淺談城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論

吳雪瑞

江蘇周瑞昌律師事務(wù)所，江蘇太倉215400

摘要：近年來對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，法院司法審判時(shí)仍然以無效論作為主流觀點(diǎn)，即法院判決時(shí)，認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效。筆者通過分析“合同無效論”的判決依據(jù)和來源，對“合同無效論”從法律價(jià)值和社會價(jià)值上進(jìn)行分析，得出“合同無效論”不符合當(dāng)前社會發(fā)展趨勢的結(jié)論，希望為當(dāng)下的審判思路提供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣；合同效力；合同無效

中圖分類號：D923.6

作者簡介：吳雪瑞(1985-)，女，四川珙縣人，江蘇周瑞昌律師事務(wù)所，研究方向：合同法、勞動法。

近年來，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象越來越多，由此產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛也越來越多。司法實(shí)踐部門長期以來主要適用“合同無效論”的觀點(diǎn)處理此類房屋買賣合同，這種做法往往保護(hù)了因高房價(jià)利益驅(qū)動而提起訴訟的售房者，因此不僅難以解決買賣雙方的矛盾反而導(dǎo)致矛盾愈演愈烈。司法實(shí)踐過程中，司法部門已經(jīng)意識到針對此類買賣合同完全適用無效論不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，適當(dāng)在采用一些折中方案。事實(shí)上，合同無效論之所以不能解決現(xiàn)實(shí)矛盾，主要在于其存在重大的理論缺陷，也不符合當(dāng)前的社會價(jià)值。

一、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論司法觀點(diǎn)綜述

對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，法院以認(rèn)定合同無效為準(zhǔn)則，但是在認(rèn)定合同無效后實(shí)際處理方案上存在較大的差異，并沒有嚴(yán)格按照合同法第五十八條的規(guī)定判決雙方相互返還。

(一)絕對無效論，退房退款

絕對無效論仍然是法院在審理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋所產(chǎn)生的合同糾紛中的主流觀點(diǎn)。近年審判實(shí)踐中，近70%的審判結(jié)果適用合同無效論。法院通常認(rèn)為，其一，農(nóng)村房屋的買賣涉及到相應(yīng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，故宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到了國家法律、行政法規(guī)的嚴(yán)格限制。城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋時(shí)不具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，不具備取得相應(yīng)宅基地使用權(quán)的主體資格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效。其二，宅基地分配是我國早期為了保障農(nóng)民生存、生活的保障性住房，政策的制定實(shí)施具有明顯的保障性，如果允許流轉(zhuǎn)，一方面必然會違反國家政策，另一方會導(dǎo)致部分農(nóng)民流離失所，失去賴以生存的房屋。其三，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動實(shí)行公示公信原則，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，一般無法進(jìn)行房屋變更登記，也就無法取得法律意義上的所有權(quán)。其四，我國雖然暫時(shí)沒有明文正式法律規(guī)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但是國務(wù)院和地方政府出具的一些政策性文件，都嚴(yán)格禁止此類現(xiàn)象的發(fā)生。我國《民法通則》第6條：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”。

(二)相對無效論，不予退房退款

相對無效論亦成為折中論，折中論是現(xiàn)在部分法院為解決當(dāng)前法律與社會實(shí)踐的沖突而通過審判意見的方式作出的統(tǒng)一裁判規(guī)則。如上海高級人民法院規(guī)定：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利?！毕鄬o效論的出發(fā)點(diǎn)主要在于對誠實(shí)信用基本原則和維持穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的考量。司法實(shí)踐中，起訴要求確認(rèn)合同無效的大多是賣方，而賣方要求確認(rèn)合同無效的原因多出于近年來房價(jià)高漲的利益驅(qū)動。在此情況下，如果判決退房退款，無疑是維護(hù)了不遵守誠實(shí)信用原則的賣方利益。同時(shí)，大多數(shù)案件中買賣行為已經(jīng)過去很多年，買方對房屋的控制權(quán)和居住權(quán)也處于長期穩(wěn)定的狀態(tài)中，如果判決退房必然導(dǎo)致買方無房可住，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。但鑒于現(xiàn)行法律明文規(guī)定宅基地不得向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員轉(zhuǎn)讓，認(rèn)定合同有效明顯違反現(xiàn)行法律規(guī)定，故法院一般仍然認(rèn)定合同無效或直接回避合同效力，對于賣方要求退房退款的訴訟請求不予支持。

