□閔義

棚戶區(qū)改造貸款現(xiàn)狀及難點分析

□閔義

城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容之一是棚戶區(qū)包括危舊房的改造，棚戶區(qū)改造是穩(wěn)定經(jīng)濟增長、改善居民生活、促進社會和諧的重要途徑。近年來，農(nóng)業(yè)銀行江蘇分行適時推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，積極參與組建銀團貸款，加強金融服務(wù)。但是，棚戶區(qū)改造貸款實施過程中存在諸多難點，需要不斷創(chuàng)新信貸資金的管理方式，拓展低成本資金來源。

一、棚戶區(qū)改造的發(fā)展歷程

棚戶區(qū)改造初始于2005年我國東北三省實施振興戰(zhàn)略中開展的工業(yè)貧民區(qū)改造。2008年，中央啟動保障性安居工程，加快全國棚戶區(qū)改造的步伐。2013年，國務(wù)院發(fā)文要求各地通過增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、鼓勵企業(yè)和群眾自籌等方式多渠道籌措資金，努力實現(xiàn)五年內(nèi)完成1000萬戶棚戶區(qū)改造的目標。2014年5月13日，國家發(fā)展與改革委員會發(fā)布文件，通過發(fā)放企業(yè)債券融資的形式支持棚戶區(qū)改造建設(shè)。國家開發(fā)銀行專門成立了住宅金融事業(yè)部，對棚戶區(qū)改造進行重點支持。雖然政府提出棚戶區(qū)改造應(yīng)采取多元化渠道如引入社會資金、發(fā)行企業(yè)債券等解決資金不足的問題，但由于棚戶區(qū)改造收益較低難以吸引社會資金參與，同時企業(yè)債券發(fā)行額度受制于發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模等原因，棚戶區(qū)改造依靠信貸資金支持的局面在短時間內(nèi)難以改變。

二、江蘇農(nóng)行棚戶區(qū)改造金融服務(wù)情況

江蘇作為全國城鎮(zhèn)化建設(shè)的先行者，近年來也加大了棚戶區(qū)（危舊房）改造的進程，保障性安居工程中棚戶區(qū)（危舊房）改造的數(shù)量占比達43.6%。江蘇農(nóng)行充分挖掘棚戶區(qū)改造項目的貸款需求，拓展和培育新的信貸業(yè)務(wù)增長點，加大對棚戶區(qū)改造等重點項目建設(shè)的金融服務(wù)支持力度。

（一）推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)銀行于2013年末專門出臺了《棚戶區(qū)改造貸款管理辦法》，創(chuàng)新了棚戶區(qū)改造貸款產(chǎn)品，明確區(qū)別于一般房地產(chǎn)貸款，給予差異化信貸支持。該產(chǎn)品在用信主體、貸款期限（最長可以15年）、資本金比例（20%）等方面均有突破，并創(chuàng)新了“拆遷——開發(fā)——銷售一條龍”的產(chǎn)業(yè)鏈模式，在實際業(yè)務(wù)運用中有較大的實用性。江蘇農(nóng)行積極支持城市棚戶區(qū)及縣域城中村項目改造，截至2015年6月末，已累計支持棚戶區(qū)改造項目40個，棚戶區(qū)改造貸款金額超134億元。

（二）積極參與組建銀團貸款。

除專門針對棚戶區(qū)改造推出差異化的信貸產(chǎn)品外，江蘇農(nóng)行還積極與國家開發(fā)銀行合作，參與組建銀團貸款，優(yōu)先選擇一批改善居民生活明顯、社會影響力大的大型棚戶區(qū)改造項目組建銀團合作，分散貸款風(fēng)險。

（三）挖掘金融需求，延伸金融服務(wù)鏈

除發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款外，江蘇農(nóng)行積極探索棚戶區(qū)居民的金融需求，延伸金融服務(wù)鏈，帶動關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)發(fā)展。如根據(jù)拆遷安置居民對拆遷資金留存時間、收益要求、風(fēng)險承受能力等不同的需求，為其制定個性化的理財服務(wù)方案，滿足客戶差異化的金融需求。同時，針對棚戶區(qū)改造居民的裝修需求，與大型建材市場、家居商場合作，對持農(nóng)業(yè)銀行貸記卡消費的客戶提供分期付款服務(wù)，并給與一定的返利優(yōu)惠。

三、棚戶區(qū)改造項目中的難點

新型城鎮(zhèn)化是中國現(xiàn)代化建設(shè)的必由之路，是擴大內(nèi)需和促進產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手。隨著區(qū)域建設(shè)擴張，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)升級改造不可避免，棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容之一，既能豐富城鎮(zhèn)化實務(wù)的內(nèi)涵，提高落后城區(qū)土地利用效率、改善居民居住條件，又能有效增加城市住宅供給，緩解房價上漲壓力，改善城市面貌，可謂多方受益。但在實施過程中還是存在一些難點：

