○杜江涌

(西南政法大學(xué) 民商法學(xué)院，重慶 401120)

一、引 言

隨著“私權(quán)自治”理念的貫徹以及業(yè)主“自主管理”意識(shí)的增強(qiáng)，作為業(yè)主自治團(tuán)體表現(xiàn)形式的業(yè)主委員會(huì)，在現(xiàn)代物業(yè)中的地位和作用日益凸顯。但是由于我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定的缺失，使得業(yè)主委員會(huì)在實(shí)踐中面臨諸多問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)法充分發(fā)揮其功能。筆者作為所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)副主任，深深體會(huì)到了完善業(yè)主委員會(huì)制度的重要性與迫切性。這也是本文寫(xiě)作的原因和目的所在。

從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始，學(xué)者對(duì)業(yè)主委員會(huì)制度加以關(guān)注，并從不同的視角進(jìn)行解讀。有的關(guān)注業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)問(wèn)題、有的關(guān)注業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題、有的關(guān)注業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作問(wèn)題等等，不一而足。然而，大多數(shù)的論作傾向于理論性探討，沒(méi)有體現(xiàn)理論與實(shí)踐的充分結(jié)合。本文立足于業(yè)主委員會(huì)在實(shí)際運(yùn)行中存在的問(wèn)題，借鑒他人研究成果，從業(yè)主委員會(huì)與其他主體的關(guān)系入手，通過(guò)對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的剖析，反思業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制的不足，就我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的完善與構(gòu)建提出淺見(jiàn)。

二、關(guān)系的厘清:業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的關(guān)系

作為一級(jí)自治組織，業(yè)主委員會(huì)充分體現(xiàn)業(yè)主自主參與、自主管理的意志，具有較強(qiáng)的公益性質(zhì)，對(duì)我國(guó)基層民主建設(shè)有著積極的社會(huì)意義?！?〕業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系如何，是需首先厘清的基礎(chǔ)性問(wèn)題。

(一)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主是怎樣的一種關(guān)系，涉及到業(yè)主委員會(huì)管理權(quán)的根本來(lái)源問(wèn)題。對(duì)此，理論界提出了多種學(xué)說(shuō)，大致觀點(diǎn)有如下三種:

1.代表說(shuō)。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)僅是業(yè)主選出的代表，它將代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，交涉事務(wù)，并且可以代表業(yè)主參加訴訟等。因此，業(yè)主委員會(huì)的成員只能是業(yè)主，非業(yè)主者不能擔(dān)任此職?！?〕《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條對(duì)此有明文規(guī)定。

2.信托說(shuō)。持信托說(shuō)觀點(diǎn)者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主是一種信托關(guān)系?！?〕業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)管理日常物業(yè)事務(wù)，不同于一般的民事委托，其近似于公司股東對(duì)董事的信托?；谛磐嘘P(guān)系，業(yè)主將共有部分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主委員會(huì)，因此，業(yè)主委員會(huì)也是有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的。

3.代理說(shuō)。從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的規(guī)定來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)但凡遇到物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行民主投票決定，也即是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)在重大事項(xiàng)上必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)方可行使某些物業(yè)管理活動(dòng)。在此情況下，業(yè)主委員會(huì)行為的法律效果歸于全體業(yè)主。這具有代理的典型特征。所以，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間的關(guān)系是一種代理關(guān)系。〔4〕