二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論的理論缺陷

合同無效論看似遵循了國家政策和地方性法規(guī)，其實(shí)這種理論具有天然的缺陷，其不僅沒有正式法律條文的依據(jù)，更加違背了民法誠實(shí)信用原則。

(一)合同無效論違背了無效合同的認(rèn)定原則

結(jié)合《合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋一》可以確定無效合同的認(rèn)定原則，即只有法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同違反某強(qiáng)制性規(guī)定無效，合同才能被認(rèn)定為無效，否則，一概不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。合同無效應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。

縱觀我國現(xiàn)行法律，僅以全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的法律為準(zhǔn)，并無明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對于嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅的問題，國務(wù)院辦公廳于1999年首次作出禁止性規(guī)定。2004年11月，國土資源部又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳再次發(fā)文，指出“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。2008年12月3日，最高人民法院首次發(fā)文，指出“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，促進(jìn)宅基地制度的嚴(yán)格管理與完善。宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋的社會功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要內(nèi)容。對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)依法確認(rèn)無效?！?/p>

由上述規(guī)定可見，國務(wù)院辦公廳和國土資源部的文件其效力僅能認(rèn)定為部門規(guī)章，不應(yīng)當(dāng)成為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。因此，以國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同無效完全違背了無效合同的認(rèn)定原則。

(二)合同無效論侵犯了公民對財(cái)產(chǎn)的自主處分權(quán)

我國《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)村居民“一戶一宅”，但此規(guī)定是限制的是宅基地的分配權(quán)，即已經(jīng)申請過宅基地的農(nóng)村居民，除了法律規(guī)定的例外情況，不得再次申請宅基地，而農(nóng)民出賣房屋實(shí)質(zhì)上是處理宅基地的使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，用益物權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)性權(quán)力。公民經(jīng)過國家分配取得這種權(quán)利，理應(yīng)獲得合法私有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。如果認(rèn)定合同無效，即是認(rèn)為公民對于合法自有財(cái)產(chǎn)享有的是一種不完全，有缺陷的權(quán)利，侵犯了公民基于意思自治自愿處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，顯然這不符合物權(quán)法的立法精神。

(三)合同無效論違背了民法關(guān)于誠實(shí)信用的基本原則

法院處理的此類糾紛多是數(shù)年前就已經(jīng)完成的交易，多數(shù)買受人已經(jīng)占有使用房屋，并對房屋進(jìn)行了一定程度的裝修，改建，而出賣人即農(nóng)村居民由于農(nóng)村土地增值，國家政策征收后的補(bǔ)償款更高的緣故，受經(jīng)濟(jì)利益的趨勢便一紙?jiān)V狀將買受人告上法院，企圖獲得高額的財(cái)政補(bǔ)償。顯而易見，如果認(rèn)定合同無效，會進(jìn)一步助長這種違背民法的誠實(shí)信用原則、危害市場交易穩(wěn)定的行為。在國際通行把誠實(shí)信用原則作為民法的帝王條款的前提下，這種合同無效的判決，會嚴(yán)重?fù)p害我國的司法公正公平，甚至?xí)绊懳覈恼H貿(mào)易。

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋之買賣合同無效論價(jià)值評析

顯然，支持合同無效的觀點(diǎn)缺陷明顯，但在學(xué)界和實(shí)務(wù)界均有人指出，如果法院判決此類合同有效則必然損害國家和農(nóng)村集體的利益，進(jìn)而影響到其它農(nóng)民的利益。需要指出的是，這種看法有一定的合理性，但根本上是不正確的，合同無效論從社會價(jià)值上來看，是弊大于利的。

