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        商品房轉(zhuǎn)安置房利于消化存量房

        2015-02-09 01:44:47
        時(shí)代金融 2015年3期
        關(guān)鍵詞:建部商品房樓市

        文 聞 之

        日前,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在瑞士達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話(huà)會(huì)時(shí),就中國(guó)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)講話(huà)指出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的,并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給,房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。針對(duì)總理送出的“定心丸”,業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,現(xiàn)階段中國(guó)住宅需求仍處于增長(zhǎng)通道,尚未到達(dá)歐美市場(chǎng)的成熟平穩(wěn)期,只是三、四線(xiàn)城市前兩三年開(kāi)發(fā)過(guò)猛,需要花時(shí)間去庫(kù)存化。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)全局性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),而一、二線(xiàn)樓市已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。

        中央層面為地方提供政策“方便”

        對(duì)于三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存化這一問(wèn)題,春節(jié)前國(guó)家住建部已發(fā)布消息,擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn),在此基礎(chǔ)上,住建部將督促庫(kù)存存量較高的城市,出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施。在解釋中央層面為地方盡可能提供政策“方便”的新政時(shí),住建部部長(zhǎng)陳政高提出,房地產(chǎn)庫(kù)存較高的三、四線(xiàn)城市,再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要,住建部擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)。住建部此舉主要是為了督促存量較高的城市消化庫(kù)存。由于三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)仍處于下行通道中,因此2015年地方救市的愿望更加強(qiáng)烈,同時(shí),這些城市地方政府的救市措施會(huì)更加多樣,力度也將比2014年要大。

        在此情況下,中央也不得不“幫把手”。按照住建部剛剛出臺(tái)的新政顯示,2015年住建部在保障性住房方面的主要工作之一,就是將集中在“督促存量較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房的支持措施”。這樣一來(lái),一方面保障性住房及棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè),政府可通過(guò)資金補(bǔ)貼的方式實(shí)現(xiàn)保障;另一方面這樣做也能夠有效幫助三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存。除此之外,新年伊始,地方政府再次出手救市的措施已經(jīng)頻頻出現(xiàn)。如進(jìn)入新年的短短20多天中,已有紹興市、廈門(mén)市以及四川省等地出臺(tái)了樓市救市政策,其中紹興的“微刺激”主要以購(gòu)房稅收補(bǔ)貼為主,而廈門(mén)和四川則集中在清理樓市的行政干預(yù)、全面取消限購(gòu)。

        一位業(yè)內(nèi)人士表示,在救市上,地方政府會(huì)不遺余力,該用的招都將用上。比如,按照紹興市公布的房產(chǎn)新政,從2015年2月15日起在紹興將實(shí)行包括購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等優(yōu)惠政策。其中最具操作性的,是購(gòu)房者在政策有效期間購(gòu)房,可獲得房款成交計(jì)稅價(jià)0.8%的稅收補(bǔ)貼。以總價(jià)100萬(wàn)元的住房為例,無(wú)論是新房或二手房,都可獲得8000元稅收補(bǔ)貼。紹興市住建局有關(guān)人士表示,此次出臺(tái)的政策主要是通過(guò)房產(chǎn)交易稅收額度的補(bǔ)貼來(lái)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān),而不是由地方政府出資直接進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。新年伊始就開(kāi)始救市,與紹興地產(chǎn)低迷有直接關(guān)系。據(jù)紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2014年12月紹興商品住宅成交848套,環(huán)比下降7.3%。而這樣的“成績(jī)”,也是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結(jié)果。

        從2014年來(lái)看,限購(gòu)限貸退出后,樓市成交沒(méi)有從根本上好轉(zhuǎn)。為保證土地收入及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),2015年會(huì)有更多地方政府采取更大幅度的稅收減免等措施,千方百計(jì)來(lái)刺激地方樓市增長(zhǎng)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整,在供過(guò)于求的局面依然存在的情況下,由于2014年新房開(kāi)工數(shù)和土地銷(xiāo)量下降,2015年供應(yīng)量增幅將有所降低,供過(guò)于求的局面將略有改善。

