致使地價飆升，國家為增強對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，抑制炒作土地現(xiàn)象的發(fā)生，在1993年開始征收增值稅，財務(wù)部在1995年又對其進行了詳細(xì)的補充規(guī)定，但一直到1998年，還沒有完善對應(yīng)的成本核算管理規(guī)定，這限制了增值稅的清算，雖然土地增值稅法律進行了逐步的完善，但是在清算工作中仍然存在不少的問題，本文從納稅人的角度，為更好的說明改良房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作，先闡述土地增值稅核算工作的相關(guān)內(nèi)容。

一、土地增值稅清算工作

土地增值稅與其他稅種相比，具有以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)、實行超率累進稅率、實行按次征收以及征稅面比較廣的特點。納稅人在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額計算方式依照我國規(guī)定的土地增值稅暫行條例進行計算，具體步驟：先統(tǒng)計出轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，再計算增值額（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目），然后計算增值額與扣除項目金額之比（增值額÷扣除項目金額），據(jù)此比例實行四級超率累進稅率，再按照規(guī)定稅率計算應(yīng)納土地增值稅稅額，最后統(tǒng)計核算及繳納的稅額，計算應(yīng)補退的稅額。不同類別房地產(chǎn)項目的土地增值稅的計算，需要依照項目的不同給予分別計算。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

二、影響土地增值稅核算工作的主要因素

我國雖然早在1993年就開始實行土地增值稅清算工作，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，也取得一定成效，但總體效果卻很不好。主要原因是以下幾個原因影響土地增值稅的核算工作。

（一）清算人員對于增值稅的認(rèn)識存在一定誤區(qū)，造成清算工作不到位

目前各級土地增值稅清算工作人員普遍對其認(rèn)識不夠，通常情況下房地產(chǎn)在進行登記備案時，會自行進行分期項目的備案，因此清算人員在計算同一單位的不同項目時存在一定的困難。由于房地產(chǎn)項目牽扯如裝修、材料等很多方面、建筑時間比較長，導(dǎo)致在計算中存在一定困難，在短時間內(nèi)不可能清算清楚，因此在進行具體操作時往往會存在很大的困難。另外，我國在征稅范圍上比較模糊，清算人員難以確定土地增值稅的征稅范圍，給工作帶來一定麻煩。在計算土地增值稅時，一些清算人員會直接把小區(qū)居委會、停車場以及會所等公共設(shè)施的成本費用計入扣除項目中，沒有按建成后產(chǎn)權(quán)歸屬以及轉(zhuǎn)讓方式等方面的不同分別確定。

（二）計稅依據(jù)的確定存在困難

在確定計稅依據(jù)時需要確定收入和成本兩方面內(nèi)容，從成本核算來講，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行不同項目的建設(shè)時，往往會涉及到多種不同項目，多種不同項目的數(shù)據(jù)聚集在一起，造成工程項目的成本核算難于核算清楚；另一方面，目前我國還沒有明確的土地征收計拆遷補償確認(rèn)。土地增值稅清算的最關(guān)鍵問題便是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，由于增值稅清算工作人員在房地產(chǎn)工程施工技術(shù)以及國家政策變化方面沒有太多的了解，因此在進行清算工作時，在房地產(chǎn)的零星工程、公關(guān)費、招待費以及在眾多的配套設(shè)施等地方都存在困難。

從土地征用及拆遷補償費來講，由于我國目前經(jīng)營性的活動不能使用補償費用，支付過程也沒有收取發(fā)票，因此難于確認(rèn)土地征用及拆遷補償費用。從單個開發(fā)項目的成本核算來看，一些企業(yè)在進行清算土地增值稅時并不是按照單個項目來進行核算額，而是把一些土地征用、拆遷補償以及基礎(chǔ)設(shè)施等費用全部算進了開發(fā)成本中，清算人員想要單單從憑證以及合同中核算出成本所屬項目可以說存在一定的困難。

從收入方面來看，目前我國現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則沒有形成具有實用性的標(biāo)準(zhǔn)，遇到具體的問題，不夠明確，缺乏具體的界定尺度，土地增值具有人工增值和自然增值屬性，由于城市設(shè)施的改變引起的土地增值與投資者改變環(huán)境引起的土地增值，由于沒有非常明確的計稅價格，因此清算人員在清算工作時往往無法確定清算的范圍與尺度。

