摘 要：由于成本模式難以滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)計(jì)量的諸多要求，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式，能更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，反映公司的盈利能力。但是近年采用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司并不多，許多公司轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式僅僅作為作為公司尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)的捷徑。本文采用理論加案例分析的研究方法，以皇庭國(guó)際為研究對(duì)象，揭露公司變更計(jì)量模式的原因，分析公司的財(cái)務(wù)狀況是否得到改善和采用公允價(jià)值模式給公司具體帶來(lái)的影響，并針對(duì)采用公允價(jià)值模式的種種問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；計(jì)量模式

一、較少采用公允價(jià)值模式的原因

1.公允價(jià)值模式的應(yīng)用情況

圖1 公允價(jià)值模式應(yīng)用比例

近年來(lái)采用公允價(jià)值計(jì)量的公司有所增長(zhǎng)，但仍占少數(shù)，大多數(shù)公司還是青睞于成本模式。這明顯與我國(guó)變革會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的初衷相悖，為什么大多數(shù)公司采用公允價(jià)值模式的積極性不高呢？是什么使得公允價(jià)值模式推行障礙重重？

2.公允價(jià)值模式受限的原因

（1）風(fēng)險(xiǎn)加大。由于房?jī)r(jià)波動(dòng)很大，公允價(jià)值模式下，期末都要將公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，最終反應(yīng)在利潤(rùn)表中，大多數(shù)的管理層并不愿意承擔(dān)利潤(rùn)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）成本負(fù)擔(dān)加大。采用公允價(jià)值計(jì)量模式喪失了抵扣所得稅的優(yōu)勢(shì)，以至于公司現(xiàn)金支出增加。此外采用公允價(jià)模式后，年末要聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并給付相關(guān)費(fèi)用。

（3）出于謹(jǐn)慎。由于每個(gè)公司只能采用一種計(jì)量模式，并且公允價(jià)值模式不可以再轉(zhuǎn)為成本模式，加上采用公允價(jià)值模式計(jì)量，勢(shì)必會(huì)引起有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的特別注意，因而公司采用公允價(jià)值十分謹(jǐn)慎。

三、案例分析

1.公司簡(jiǎn)介

皇庭國(guó)際公司股份有限公是一家集商業(yè)、地產(chǎn)、物業(yè)為一體的集團(tuán)化上市公司。以卓越的品質(zhì)及業(yè)績(jī)表現(xiàn)，創(chuàng)下了“國(guó)門(mén)第一商”、“深圳櫥窗”的美譽(yù)。于1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業(yè)類(lèi)A十B股上市公司。

2.皇庭國(guó)際轉(zhuǎn)變計(jì)量模式的過(guò)程

為正確反映公司持有的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，公司從2012年將后續(xù)計(jì)量方式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。

從上表中我們可以看到，2012年變革計(jì)量模式以后，最為明顯的是，資產(chǎn)總額大幅增加，所有者權(quán)益變變正，投資性房地產(chǎn)計(jì)量的變更后，資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)總額中占到98.07%，如此之高的比例，在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是比較罕見(jiàn)的。

3.皇庭國(guó)際轉(zhuǎn)變成本模式為公允價(jià)值模式的原因

為了遏制房?jī)r(jià)增加過(guò)快，政府增加供給，打擊投機(jī)行為，加強(qiáng)監(jiān)管，這些無(wú)疑使得本就虧損的皇庭國(guó)際雪上加霜。上市公司在連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度虧損下，第三年如果再不盈利，就面臨著退市的危機(jī)，扭虧無(wú)望的皇庭國(guó)際想出了改變投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)損益增加獲取利潤(rùn)，借以實(shí)現(xiàn)保殼。

4.皇庭國(guó)際轉(zhuǎn)變計(jì)量模式后對(duì)公司利潤(rùn)的影響

第一從利潤(rùn)上說(shuō)，公司采用公允價(jià)值模式就是為了短期內(nèi)迅速增加凈利潤(rùn)，而實(shí)際如何呢？

圖2 皇庭國(guó)際凈利潤(rùn)變動(dòng)表

我們不難看出轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的確短暫保住了皇庭國(guó)際上市公司的地位，但是僅僅是曇花一現(xiàn)，2014年利潤(rùn)再次為負(fù)。