分析上述三種觀點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，代表說(shuō)將業(yè)主委員會(huì)同全體業(yè)主視為同一人格主體，有違法理。適用代表說(shuō)的前提須是全體業(yè)主是一個(gè)有法律意義的團(tuán)體，并由法律明文規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)至今在法律上是否具有民事主體地位尚且不能明確，更不必言及法律羞澀的規(guī)定。由此推論，這種學(xué)說(shuō)在理論上不能很好地自圓其說(shuō)，故不可采用。而信托說(shuō)，從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其存在問(wèn)題，比如業(yè)主共有部分的財(cái)產(chǎn)歸屬問(wèn)題就是該學(xué)說(shuō)的不解之惑。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等均屬于業(yè)主共有。按信托說(shuō)，這些財(cái)產(chǎn)一旦由業(yè)主委員會(huì)管理，便認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)有了獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，試問(wèn)該財(cái)產(chǎn)從何而來(lái)?所謂“獨(dú)立財(cái)產(chǎn)”難道交由業(yè)主委員會(huì)管理就改變了財(cái)產(chǎn)歸屬?顯然說(shuō)不通，故此說(shuō)也不足采信。至于代理說(shuō)，較之前兩種學(xué)說(shuō)，更具合理性。突出表現(xiàn)在兩點(diǎn):第一，代理人依照本人的授權(quán)所進(jìn)行的行為的法律效果直接歸于本人，此既可解決業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來(lái)源，也可解決代理人濫用權(quán)利之民事責(zé)任的歸屬問(wèn)題。第二，業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主的委托，可以依據(jù)自己的意思為作為本人的業(yè)主謀利益，在具體操作中靈活性強(qiáng)?！?〕

(二)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系

現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有關(guān)系，使得業(yè)主在專(zhuān)有部分的所有權(quán)之外，還對(duì)共有部分享有了共同所有與共同管理的權(quán)利〔6〕，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)共同部分的管理與共同利益的維護(hù)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)作為統(tǒng)一和協(xié)調(diào)業(yè)主間關(guān)系的機(jī)構(gòu)便產(chǎn)生了?！?〕

1.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)關(guān)系的制度設(shè)計(jì)

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》均有所涉及，認(rèn)為“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”、“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”。2009年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，則進(jìn)一步對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限范圍作出了明確的規(guī)定，賦予業(yè)主委員會(huì)日常物業(yè)管理事務(wù)的核心地位。

作為執(zhí)行者，業(yè)主委員會(huì)主要行使如下職責(zé):召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！?〕

業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的約束，從立法上看，體現(xiàn)在了業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等契約文件上。業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，是依靠其作為最高意思決定者的地位發(fā)生作用，然而由于召開(kāi)的不便利，這些監(jiān)督往往又沒(méi)有落到實(shí)處?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主的監(jiān)督更是無(wú)從談起，訴求與實(shí)際落實(shí)之間的差異，不可避免地造成一些消極因素，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制的設(shè)置成為必行。

2.“執(zhí)行機(jī)構(gòu)說(shuō)”的辨析

在我國(guó)現(xiàn)行立法中，將業(yè)主委員會(huì)定性為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，我國(guó)2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》就明確規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。我國(guó)物權(quán)法對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系雖未明確規(guī)定，但是其“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)”的表述，實(shí)際上仍堅(jiān)持了以前的觀點(diǎn)。表面上看來(lái)，業(yè)主大會(huì)追求了公平，業(yè)主委員會(huì)兼顧了效率，二者是良性互動(dòng)的關(guān)系，然而實(shí)際上，筆者認(rèn)為這種制度設(shè)計(jì)不盡合理。

(1)按照民法基本理論來(lái)說(shuō)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)作為具體的辦事機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有其所依附的實(shí)體組織。如果業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的話(huà)，那么業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)為這個(gè)實(shí)體組織。但是對(duì)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行考察的話(huà)，就不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大會(huì)并不具備實(shí)體組織的資格。業(yè)主大會(huì)雖然是全體業(yè)主的意思形成機(jī)關(guān)，但是并不等同于全體業(yè)主本身，它對(duì)全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有所有權(quán)，更沒(méi)有其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn);同時(shí)，業(yè)主大會(huì)由于其性質(zhì)的特殊性，也不可能單獨(dú)承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主大會(huì)不可能成為法律所認(rèn)可的實(shí)體組織。既然業(yè)主大會(huì)不具有實(shí)體組織的屬性，那么業(yè)主委員會(huì)的所謂“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”地位就更無(wú)從談起了。