        樓市剛性需求仍處增長(zhǎng)通道

        曾經(jīng)火熱的中國(guó)樓市,在剛剛過(guò)去的一年中降溫現(xiàn)象十分明顯。對(duì)此,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)春節(jié)前在達(dá)沃斯表示,“中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化,對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整,這也是正常的?!睂?zhuān)家指出,當(dāng)前房地產(chǎn)增速處于調(diào)整階段,并沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī),房?jī)r(jià)在適當(dāng)波動(dòng)中擠出了投機(jī)性需求,剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行,預(yù)計(jì)2015年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能回暖。

        據(jù)筆者春節(jié)前在山東濟(jì)南樓市走訪(fǎng)了解,該市的樓市在2014年9月陷入低迷之后,12月份再次迎來(lái)成交高峰。當(dāng)月新建商品房網(wǎng)簽16089套,面積達(dá)153.3萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)近九成,創(chuàng)年內(nèi)新高。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,在各種政策松綁的利好刺激下,濟(jì)南的樓市年末成交量終于出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。據(jù)了解,2014年7月,濟(jì)南取消住房限購(gòu)政策,部分被限市民需求得到釋放,7、8月份樓市迎來(lái)短暫銷(xiāo)售旺季,其中7月份新建商品房成交量達(dá)106.8萬(wàn)平方米。12月份新建商品房成交量達(dá)到153.3萬(wàn)平方米、成交套數(shù)16089套,較11月份的66.1平方米、5900套交易量分別上漲了132%和172%,成為2014年成交量最高月份。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,濟(jì)南樓市出現(xiàn)年末翹尾與取消限購(gòu)、央行降息、公積金政策調(diào)整等一系列松綁政策密切相關(guān),加上各大開(kāi)發(fā)商年底沖任務(wù)降價(jià)跑量,購(gòu)房者的心理預(yù)期和剛需再次獲得釋放。經(jīng)過(guò)2014年的調(diào)整,樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為穩(wěn)定的“新常態(tài)”。目前供需關(guān)系一改往年供不應(yīng)求的局面,市場(chǎng)均表現(xiàn)為供大于求,因此2015年上半年仍是消化存量的關(guān)鍵,價(jià)格總體會(huì)保持一種平穩(wěn),大幅反彈的可能性不大。

        而在其附近的河北石家莊市,商品住房銷(xiāo)售也呈量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。據(jù)石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的房地長(zhǎng)市場(chǎng)運(yùn)行分析顯示,2014年,全市新建商品住房成交呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì),剛性和改善性需求仍是市場(chǎng)主力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2014年,石家莊市新建商品住房上市面積為566萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)58%;成交量552萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)52%;成交均價(jià)為6410元/平方米,同比上漲1%;供求比為1.03:1,供求基本平衡。按成交面積劃分,90至144平方米的房產(chǎn)成交量占63%,本市居民購(gòu)買(mǎi)量占87%。據(jù)分析,目前,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路已很清晰,就是去行政化調(diào)控,用市場(chǎng)手段調(diào)控市場(chǎng),既不會(huì)過(guò)度打壓,也不會(huì)采取過(guò)度刺激政策。

        據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,預(yù)計(jì)2015年政府將繼續(xù)放寬房地產(chǎn)政策,以延緩調(diào)整步伐,并可能采取降低貸款利率的方式,增加稅務(wù)刺激,降低剛需房貸申請(qǐng)難度,放寬第二套房首付要求。由于供過(guò)于求,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整,但調(diào)整幅度可能趨緩,由于政策變化,尤其是住建部將出臺(tái)商品房轉(zhuǎn)化為安置房的政策,這種促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施,將會(huì)對(duì)消化庫(kù)存房帶來(lái)利好,房?jī)r(jià)可能在2015年下半年趨穩(wěn)。

