譚永福

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)成本核算中存在的問(wèn)題研究

譚永福

房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確的核算成本對(duì)企業(yè)提升利潤(rùn)水平具有直接影響，企業(yè)想得到豐厚的利潤(rùn)，就要嚴(yán)格的控制和管理開(kāi)發(fā)成本。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出歸集和劃分的基本原則，分析土地開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，并對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本核算應(yīng)該注意的問(wèn)題進(jìn)行深入的研究。

房地產(chǎn)企業(yè)；土地開(kāi)發(fā)成本核算；問(wèn)題

在不斷規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更規(guī)范有序，控制成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多利潤(rùn)的有效途徑。土地開(kāi)發(fā)成本是核算房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)和前提，更是控制的主要內(nèi)容。本人針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體規(guī)定，闡述關(guān)于土地成本核算的粗淺看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出的劃分與歸依原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地運(yùn)用在兩個(gè)方面：其一是為了出租、轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的、具有商業(yè)性質(zhì)的土地，也稱作商品性建設(shè)用地；其二是為了建設(shè)出租房、商品房而開(kāi)發(fā)的土地。前者屬于房地產(chǎn)企業(yè)所有，它的支出和費(fèi)用組成土地開(kāi)發(fā)成本；后者是中間產(chǎn)品，它的支出與費(fèi)用要納入房屋開(kāi)發(fā)成本中。

會(huì)計(jì)制度規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本等會(huì)計(jì)科目對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算。其核算的內(nèi)容沒(méi)有直接反映出土地開(kāi)發(fā)支出，記錄與核算的是商品性土地產(chǎn)生的費(fèi)用和支出。企業(yè)為了建設(shè)出租房、商品房而開(kāi)發(fā)的土地，在核算費(fèi)用時(shí)要區(qū)分負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)該直接列入開(kāi)發(fā)成本的，在房屋開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。如果土地開(kāi)發(fā)是為了企業(yè)自用，難以分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)該由超過(guò)兩個(gè)成本核算對(duì)象對(duì)予以承擔(dān)。出現(xiàn)的費(fèi)用支出要列入“土地開(kāi)發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目中，當(dāng)此土地完成建設(shè)并投入到使用環(huán)節(jié)時(shí)，再根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將費(fèi)用列入相應(yīng)的成本科目中。

如果將商業(yè)性土地的一部分用于出租房和商品房的開(kāi)發(fā)，其核算對(duì)象是全部土地，所有開(kāi)發(fā)支出都要列入“土地開(kāi)發(fā)成本”會(huì)計(jì)項(xiàng)目中，對(duì)總體成本和單位成本進(jìn)行計(jì)算，在土地建設(shè)完成后，將實(shí)際成本列入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的會(huì)計(jì)科目中，當(dāng)土地進(jìn)入使用階段時(shí)，將其產(chǎn)生的成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的會(huì)計(jì)科目中提出，再列入到“房屋開(kāi)發(fā)成本”中，使之成為房屋的開(kāi)發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的土地開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

第一、土地費(fèi)用。指因購(gòu)買土地而產(chǎn)生的費(fèi)用。其內(nèi)容包括：拆遷或受讓費(fèi)用、填?；蛟斓刂С鲆约案鞣N手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等。土地費(fèi)用屬于直接費(fèi)用，應(yīng)列入“開(kāi)發(fā)成本”科目。

第二、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足土地使用的基本標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)其基本功能而產(chǎn)生的費(fèi)用，包括：土地平整、通訊、通電、通路、排水、供水等費(fèi)用支出，此費(fèi)用屬于直接費(fèi)用，可列入“開(kāi)發(fā)成本”。

第三、建設(shè)配套設(shè)施而支出的成本。通常是建設(shè)通水設(shè)施、通電設(shè)施、市政設(shè)施、公共設(shè)施等而產(chǎn)生的費(fèi)用。對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行核算通常會(huì)出現(xiàn)兩種情況。一是其建設(shè)得到相關(guān)部門批準(zhǔn)，而房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓設(shè)施的權(quán)利，開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)設(shè)施建筑面積以及投資額以預(yù)提模式在“開(kāi)發(fā)成本”中提出一定比例的配套設(shè)施費(fèi)，即貸方記入“預(yù)提費(fèi)用”科目，而借方記入“開(kāi)發(fā)成本”科目。此費(fèi)用只能建設(shè)相應(yīng)工程，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能以任何借口予以挪用。預(yù)提費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用的差額，等工程峻工后再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。二是單獨(dú)立項(xiàng)的公共配套設(shè)施，其已經(jīng)確定投資來(lái)源，是可以出售的設(shè)施，此設(shè)施不能在相關(guān)會(huì)計(jì)科目中提取設(shè)施費(fèi)。