(2)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)范對(duì)業(yè)主委員會(huì)所作的規(guī)定，實(shí)際上也與法律上對(duì)其地位的定性有矛盾和沖突。第一，從權(quán)利的來(lái)源來(lái)看，如果業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，那么其權(quán)利來(lái)源應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)，同時(shí)其行為的后果也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)來(lái)承擔(dān)，但是，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》卻規(guī)定業(yè)主委員會(huì)“作出的決定侵害業(yè)主的合法利益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”，這實(shí)際上就承認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立的訴訟主體資格，與執(zhí)行機(jī)構(gòu)一說(shuō)相矛盾;第二，從職責(zé)的內(nèi)容來(lái)看，如果業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，那么就應(yīng)當(dāng)從事具體的事務(wù)性工作，但在法律上卻沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行明確的職責(zé)區(qū)分，業(yè)主委員會(huì)的很多工作是與業(yè)主大會(huì)相重合的，二者職責(zé)區(qū)分的不明確，使得執(zhí)行機(jī)構(gòu)的存在地位缺乏實(shí)際意義;第三，從性質(zhì)來(lái)看，如果業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，那么其對(duì)外活動(dòng)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)的名義進(jìn)行，然而在簽訂物業(yè)合同時(shí)，有的地區(qū)的做法卻是認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)以自己的名義與物業(yè)公司簽訂合同，這種法律上的認(rèn)可實(shí)際上是承認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立民事主體地位，這與其執(zhí)行機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不符;第四，從程序上來(lái)看，我國(guó)法律規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備案，但是如果業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的話(huà)，要求內(nèi)部機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案這顯然是不合理的，就像法律要求公司而不是董事會(huì)進(jìn)行備案是一樣的，這種備案程序與執(zhí)行機(jī)構(gòu)說(shuō)是互相沖突的。

我國(guó)對(duì)業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的法律定位，在理論上、規(guī)范上、實(shí)踐上都缺乏有力的理論支持與現(xiàn)實(shí)效果，說(shuō)明這種劃分是不恰當(dāng)?shù)摹５?，我?guó)目前無(wú)論是理論上還是實(shí)踐中都仍然堅(jiān)持業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)地位，主要是由于業(yè)主大會(huì)的地位不夠明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的意思形成機(jī)關(guān)，但卻是不承擔(dān)任何法律責(zé)任的非實(shí)體組織，致使業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系不能理順，這也是造成目前我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位模糊處境尷尬的一個(gè)重要原因。后文將借鑒國(guó)外相關(guān)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，嘗試對(duì)我國(guó)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系進(jìn)行一種新的制度設(shè)計(jì)，來(lái)解決這一問(wèn)題。

三、地位的明確:業(yè)主委員會(huì)的法律地位

業(yè)主委員會(huì)的法律地位，主要體現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)的民事主體地位如何，以及訴訟主體地位如何體現(xiàn)這兩個(gè)方面。

(一)業(yè)主委員會(huì)的民事主體地位

在我國(guó)，民事主體分為三類(lèi):自然人、法人和其他組織。業(yè)主委員會(huì)是否具備實(shí)體組織資格，立法并沒(méi)有明確。理論界的認(rèn)知主要有三種:

1.法人團(tuán)體說(shuō)

在我國(guó)，法人是指依法成立的，具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)享有獨(dú)立的權(quán)利、獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，應(yīng)視為法人組織?！?〕

2.其他組織說(shuō)(即非法人組織說(shuō))

所謂其他組織，即非法人團(tuán)體，是指雖不具有法人資格但可以以自己的名義從事活動(dòng)的組織體。有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)雖然不具備法人資格，但是其經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)登記，具有合法地位，有一定的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是“其他組織”。

3.自治機(jī)構(gòu)說(shuō)

持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，從我國(guó)立法現(xiàn)狀來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)既不是法人也不是具有民事主體地位的非法人團(tuán)體，而僅僅是自治性機(jī)構(gòu)，沒(méi)有權(quán)利能力，其行為的法律后果當(dāng)然由各個(gè)業(yè)主承擔(dān)?！?0〕所持理由有二:第一，賦予業(yè)主委員會(huì)民事主體地位，既無(wú)法理順外部關(guān)系，比如當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)一事提交仲裁時(shí)，往往因?yàn)槎邲](méi)有仲裁協(xié)議而遭到拒絕;第二，從國(guó)外業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)三者地位不同卻緊密相連的視角來(lái)觀察我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，認(rèn)為賦予業(yè)主委員會(huì)民事主體地位，就不能理順內(nèi)部關(guān)系。