        去庫(kù)存成為進(jìn)入“新常態(tài)”的主要特征

        1月20日在內(nèi)蒙古包頭市舉行的全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在會(huì)上表示,隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入,棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè),組織棚戶(hù)區(qū)居民回遷。而是可以讓?xiě)?yīng)接受保障的家庭到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi),政府通過(guò)資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造的貨幣化安置政策,組織居民自主購(gòu)買(mǎi),或者由政府購(gòu)買(mǎi)安置住房進(jìn)行安置,同時(shí)指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施,積極將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,這也將會(huì)促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

        近年來(lái),我國(guó)在大規(guī)模推進(jìn)公租房建設(shè)的進(jìn)程中,目前公租房已經(jīng)有相當(dāng)存量,供不應(yīng)求的局面已經(jīng)大大緩解。因此,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求,保障性住房要逐步從以實(shí)物為主向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并舉邁進(jìn),只有“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合,才能基本滿(mǎn)足剛需住房者的需求。因?yàn)?,主?dǎo)市場(chǎng)的基本因素是供求關(guān)系,現(xiàn)在,政府不斷出臺(tái)政策以鼓勵(lì)合理的市場(chǎng)需求。這將對(duì)剛需的心理促動(dòng)非常大,加強(qiáng)了購(gòu)房人入市的信心。因?yàn)椋袊?guó)人素來(lái)有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統(tǒng),這導(dǎo)致剛需一直是推動(dòng)樓市發(fā)展的一大力量;其次,決定購(gòu)房需求規(guī)模的長(zhǎng)期因素是人口增長(zhǎng),人口流向即代表市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)方向,大城市的集聚效應(yīng)與三四線(xiàn)城市對(duì)人員流動(dòng)吸引力匱乏的對(duì)比,中國(guó)住宅需求仍處于增長(zhǎng)通道。

        總之,今年在去庫(kù)存的主基調(diào)之上,城市去庫(kù)存化壓力分化將十分明顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),一線(xiàn)城市需求強(qiáng)勁,適當(dāng)刺激庫(kù)存可及時(shí)消化;二、三線(xiàn)城市在各種政策利好的刺激下,需求有望進(jìn)一步釋放,庫(kù)存經(jīng)過(guò)一定時(shí)間有望恢復(fù)至合理水平;一些過(guò)度開(kāi)發(fā)的三、四線(xiàn)城市,則仍舊面臨較大風(fēng)險(xiǎn),所以,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,去庫(kù)存顯然成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”的一個(gè)主要特征??梢韵胍?jiàn),2015年政策層面仍將保持寬松狀態(tài),中央層面預(yù)計(jì)仍以房地產(chǎn)市場(chǎng)化、減少行政干預(yù)為基調(diào),地方政府也將繼續(xù)在常見(jiàn)的公積金、契稅等等方面微調(diào),整體基本維持2014年的格局,既不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度打壓,亦不會(huì)采取過(guò)度刺激政策。

        在2015年調(diào)控進(jìn)一步放松,促房地產(chǎn)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型,去庫(kù)存、穩(wěn)成交仍然是重要目標(biāo)的形勢(shì)下,房地產(chǎn)維穩(wěn)將是大趨勢(shì)。在去庫(kù)存背景下,2015年上半年行業(yè)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工等指標(biāo)在慣性影響下,仍將延續(xù)回落格局;下半年,隨著市場(chǎng)預(yù)期和信心有所回升,加之貸款寬松格局形成,行業(yè)將持續(xù)盤(pán)整、平穩(wěn)運(yùn)行。因此,隨著一線(xiàn)城市改善型購(gòu)房需求的釋放,以及市場(chǎng)預(yù)期的逐漸變化,總體上各種類(lèi)型的城市去庫(kù)存壓力都將得到有效地釋放。

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