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        棚戶區(qū)改造貸款現(xiàn)狀及難點(diǎn)分析

        2015-02-26 03:58:40閔義
        現(xiàn)代金融 2015年9期
        關(guān)鍵詞:銀團(tuán)棚戶區(qū)貸款

        □閔義

        棚戶區(qū)改造貸款現(xiàn)狀及難點(diǎn)分析

        □閔義

        城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容之一是棚戶區(qū)包括危舊房的改造,棚戶區(qū)改造是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活、促進(jìn)社會和諧的重要途徑。近年來,農(nóng)業(yè)銀行江蘇分行適時(shí)推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品,積極參與組建銀團(tuán)貸款,加強(qiáng)金融服務(wù)。但是,棚戶區(qū)改造貸款實(shí)施過程中存在諸多難點(diǎn),需要不斷創(chuàng)新信貸資金的管理方式,拓展低成本資金來源。

        一、棚戶區(qū)改造的發(fā)展歷程

        棚戶區(qū)改造初始于2005年我國東北三省實(shí)施振興戰(zhàn)略中開展的工業(yè)貧民區(qū)改造。2008年,中央啟動保障性安居工程,加快全國棚戶區(qū)改造的步伐。2013年,國務(wù)院發(fā)文要求各地通過增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、鼓勵(lì)企業(yè)和群眾自籌等方式多渠道籌措資金,努力實(shí)現(xiàn)五年內(nèi)完成1000萬戶棚戶區(qū)改造的目標(biāo)。2014年5月13日,國家發(fā)展與改革委員會發(fā)布文件,通過發(fā)放企業(yè)債券融資的形式支持棚戶區(qū)改造建設(shè)。國家開發(fā)銀行專門成立了住宅金融事業(yè)部,對棚戶區(qū)改造進(jìn)行重點(diǎn)支持。雖然政府提出棚戶區(qū)改造應(yīng)采取多元化渠道如引入社會資金、發(fā)行企業(yè)債券等解決資金不足的問題,但由于棚戶區(qū)改造收益較低難以吸引社會資金參與,同時(shí)企業(yè)債券發(fā)行額度受制于發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模等原因,棚戶區(qū)改造依靠信貸資金支持的局面在短時(shí)間內(nèi)難以改變。

        二、江蘇農(nóng)行棚戶區(qū)改造金融服務(wù)情況

        江蘇作為全國城鎮(zhèn)化建設(shè)的先行者,近年來也加大了棚戶區(qū)(危舊房)改造的進(jìn)程,保障性安居工程中棚戶區(qū)(危舊房)改造的數(shù)量占比達(dá)43.6%。江蘇農(nóng)行充分挖掘棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貸款需求,拓展和培育新的信貸業(yè)務(wù)增長點(diǎn),加大對棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的金融服務(wù)支持力度。

        (一)推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品。

        農(nóng)業(yè)銀行于2013年末專門出臺了《棚戶區(qū)改造貸款管理辦法》,創(chuàng)新了棚戶區(qū)改造貸款產(chǎn)品,明確區(qū)別于一般房地產(chǎn)貸款,給予差異化信貸支持。該產(chǎn)品在用信主體、貸款期限(最長可以15年)、資本金比例(20%)等方面均有突破,并創(chuàng)新了“拆遷——開發(fā)——銷售一條龍”的產(chǎn)業(yè)鏈模式,在實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)用中有較大的實(shí)用性。江蘇農(nóng)行積極支持城市棚戶區(qū)及縣域城中村項(xiàng)目改造,截至2015年6月末,已累計(jì)支持棚戶區(qū)改造項(xiàng)目40個(gè),棚戶區(qū)改造貸款金額超134億元。

        (二)積極參與組建銀團(tuán)貸款。

        除專門針對棚戶區(qū)改造推出差異化的信貸產(chǎn)品外,江蘇農(nóng)行還積極與國家開發(fā)銀行合作,參與組建銀團(tuán)貸款,優(yōu)先選擇一批改善居民生活明顯、社會影響力大的大型棚戶區(qū)改造項(xiàng)目組建銀團(tuán)合作,分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。

        (三)挖掘金融需求,延伸金融服務(wù)鏈

        除發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款外,江蘇農(nóng)行積極探索棚戶區(qū)居民的金融需求,延伸金融服務(wù)鏈,帶動關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)發(fā)展。如根據(jù)拆遷安置居民對拆遷資金留存時(shí)間、收益要求、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等不同的需求,為其制定個(gè)性化的理財(cái)服務(wù)方案,滿足客戶差異化的金融需求。同時(shí),針對棚戶區(qū)改造居民的裝修需求,與大型建材市場、家居商場合作,對持農(nóng)業(yè)銀行貸記卡消費(fèi)的客戶提供分期付款服務(wù),并給與一定的返利優(yōu)惠。

        三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的難點(diǎn)

        新型城鎮(zhèn)化是中國現(xiàn)代化建設(shè)的必由之路,是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手。隨著區(qū)域建設(shè)擴(kuò)張,加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)升級改造不可避免,棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容之一,既能豐富城鎮(zhèn)化實(shí)務(wù)的內(nèi)涵,提高落后城區(qū)土地利用效率、改善居民居住條件,又能有效增加城市住宅供給,緩解房價(jià)上漲壓力,改善城市面貌,可謂多方受益。但在實(shí)施過程中還是存在一些難點(diǎn):