這三種觀點(diǎn)，各有側(cè)重，各有利弊。但是對(duì)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行考察的話(huà)，就不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大會(huì)并不具備實(shí)體組織的資格。業(yè)主大會(huì)雖然是全體業(yè)主的意思形成機(jī)關(guān)，但是并不等同于全體業(yè)主本身，它對(duì)全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有所有權(quán)，更沒(méi)有其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn);同時(shí)，業(yè)主大會(huì)由于其性質(zhì)的特殊性，也不可能單獨(dú)承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主大會(huì)不可能成為法律所認(rèn)可的實(shí)體組織。

(二)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位

對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，一直是業(yè)主委員會(huì)制度研究的核心問(wèn)題之一。

1.《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定

《民事訴訟法》第48條規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！?/p>

比照我國(guó)法律關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)其符合非法人組織的要件:首先，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)處理日常事務(wù);其次，業(yè)主委員會(huì)可以以其團(tuán)體的名義采取民事行為，如與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;第三，業(yè)主委員會(huì)可以形成獨(dú)立于其成員的個(gè)人意思的團(tuán)體意思表示;第四，業(yè)主委員會(huì)只占有少量的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，除此之外再?zèng)]有其他的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，且其經(jīng)費(fèi)來(lái)源是向業(yè)主征收，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所也是屬于全體業(yè)主所有，因而業(yè)主委員會(huì)缺乏獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，也就無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。因此，將業(yè)主委員會(huì)確定為法律上的其他組織在理論上是可行的。而且，我國(guó)最高人民法院2003年針對(duì)安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格的請(qǐng)示報(bào)告》進(jìn)行的批復(fù)中提到:“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第49條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合其他組織的條件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以以自己名義提起訴訟?！弊罡呷嗣穹ㄔ阂运痉ń忉尩男问綄?duì)業(yè)主委員會(huì)的主體資格給出了一個(gè)較為明確的規(guī)定，表明將業(yè)主委員會(huì)認(rèn)定為其他組織在法律上也是可行的。

2.《物權(quán)法》中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的規(guī)定

《物權(quán)法》的相關(guān)條文中，實(shí)際上可以看出立法者對(duì)業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法律地位是持肯定態(tài)度的。如第78條規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”這實(shí)際上是間接承認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)可以作為被告參與到民事訴訟中的訴訟主體地位。

3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的規(guī)定

《條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！边M(jìn)一步驗(yàn)證了業(yè)主委員會(huì)雖然與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，但物業(yè)公司就業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)而提起訴訟時(shí)，只有欠費(fèi)的業(yè)主可以成為被告，而不是代表業(yè)主簽訂合同的業(yè)主委員會(huì)。

綜上所述，雖然國(guó)家相關(guān)法律并沒(méi)有對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否具有獨(dú)立訴訟資格作出明確的規(guī)定，但是在理論上，對(duì)業(yè)主委員會(huì)以獨(dú)立資格參與訴訟是持肯定態(tài)度的。

四、徒法不足以自行:業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制

在實(shí)踐中存在這樣一種現(xiàn)象，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中常常濫用權(quán)利，以權(quán)謀私，侵犯其他業(yè)主利益。常見(jiàn)者，或收取物業(yè)企業(yè)的好處費(fèi)，或挪用維修基金，或私分廣告租賃的收益，等等。業(yè)主委員會(huì)不僅要和業(yè)主對(duì)立，而且還要常常損害物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，比如索取工資、私自解除物業(yè)合同、減免業(yè)主委員會(huì)成員管理費(fèi)等。為何我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)會(huì)如此膽大妄為，在業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督之下竟然敢濫用權(quán)利呢?考察我國(guó)現(xiàn)行立法，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)至少存在以下幾個(gè)方面的缺陷。