三、房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃

筆者建議從以下幾方面來改善房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃。

（一）增值稅清算人員方面

由于增值稅的清算需要專業(yè)性的知識，因此清算人員既懂會計方面的知識，還要懂得一定的房地產(chǎn)知識，能夠在清算中保證企業(yè)收入和成本的真實性，同時清算人員也要進行學(xué)習(xí)，不斷提高自身的執(zhí)行能力。清算人員應(yīng)提高自己對增值稅的認(rèn)識，不斷加大清算工作力度，各級稅務(wù)機關(guān)需要認(rèn)識到增值稅的重要性，認(rèn)真履行職責(zé)，保證清算人員的工作力度。其次需要工作人員在群眾中加強宣傳力度，使社會中不同階層的人都能夠認(rèn)識到收取增值稅的重要性，明白相關(guān)政策的實施確實關(guān)乎到群眾的切身利益。再次應(yīng)加大人才的投入，可以組織相關(guān)人員進行會計方面的學(xué)習(xí)，逐漸提高清算工作人員的執(zhí)行水平。另外清算人員需要提高自身工作能力。根據(jù)政策的變化，制定相應(yīng)方法與手段。

（二）運用房地產(chǎn)各項優(yōu)惠政策

筆者建議從以下幾方面來運用房地產(chǎn)各項優(yōu)惠政策，首先，重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格，爭取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策，需要注意的是，此項籌劃僅對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定是否符合條件，仍然需要探究，另外對于重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

目前我國對于普通住宅的規(guī)定是，只要增值稅沒有超過項目金額的20%，就可以不征收土地增值稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合適的處理金額的收入來避免增值稅的征收。具體而言西安區(qū)分出不同類型的開發(fā)項目，在符合稅收優(yōu)惠條件下，核算標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房產(chǎn)的增值額，合理調(diào)整售房價格，分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額；增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率；改變不動產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策等。相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅的額度比較容易，因此企業(yè)可以全面了解市場行情，做出充分的調(diào)研，先預(yù)估價格水平，在取得預(yù)期盈利的情況下，合理調(diào)動售房價格，以控制增值稅的比例。房地產(chǎn)企業(yè)可以改變項目開發(fā)方式以籌劃納稅，它的原理與上文所講內(nèi)容相同，也是爭取得到稅收優(yōu)惠政策。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)進行合作，降低房產(chǎn)開發(fā)成本，以實現(xiàn)雙贏的局面。房產(chǎn)企業(yè)也可以選擇與被投資方共同承擔(dān)風(fēng)險以達(dá)到不繳納增值稅的目的，提高收益。一些房地產(chǎn)企業(yè)會把房產(chǎn)高位出租，這樣只需要繳納房產(chǎn)稅，這種措施也能為房地產(chǎn)企業(yè)增加經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)企業(yè)可以巧妙利用扣除項目來降低應(yīng)納稅額，增加企業(yè)利潤。在計算土地增值稅時與計算房地產(chǎn)所得稅相同，需要使用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目開發(fā)的各種費用，或是與其他金融機構(gòu)進行合作提供證明，這兩種辦法均能將借款利息控制在同期商業(yè)銀行貸款的水平下，具體方法在前文已經(jīng)提到?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家政策以及稅收方面的變動，以免錯失良機，導(dǎo)致企業(yè)自身稅負(fù)過重。另外企業(yè)內(nèi)部之間也要加強合作，相互配合來完成各項工作。最后房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強與外部利益相關(guān)者尤其是客戶之間的溝通，減輕自身的負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文主要針對目前我國房地產(chǎn)土地增值稅清算工作存在的問題，分析影響因素，接著講述了房地產(chǎn)土地增值稅的納稅籌劃。由于土地增值稅清算工作比較繁雜，在清算過程中遇到了各種問題，一方面是由清算財務(wù)人員對政策理解不夠透徹，另一方面也是由于我國相關(guān)政策還不夠明確等，種種原因造成清算人員工作做不到位，因此增值稅清算人員一定要重視探索原因，保證國家的相關(guān)政策實行的目的能夠得到實現(xiàn)，相信隨著我國政策的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作完成的將會更加出色。

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（作者單位：日照電力實業(yè)總公司）