第四、籌資費(fèi)用。為了順利的開(kāi)展項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司因借貸資金而產(chǎn)生的利息，在土地開(kāi)發(fā)未全面竣工前，該費(fèi)用應(yīng)列入到“開(kāi)發(fā)成本”項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)全部完成后，將出現(xiàn)的所有借款費(fèi)用，列入到“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。

第五、土地開(kāi)發(fā)時(shí)產(chǎn)生的間接費(fèi)用。它是指企業(yè)組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，包括辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、福利費(fèi)、工資等。開(kāi)發(fā)土地而產(chǎn)生的間接費(fèi)用應(yīng)該歸集到“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目中，月末再根據(jù)分配標(biāo)準(zhǔn)列入“開(kāi)發(fā)成本”科目。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算土地成本中值得注意的問(wèn)題

（一）確定成本歸集的對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)和土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況確定成本歸集的對(duì)象，在滿足成本計(jì)算要求的前提下予以確認(rèn)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將成片開(kāi)發(fā)的土地區(qū)域或者具體運(yùn)作項(xiàng)目作為成本歸集對(duì)象。例如成片開(kāi)發(fā)的土地上有假日酒店、花園小區(qū)等多個(gè)運(yùn)作項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該是成本歸集的對(duì)象。

（二）分配共同成本應(yīng)該注意的問(wèn)題

對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的土地，一定會(huì)出現(xiàn)共同成本。共同成本的分配方法有：按價(jià)值分配法、按面積分配法和個(gè)別認(rèn)定法，在選擇方法時(shí)要考慮到使用方法和分配原則的一致性。以價(jià)值為前提對(duì)共同成本進(jìn)行分配是大部分企業(yè)運(yùn)用的方法，在這個(gè)方法可以用評(píng)估價(jià)值、估計(jì)售價(jià)的方式制定價(jià)值。當(dāng)直接成本比較容易辨認(rèn)和明確時(shí)，要去掉成本后再分配剩余成本，此分配方式更準(zhǔn)確更方便。以面積為前提對(duì)公共成本進(jìn)行分配，可以運(yùn)用成片開(kāi)發(fā)再分塊轉(zhuǎn)讓或出售的方式。當(dāng)不同土地的構(gòu)成內(nèi)容各不相同時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生分配結(jié)果不符合實(shí)際情況的現(xiàn)象。如果能夠?qū)餐杀具M(jìn)行分別認(rèn)定，在平時(shí)就會(huì)進(jìn)行歸集，就不會(huì)出現(xiàn)分配共同成本的問(wèn)題，此方法可以有效的結(jié)合上述方法共同使用。

（三）土地成本的期末結(jié)算應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，同時(shí)為了保證資金周轉(zhuǎn)，在開(kāi)發(fā)土地時(shí)一般采取整片開(kāi)發(fā)，而后分塊轉(zhuǎn)讓、出售或者建成商品房進(jìn)行銷售。此背景下，會(huì)出現(xiàn)兩種土地成本的結(jié)算方式。一種是成片土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，期末就運(yùn)用基本方式對(duì)實(shí)際支出的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。其二是土地成片開(kāi)發(fā)沒(méi)有全部完成，要按照成本費(fèi)用與收入的比例以及權(quán)責(zé)發(fā)生制的相關(guān)原則，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)所批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目計(jì)算完全成本，在“預(yù)提費(fèi)用”科目中將沒(méi)有全部投入的完全成本和實(shí)際成本之間的差計(jì)入成本。等工程全部完工后，再根據(jù)實(shí)際成本對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行調(diào)整。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是具有計(jì)劃性、系統(tǒng)性、綜合性特點(diǎn)的項(xiàng)目，包涵的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)非常復(fù)雜，其成本核算也具有一定的復(fù)雜性。只有在遵守土地開(kāi)發(fā)支出歸集和劃分原則的基礎(chǔ)上，注意明確土地開(kāi)發(fā)成本所具有的歸集對(duì)象、分配共同成本、土地成本結(jié)轉(zhuǎn)等問(wèn)題，才能提高土地成本核算的效率和質(zhì)量，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

［1］楊芙蓉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本核算［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011（10）.

［2］劉穎.淺談房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及對(duì)策［J］.商，2013（21）.

（作者單位：天津開(kāi)發(fā)區(qū)南部新興產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司）