1.設(shè)立時(shí)缺乏正當(dāng)?shù)倪x舉程序的保障。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)在成立時(shí)選舉出業(yè)主委員會(huì)成員;第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，要到相關(guān)政府部門(mén)登記。但是，在這一過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法和名單均由籌備組決定，而規(guī)章制度有并沒(méi)有對(duì)籌備組進(jìn)行必要的監(jiān)督，于是，從業(yè)主委員會(huì)成立尚未開(kāi)始就處于監(jiān)督失位的狀況，那么，業(yè)主委員會(huì)成員能否代表廣大業(yè)主的利益就存在很大疑問(wèn)。即使以投票決出，也會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)不公平的過(guò)程。

2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督有名無(wú)實(shí)。《物權(quán)法》第76條、第78條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條、第11條、第19條分別規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)利，但是，這樣的規(guī)定因?yàn)槿狈Ρ匾牟僮餍曰蛘呤秦?zé)任的虛設(shè)性，導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)可以為所欲為而不受到應(yīng)有的懲罰。〔11〕

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條第3款規(guī)定，業(yè)主可以共同決定更換業(yè)主委員會(huì)成員，但是在操作上卻是十分困難的，這必須要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)方可實(shí)行。業(yè)主大會(huì)一般是每年定期召開(kāi)一次，即使要召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，也要求20%以上的業(yè)主提議，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。如果等到業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之時(shí)，業(yè)主的權(quán)利可能已經(jīng)被侵犯了，況且即使召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，罷免業(yè)主委員會(huì)成員的投票過(guò)程也充滿(mǎn)了玄機(jī)，不那么一目了然。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條規(guī)定，可以讓業(yè)主委員會(huì)放心大膽地作出違反法律、法規(guī)的決定而僅會(huì)受到物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦、鄉(xiāng)政府的責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主的處罰。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成員沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的處罰。

3.業(yè)主委員會(huì)成了靠著道德和良心約束的自治組織，而不是有著責(zé)任性、程序性強(qiáng)的組織。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。所有成員都是要求具有公益心，熱心小區(qū)事業(yè)，有較強(qiáng)的責(zé)任心。這種靠著良心和道德來(lái)組建的業(yè)主委員會(huì)，僅僅靠著自律而缺乏法律的監(jiān)督來(lái)面對(duì)物業(yè)管理中各種誘惑，無(wú)疑是失策的，因?yàn)?，畢竟不是每個(gè)人都是柳下惠?！?2〕

五、思考與重構(gòu):業(yè)主委員會(huì)制度的完善

基于前文論述，不難看出，我國(guó)現(xiàn)行制度框架下，業(yè)主委員會(huì)制度亟待解決的有三個(gè)問(wèn)題，即業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)確定問(wèn)題、業(yè)主委員會(huì)資格的確定問(wèn)題以及業(yè)主監(jiān)事會(huì)的構(gòu)建問(wèn)題。

(一)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)的重新確定

業(yè)主委員會(huì)制度的建構(gòu)，實(shí)際上并不僅僅是對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的重新定位，更重要的是將業(yè)主委員會(huì)所代表的機(jī)構(gòu)——業(yè)主大會(huì)的地位重新定義，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會(huì)地位的模糊性很大程度上是由業(yè)主大會(huì)地位的模糊性造成的。

業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。筆者認(rèn)為，我國(guó)業(yè)主大會(huì)與法國(guó)、美國(guó)等國(guó)家的業(yè)主協(xié)會(huì)相當(dāng)〔13〕，是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)。對(duì)于這一組織的性質(zhì)，除德國(guó)外，一般都賦予其法人地位，并規(guī)定了類(lèi)似于公司的法人治理機(jī)構(gòu)，使其能夠?qū)?nèi)管理內(nèi)部共同事務(wù)、對(duì)外享有獨(dú)立法人資格。

對(duì)于業(yè)主大會(huì)注冊(cè)為法人的可能性，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)認(rèn)定:

第一，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。在區(qū)分所有權(quán)制度下，除了業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)外，尚有屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，這一部分財(cái)產(chǎn)是屬于全體業(yè)主共有，對(duì)于這部分財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，應(yīng)當(dāng)由全體所有人即全體業(yè)主來(lái)決定。而業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的組織體，完全有資格代表全體業(yè)主對(duì)這部分財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。此外，小區(qū)的公共部分還可以創(chuàng)收，如設(shè)置廣告牌、場(chǎng)地租用等，也為業(yè)主大會(huì)提供了財(cái)富。

第二，有固定的辦公場(chǎng)所。在很多地方規(guī)定中，都要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按一定建筑比例為業(yè)主大會(huì)提供管理用房，為業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議等活動(dòng)提供辦公地點(diǎn)的保障。

第三，有業(yè)主公約作為業(yè)主大會(huì)章程。業(yè)主大會(huì)的一項(xiàng)重要工作就是制定業(yè)主公約，這一公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。雖然公約內(nèi)容不盡相同，但是都會(huì)包括如物業(yè)概況、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的召集規(guī)則、違反公約的后果等基本內(nèi)容，這些都可以用作業(yè)主大會(huì)的法人章程使用。

綜上所述，業(yè)主大會(huì)完全具備了法人的基本條件，應(yīng)當(dāng)具有注冊(cè)為法人的資格。

(二)業(yè)主委員會(huì)資格的再確定

如果業(yè)主大會(huì)可以注冊(cè)為社團(tuán)法人，在新的框架下，業(yè)主委員會(huì)的地位就可以重新得以確立。同時(shí)，可以參照公司與董事會(huì)的設(shè)置模式，對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系進(jìn)行定位?！?4〕

參照公司法的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)類(lèi)比為公司法人，而業(yè)主就是公司的股東，業(yè)主委員會(huì)則為董事會(huì)。小區(qū)應(yīng)當(dāng)定期舉行全體業(yè)主會(huì)議，即相當(dāng)于股東大會(huì)，來(lái)決定小區(qū)內(nèi)重大公共事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)則負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。同時(shí)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行代表業(yè)主大會(huì)選聘和解雇物業(yè)管理企業(yè)、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司的日常工作、召集和主持業(yè)主大會(huì)等職責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來(lái)源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，因此業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立的民事資格而是以業(yè)主大會(huì)的名義參與民事活動(dòng)，而民事責(zé)任也歸于業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主。

(三)業(yè)主監(jiān)事會(huì)的確立

有權(quán)力則必有監(jiān)督。如果對(duì)于業(yè)主委員會(huì)缺乏有效監(jiān)督，則容易造成權(quán)力的濫用以致?lián)p害業(yè)主的利益。決策、執(zhí)行、監(jiān)督是一個(gè)制度體系，要達(dá)到制衡缺一不可。因此，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)來(lái)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作?！?5〕

1.業(yè)主監(jiān)事會(huì)的產(chǎn)生

根據(jù)公司法的規(guī)定，業(yè)主監(jiān)事會(huì)也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。除業(yè)主代表外，監(jiān)事會(huì)應(yīng)包括物業(yè)方代表和社區(qū)代表。這樣，能夠充分彰顯監(jiān)督的層次性，同時(shí)滿(mǎn)足多方面的利益要求。

2.業(yè)主監(jiān)事會(huì)職權(quán)的行使

業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)從業(yè)主大會(huì)籌備開(kāi)始，貫穿于業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、業(yè)主公約的制定、業(yè)主委員會(huì)的選舉以及業(yè)主委員會(huì)的日常工作等各個(gè)階段。

(1)業(yè)主委員會(huì)成立前的監(jiān)督

為了避免業(yè)主利益一開(kāi)始就處于被動(dòng)狀態(tài)，就要做好這兩項(xiàng)工作:首先，制定新規(guī)則加強(qiáng)對(duì)籌備組的監(jiān)督;其次，業(yè)主委員會(huì)委員候選人的推選機(jī)制應(yīng)當(dāng)引進(jìn)監(jiān)督和指導(dǎo)規(guī)范。