一是拆遷難，如今拆遷難成為越來越普遍的問題，由此而產(chǎn)生的暴力強拆也屢見不鮮。究其原因不外乎有兩種可能：補償標準低，老百姓利益受到侵害；拆遷戶要價過高，要求得不到滿足。二是找錢難。社會的發(fā)展和人們的消費需求呈正相關(guān)發(fā)展，隨著人們的生活品質(zhì)不斷提升，現(xiàn)有的棚戶區(qū)顯得格格不入，政府對棚戶區(qū)改造勢在必行，但現(xiàn)在的棚戶區(qū)改造建設(shè)面臨著巨大的資金缺口，雖然數(shù)據(jù)顯示政府財政收入連年增長，但其債務(wù)也是居高難下，目前政府的土地財政難以為繼，不可持續(xù)。另外金融機構(gòu)有限的信貸資源，一般優(yōu)先配置到收益相對高的項目上，很難向低收益項目傾斜，這在一定程度上影響了金融機構(gòu)參與融資的熱情。三是用錢難。正是因為棚戶區(qū)改造作為資金密集型項目，牽涉到拆遷戶、政府、企業(yè)、銀行等多方面的利益，在資金的需求、資金的使用等方面各方訴求都不一樣，如果過程中監(jiān)管不當，則有可能陷入類似財政資金“跑部錢進”的怪圈。

四、應(yīng)對之策

棚戶區(qū)改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點，今后一段時期全國棚戶區(qū)改造將繼續(xù)提速。2013年至2017年，江蘇棚戶區(qū)（危舊房）改造的目標將達到60萬戶以上，這意味著對棚戶區(qū)改造資金的大量需求。農(nóng)行要密切關(guān)注這一輪改革機遇，緊緊圍繞“客戶——產(chǎn)品——渠道”，努力拓展營銷優(yōu)質(zhì)客戶，充分挖掘客戶的各種金融需求。

（一）加強對接研究，認真布局未來，增強區(qū)域整體把控能力。

棚戶區(qū)改造乃至城鎮(zhèn)化建設(shè)，是由政府牽頭的一項系統(tǒng)工程，不僅僅是拆遷蓋房解決“住”的問題，更是借此推進一系列重大的變革，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、社會就業(yè)及社保升級、醫(yī)療教育平衡等等，蘊含著巨大的機遇和挑戰(zhàn)。農(nóng)業(yè)銀行必須加強宏觀經(jīng)濟和改革政策的研究，著重對地方社會經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、地方政府負債水平和償債能力進行綜合考察，重點做好與各級地方政府特別是省市級政府的對接工作，重點支持政府誠信度高，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅梢杂行Э刂曝搨?guī)模的區(qū)域。

（二）加強營銷，做好項目儲備。

積極主動加強與政府有關(guān)部門的信息溝通交流，及時掌握當?shù)嘏飸魠^(qū)改造發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)進度和融資需求情況，主動與負責建設(shè)的企業(yè)或政府融資平臺公司接觸，搶抓營銷機遇，及時收集、過濾、篩選重要信息，積極參與項目方案的設(shè)計，從源頭上做好項目儲備。

（三）健全風(fēng)險防范機制，切實強化風(fēng)險管理。

一是風(fēng)險控制前移，嚴把項目準入關(guān)。嚴格篩選客戶和項目，對不符合國家有關(guān)政策和貸款準入條件的，一律不得介入。為分散風(fēng)險，鼓勵采取銀團貸款方式，對于貸款金額超過5億元的項目，原則上應(yīng)采取銀團貸款方式。二是做好貸后管理，?？顚Ｓ?，進行有效資金監(jiān)管。銀行必須全程參與、跟進，組建專業(yè)的客戶團隊，定期進行現(xiàn)場檢查，防范因資金不足等原因造成的項目建設(shè)進度緩慢、預(yù)期收入不能及時回籠等問題，提前做好風(fēng)險預(yù)案，確保貸款安全。

（四）順應(yīng)需求，打造金融服務(wù)系列產(chǎn)品。

棚戶區(qū)貸款為長期資金，貸款期長達15年，應(yīng)適時創(chuàng)新金融產(chǎn)品，拓展低成本的長期資金來源，探索風(fēng)險分散摸式，積極引入財政風(fēng)險擔?；稹I(yè)擔保公司、他行風(fēng)險參與等多重機制，合理規(guī)避各類風(fēng)險，目前可參與政府提倡的引入社會資本，通過特許經(jīng)營或政府購買付費，利益雙贏的PPP合作模式。堅持以點帶面，采取“橫向到邊、縱向到底”方法，橫向就是抓住產(chǎn)業(yè)鏈，對支持客戶的上下游企業(yè)進行拉網(wǎng)式營銷，延伸營銷觸角，通過棚戶區(qū)改造鋪開合作面，拉動零售業(yè)務(wù)、對公業(yè)務(wù)的兩提高?？v向就是堅持部門聯(lián)動、行司聯(lián)動，勇于創(chuàng)新，為客戶積極提供多種融資渠道，如對于政府平臺類客戶，可以將發(fā)債發(fā)券、融資租賃等債務(wù)融資工具為抓手。

［1］波濤.農(nóng)行北京分行：創(chuàng)新金融服務(wù)支持首都棚戶區(qū)改造［J］.卓越理財，2014，（8）

［2］楊海平，楊海濱.棚戶區(qū)改造金融解決方案設(shè)計［J］.當代金融家，2015，（1）

（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行江蘇省分行）