第二從公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)的影響

采用了公允價(jià)值計(jì)量模式以后，期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的損益，計(jì)入利潤(rùn)總額，而上文提到在2013年利潤(rùn)大幅增加，而兩者之間是否有有關(guān)呢？

表2 利潤(rùn)表的分析

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)對(duì)公司利潤(rùn)影響程度大幅增加，極大地影響了利潤(rùn)水平，以至于扭虧為盈。這源于2013年存貨開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)并引起公允價(jià)值變動(dòng)。

5.公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

表3 皇庭國(guó)際財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

（1）償債能力分析。采用公允價(jià)值模式后，資產(chǎn)負(fù)債率大幅度地下降，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，這主要得益于投資性房地產(chǎn)引起的資產(chǎn)的增加，由于模式的改變并不影響現(xiàn)金流量的變動(dòng)，所以現(xiàn)金流量債務(wù)比前后計(jì)量模式并沒(méi)有什么不同。

（2）盈利能力分析。前面分析過(guò)前兩年中凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)都是負(fù)數(shù)，說(shuō)明公司的盈利狀況很是糟糕，但從表中我們看到，公允價(jià)值模式計(jì)量大幅增加了營(yíng)業(yè)凈利率，從數(shù)據(jù)上看公司的盈利能力增加了，這是因?yàn)橛?jì)量模式的改變?cè)黾恿藸I(yíng)業(yè)利潤(rùn)，而營(yíng)業(yè)收入并沒(méi)有發(fā)生變化。

（3）營(yíng)運(yùn)能力分析。采用公允價(jià)值模式后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，主要是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)價(jià)值增加了總資產(chǎn)數(shù)額，使得周轉(zhuǎn)速度下降。但是由于投資性房地產(chǎn)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)沒(méi)有影響，所以從流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上看，前后并沒(méi)有什么區(qū)別。

（4）發(fā)展能力分析。由于凈利潤(rùn)有正有負(fù)，用增長(zhǎng)率不好判斷，從上文分析的2013年凈利潤(rùn)陡增，而背后真的是公司成長(zhǎng)能力變強(qiáng)嗎？其實(shí)不然，凈利潤(rùn)是受了公允價(jià)值變動(dòng)的影響。

四、完善公允價(jià)值模式計(jì)量的對(duì)策

1.改善市場(chǎng)環(huán)境

改善市場(chǎng)環(huán)境，使得公允價(jià)值較易獲取。著手整頓房地產(chǎn)行業(yè)，減少炒房的投機(jī)行為，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，維護(hù)房地產(chǎn)交易的秩序，加強(qiáng)監(jiān)管力度，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.降低運(yùn)用公允價(jià)值的門(mén)檻

由于公允價(jià)值計(jì)量模式的不可逆性，應(yīng)用并不廣泛。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值驟降，賬面減損嚴(yán)重，資產(chǎn)貶值加重，又不能調(diào)回成本模式，所以應(yīng)該降低門(mén)檻，減少企業(yè)采用公允價(jià)值的顧慮。

3.加強(qiáng)監(jiān)管

在我國(guó)，對(duì)于是否可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)管?chē)?yán)格，但對(duì)使用該模式后的監(jiān)管力度不強(qiáng)，不關(guān)注企業(yè)變更計(jì)量模式背后真正的原因，不能保證企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表真實(shí)客觀(guān)。因此要加強(qiáng)監(jiān)管，防止公司借此虛增利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。

4.完善公允價(jià)值理論體系

獲取公允價(jià)值難度較大，導(dǎo)致了在采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)的可操作性差。應(yīng)當(dāng)完善公允價(jià)值理論，一方面防止會(huì)計(jì)人員打擦邊球，另一方面規(guī)范了會(huì)計(jì)人員的行為。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胡建永.投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的公允價(jià)值的應(yīng)用研究——以我國(guó)A股上市公司為例[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015.

作者簡(jiǎn)介：韓靜（1993.11- ），女，漢，蚌埠，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，學(xué)生，會(huì)計(jì)專(zhuān)碩