(2)業(yè)主委員會(huì)日常工作的監(jiān)督

監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)定期查閱業(yè)主委員會(huì)的工作記錄、賬款記錄，并且定期向業(yè)主公示等手段，保證業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作都是按照業(yè)主大會(huì)的決議進(jìn)行，防止業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)、侵吞公共財(cái)產(chǎn)、損害業(yè)主利益等行為的發(fā)生。

(3)業(yè)主委員會(huì)成員離任時(shí)的監(jiān)督

這里主要指業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在離任時(shí)的勤勉審查。一方面，對(duì)任期內(nèi)的工作由監(jiān)事會(huì)予以客觀評(píng)價(jià)，另一方面，對(duì)有可能存在的問(wèn)題進(jìn)行審查，以利于業(yè)委會(huì)工作的有效性和延續(xù)性。

六、結(jié) 語(yǔ)

業(yè)主委員會(huì)的制度解讀是一個(gè)艱深的問(wèn)題。從緣起來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度是我國(guó)從國(guó)外借鑒而來(lái)的先進(jìn)小區(qū)管理制度，符合我國(guó)目前的發(fā)展模式;從運(yùn)行來(lái)看，目前存在諸多問(wèn)題，事關(guān)多方利益;從原因來(lái)看，主要是由于我國(guó)相關(guān)制度的不配套，立法粗疏所致。相信通過(guò)對(duì)相關(guān)法律制度的梳理、法律規(guī)定的修改，這一制度必定能為維護(hù)廣大業(yè)主的利益提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。

注釋:

〔1〕陳鑫:《業(yè)主自治——以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)》，北京:北京大學(xué)出版社，2007年，第152頁(yè)。

〔2〕李思倫、馮成辰:《論業(yè)主委員會(huì)的法律地位》，《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2010年第2期。

〔3〕新浪房產(chǎn):《業(yè)主大會(huì)與業(yè)主是唇齒相依還是生死對(duì)頭》，http://bj.house.sina.com.cn/2006-04-27/1733126084.html，訪(fǎng)問(wèn)日期:2015-07-26。

〔4〕周珂:《物業(yè)管理法教程》，北京:法律出版社，2004年，第185頁(yè)。

〔5〕周清:《企業(yè)人力資本投資及其收益分析》，《湖湘論壇》2000年第3期。

〔6〕郭明瑞、房紹坤、劉凱湘:《民法學(xué)》，北京:北京大學(xué)出版社，2011年，第351頁(yè)。

〔7〕向云:《中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)誕生始末》，《中國(guó)物業(yè)管理》2011年第5期。

〔8〕劉興桂、劉文清:《物業(yè)服務(wù)合同主體研究》，《法商研究》2004年第3期，第102-104頁(yè)。

〔9〕李崢艷:《業(yè)主委員會(huì)法律地位研究》，華東政法大學(xué)2011年碩士學(xué)位論文。

〔10〕方金華:《業(yè)主委員會(huì)民事主體資格研究》，《廣州大學(xué)學(xué)報(bào)》2008年第11期。

〔11〕徐道穩(wěn):《業(yè)主委員會(huì):社區(qū)治理的結(jié)構(gòu)性要素》，《甘肅行政學(xué)院學(xué)報(bào)》2011年第6期。

〔12〕奚曉明:《物業(yè)管理糾紛》，北京:法律出版社，2007年，第77-78頁(yè)。

〔13〕呂可:《美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)制度對(duì)我國(guó)立法的啟示》，《沈陽(yáng)師范大學(xué)學(xué)報(bào)》2009年第3期。

〔14〕朱百永:《業(yè)主委員會(huì)制度的建構(gòu)》，http://www.rzdonggang.gov.cn/ycportal/webpublish/block.2268.view.detail.newsdetail?key=37989，訪(fǎng)問(wèn)日期:2015-08-16。

〔15〕嚴(yán)紅:《業(yè)主委員監(jiān)督機(jī)制之法律思考》，《政治與法律》2006年第4期，第74-77頁(yè)。