        一是拆遷難,如今拆遷難成為越來越普遍的問題,由此而產(chǎn)生的暴力強(qiáng)拆也屢見不鮮。究其原因不外乎有兩種可能:補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低,老百姓利益受到侵害;拆遷戶要價(jià)過高,要求得不到滿足。二是找錢難。社會的發(fā)展和人們的消費(fèi)需求呈正相關(guān)發(fā)展,隨著人們的生活品質(zhì)不斷提升,現(xiàn)有的棚戶區(qū)顯得格格不入,政府對棚戶區(qū)改造勢在必行,但現(xiàn)在的棚戶區(qū)改造建設(shè)面臨著巨大的資金缺口,雖然數(shù)據(jù)顯示政府財(cái)政收入連年增長,但其債務(wù)也是居高難下,目前政府的土地財(cái)政難以為繼,不可持續(xù)。另外金融機(jī)構(gòu)有限的信貸資源,一般優(yōu)先配置到收益相對高的項(xiàng)目上,很難向低收益項(xiàng)目傾斜,這在一定程度上影響了金融機(jī)構(gòu)參與融資的熱情。三是用錢難。正是因?yàn)榕飸魠^(qū)改造作為資金密集型項(xiàng)目,牽涉到拆遷戶、政府、企業(yè)、銀行等多方面的利益,在資金的需求、資金的使用等方面各方訴求都不一樣,如果過程中監(jiān)管不當(dāng),則有可能陷入類似財(cái)政資金“跑部錢進(jìn)”的怪圈。

        四、應(yīng)對之策

        棚戶區(qū)改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn),今后一段時(shí)期全國棚戶區(qū)改造將繼續(xù)提速。2013年至2017年,江蘇棚戶區(qū)(危舊房)改造的目標(biāo)將達(dá)到60萬戶以上,這意味著對棚戶區(qū)改造資金的大量需求。農(nóng)行要密切關(guān)注這一輪改革機(jī)遇,緊緊圍繞“客戶——產(chǎn)品——渠道”,努力拓展?fàn)I銷優(yōu)質(zhì)客戶,充分挖掘客戶的各種金融需求。

        (一)加強(qiáng)對接研究,認(rèn)真布局未來,增強(qiáng)區(qū)域整體把控能力。

        棚戶區(qū)改造乃至城鎮(zhèn)化建設(shè),是由政府牽頭的一項(xiàng)系統(tǒng)工程,不僅僅是拆遷蓋房解決“住”的問題,更是借此推進(jìn)一系列重大的變革,如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、社會就業(yè)及社保升級、醫(yī)療教育平衡等等,蘊(yùn)含著巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。農(nóng)業(yè)銀行必須加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)和改革政策的研究,著重對地方社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒌胤秸?fù)債水平和償債能力進(jìn)行綜合考察,重點(diǎn)做好與各級地方政府特別是省市級政府的對接工作,重點(diǎn)支持政府誠信度高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅梢杂行Э刂曝?fù)債規(guī)模的區(qū)域。

        (二)加強(qiáng)營銷,做好項(xiàng)目儲備。

        積極主動加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的信息溝通交流,及時(shí)掌握當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)進(jìn)度和融資需求情況,主動與負(fù)責(zé)建設(shè)的企業(yè)或政府融資平臺公司接觸,搶抓營銷機(jī)遇,及時(shí)收集、過濾、篩選重要信息,積極參與項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì),從源頭上做好項(xiàng)目儲備。

        (三)健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,切實(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。

        一是風(fēng)險(xiǎn)控制前移,嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格篩選客戶和項(xiàng)目,對不符合國家有關(guān)政策和貸款準(zhǔn)入條件的,一律不得介入。為分散風(fēng)險(xiǎn),鼓勵(lì)采取銀團(tuán)貸款方式,對于貸款金額超過5億元的項(xiàng)目,原則上應(yīng)采取銀團(tuán)貸款方式。二是做好貸后管理,專款專用,進(jìn)行有效資金監(jiān)管。銀行必須全程參與、跟進(jìn),組建專業(yè)的客戶團(tuán)隊(duì),定期進(jìn)行現(xiàn)場檢查,防范因資金不足等原因造成的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢、預(yù)期收入不能及時(shí)回籠等問題,提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案,確保貸款安全。

        (四)順應(yīng)需求,打造金融服務(wù)系列產(chǎn)品。

        棚戶區(qū)貸款為長期資金,貸款期長達(dá)15年,應(yīng)適時(shí)創(chuàng)新金融產(chǎn)品,拓展低成本的長期資金來源,探索風(fēng)險(xiǎn)分散摸式,積極引入財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?;?、專業(yè)擔(dān)保公司、他行風(fēng)險(xiǎn)參與等多重機(jī)制,合理規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn),目前可參與政府提倡的引入社會資本,通過特許經(jīng)營或政府購買付費(fèi),利益雙贏的PPP合作模式。堅(jiān)持以點(diǎn)帶面,采取“橫向到邊、縱向到底”方法,橫向就是抓住產(chǎn)業(yè)鏈,對支持客戶的上下游企業(yè)進(jìn)行拉網(wǎng)式營銷,延伸營銷觸角,通過棚戶區(qū)改造鋪開合作面,拉動零售業(yè)務(wù)、對公業(yè)務(wù)的兩提高??v向就是堅(jiān)持部門聯(lián)動、行司聯(lián)動,勇于創(chuàng)新,為客戶積極提供多種融資渠道,如對于政府平臺類客戶,可以將發(fā)債發(fā)券、融資租賃等債務(wù)融資工具為抓手。

        [1]波濤.農(nóng)行北京分行:創(chuàng)新金融服務(wù)支持首都棚戶區(qū)改造[J].卓越理財(cái),2014,(8)

        [2]楊海平,楊海濱.棚戶區(qū)改造金融解決方案設(shè)計(jì)[J].當(dāng)代金融家,2015,(1)

        (作者單位:農(nóng)業(yè)銀行江蘇省分行)

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