首先，農(nóng)村居民出賣農(nóng)村房屋給城鎮(zhèn)居民并未損害到國家利益，農(nóng)村居民通過出售房屋獲得一定的資金即可以在農(nóng)村投資一些非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，從而帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，完全符合黨和國家要大力發(fā)展新農(nóng)村，帶動農(nóng)民走上富裕的相關(guān)政策，即城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋是符合國家利益的。有學(xué)者擔(dān)心，“農(nóng)民出賣在宅基地之上農(nóng)村房屋會有損我國的耕地面積，影響我國糧食供應(yīng)”，這種觀點(diǎn)有失偏頗。宅基地之上的農(nóng)村住房本就是建筑用地，不會影響到耕地。況且我國糧食供應(yīng)已形成產(chǎn)業(yè)化，并多由央企管理控制，再加之我國糧食進(jìn)口，很大程度上已經(jīng)不依賴單純由農(nóng)民種地所供應(yīng)的糧食。

農(nóng)村房屋的自由買賣也不會影響到集體利益。宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，可是經(jīng)農(nóng)民申請，農(nóng)村集體將宅基地的使用權(quán)賦予農(nóng)民后，農(nóng)民在宅基地之上興建房屋，農(nóng)民理應(yīng)取得房屋的所有權(quán)。法律沒有規(guī)定在農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)后，農(nóng)村集體有權(quán)對農(nóng)民建于宅基地的房屋有權(quán)過多的干涉。既然如此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，對于農(nóng)村集體來說，只不過換房屋所有權(quán)人而已，本質(zhì)上并無任何改變，也即沒有損害到農(nóng)村集體的利益。

農(nóng)村房屋的出售更沒有危害社會公共利益。社會公共利益往往是一個(gè)虛無縹緲的概念，它可以涵蓋太多的東西，往往成為立法者和統(tǒng)治者的兜底條款。可是，如果社會公共利益被賦予過多的定義，必然意味著公民個(gè)人利益縮減。因此，我們必須限定社會公共利益的范圍，以免它成為統(tǒng)治者肆無忌憚的壓縮公民個(gè)人利益的工具。筆者認(rèn)為，危害社會公共利益的行為應(yīng)該具有嚴(yán)重的社會破壞性和公眾的普遍抵制的特點(diǎn)，顯然，農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)購買者這一合同行為不具有這些特點(diǎn)。

四、結(jié)語

合同無效論等同于肯定了受利益趨勢的農(nóng)民不誠信的行為，犧牲了城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)利，這種觀點(diǎn)忽視了我國公民對于自身財(cái)產(chǎn)享受完全自由處分的權(quán)能，使得農(nóng)民的房屋價(jià)值無法體現(xiàn)在市場溝通環(huán)節(jié)，不論從理論角度還是社會大眾的認(rèn)可程度上來說，都是不可取的。希望審判人員在司法審判中能把握正確的價(jià)值導(dǎo)向，能緊跟社會發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，作出更為公正有力的判決，從而建立起一個(gè)制度完善，良性健康發(fā)展的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓市場。

[參考文獻(xiàn)]

[1]曹云清等.試論農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)[J].江西公安?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2003(5).

[2]崔建遠(yuǎn).合同法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2012.

[3]江平.民法學(xué)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2011.

[4]劉俊.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度研究[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社科版)，2007(3).

[5]孟勤國.中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究[M].北京：法律出版社，2008.

[6]龐標(biāo).特殊房屋買賣疑難對策——小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房，公有住房，央產(chǎn)房[M].北京：中國法制出版社，2010.

[7]王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2009.

[8]魏振癩.民法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2010.

[9]喻文莉.轉(zhuǎn)型期宅基地使用權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，2011.

[10]喻文莉，陳利根.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度嬗變的歷史考察[J].中國土地科學(xué)，2009(8).