摘 要：房租是由房屋租賃市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面決定的，而房屋租賃市場(chǎng)的需求和供給都受到房屋交易市場(chǎng)所形成的房?jī)r(jià)的影響。房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)需求的影響主要是由于房屋租賃市場(chǎng)和房屋交易市場(chǎng)的替代效應(yīng)所導(dǎo)致，房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)供給的影響主要由房屋租售比和房?jī)r(jià)的上漲幅度決定。我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)近十年的平均年上漲率為10%左右，這導(dǎo)致了我國(guó)一線城市的房屋租售比維持在極低的水平。隨著房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，房租必然大幅上漲，故必須采取措施增加一線城市房屋租賃市場(chǎng)的供給，以供給量的大幅增加穩(wěn)定房租。

關(guān)鍵詞： 房租；形成機(jī)理；房屋租售比；實(shí)際投資回報(bào)率

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1003-7217（2014）06-0114-05

一、引言

對(duì)于房租形成機(jī)理和漲跌原因，學(xué)者們大多從兩個(gè)方面進(jìn)行探究，一是房屋租賃市場(chǎng)本身的供求狀況，二是房屋交易市場(chǎng)所形成的房?jī)r(jià)。對(duì)前一個(gè)方面基本沒(méi)有分歧，但對(duì)于房?jī)r(jià)對(duì)房租是否有影響以及如何影響卻分歧較大。主要有三種觀點(diǎn)：

（1）房?jī)r(jià)對(duì)房租沒(méi)有影響。周永宏（2005）認(rèn)為，由于我國(guó)獨(dú)特的土地出讓方式造成房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而房屋租賃市場(chǎng)則為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，故房?jī)r(jià)和房租相對(duì)獨(dú)立，不存在正相關(guān)關(guān)系[1]；崔光燦（2006）、林瑩等（2007）基于上海和北京的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了格蘭杰因果檢驗(yàn)，其結(jié)果證實(shí)房?jī)r(jià)對(duì)房租不存在影響[2，3]。呂江林（2010）、徐小鷹（2012）、茍興朝（2013）的實(shí)證檢驗(yàn)也支持這種觀點(diǎn)[4-6]。國(guó)外方面，Himmelberg和Mayer（2005）的研究結(jié)果也表明房?jī)r(jià)和房租沒(méi)有關(guān)系[7]。

（2）房?jī)r(jià)對(duì)房租有影響。劉琪（2006）等多位學(xué)者分別從投資的角度，運(yùn)用房屋租售比對(duì)此進(jìn)行了分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)直接影響房租，是決定房租最重要的因素，并基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)實(shí)證了其結(jié)論[8-10]。王輝龍、王先柱（2011）則認(rèn)為影響房租的直接因素是房屋租賃市場(chǎng)的交易量，房?jī)r(jià)通過(guò)影響市場(chǎng)交易量間接影響房租[11]。國(guó)外方面，Clayton（1996）認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響就像股票市場(chǎng)中股價(jià)對(duì)股利的影響一樣[12]。

（3）房?jī)r(jià)對(duì)房租有沒(méi)有影響應(yīng)區(qū)分不同的時(shí)期，不能籠統(tǒng)地下結(jié)論。明迪（2007）認(rèn)為，在1998～2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以居住消費(fèi)為主時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)房租影響較大[13]；而在2003～2006年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量投機(jī)需求，房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響大大縮小，并以我國(guó)一線城市北京、上海、天津和重慶數(shù)據(jù)對(duì)此進(jìn)行了實(shí)證[13]。杜紅艷等的實(shí)證結(jié)果顯示短期來(lái)看房?jī)r(jià)和房租相對(duì)獨(dú)立，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)是房租變動(dòng)的原因[14]。國(guó)外方面，Gallin（2008）基于1970～2003年美國(guó)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)對(duì)房租具有決定影響[15]。

可見(jiàn)，大部分學(xué)者探討房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響時(shí)沒(méi)有區(qū)分住房的三個(gè)屬性：消費(fèi)品、投資品和投機(jī)品，從而也就忽視了出于這三個(gè)不同目的購(gòu)買(mǎi)住房所形成的房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響機(jī)理是不同的。并且現(xiàn)有文獻(xiàn)大多重實(shí)證、輕理論。

為此，本文將基于微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求與供給理論，在區(qū)分住房的三個(gè)屬性基礎(chǔ)上，論證當(dāng)住房作為純粹的消費(fèi)品時(shí)，房?jī)r(jià)通過(guò)影響房屋租賃市場(chǎng)的需求而影響房租；當(dāng)住房作為投資品和投機(jī)品時(shí)，房?jī)r(jià)通過(guò)影響房屋租賃市場(chǎng)的供給而影響房租。即從理論方面闡述房?jī)r(jià)的漲跌是如何通過(guò)影響房屋租賃市場(chǎng)中供給和需求兩個(gè)方面，進(jìn)而影響房租的。

二、我國(guó)目前一線城市房租形成機(jī)理

根據(jù)主流微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，任何商品的價(jià)格都是由該商品的需求和供給兩方面決定的，房屋租賃價(jià)格即房租自然也不例外。

（一）房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)中需求的影響當(dāng)住房作為純粹的消費(fèi)品時(shí)，人們對(duì)于住房的需求要么通過(guò)買(mǎi)房即房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)得到滿足，要么通過(guò)租房即房屋租賃市場(chǎng)得到滿足。由于兩個(gè)市場(chǎng)滿足的是人們的同一需求，故按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，兩個(gè)市場(chǎng)具有替代關(guān)系，此長(zhǎng)彼消，即買(mǎi)房需求多了，則租房需求減少；買(mǎi)房需求少了，則租房需求增加。這就是說(shuō)，如果房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格上漲，即房?jī)r(jià)上漲，則買(mǎi)房需求減少，需要住房的人轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)，租房需求增加，房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格即房租上漲。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)不但對(duì)房租有影響，而且方向相同、幅度一致。圖1反映了房屋租賃市場(chǎng)和房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)這種替代關(guān)系：在房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)中，由于房?jī)r(jià)由P1漲到了P2，導(dǎo)致房屋需求曲線由D2下降到了D1，在房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)中被“擠出”的住房需求只有進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)的需求曲線由D1上升到D2，房租自然也就由P1上漲到了P2。

財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐（雙月刊）2014年第6期2014年第6期（總第192期）李素文：中國(guó)一線城市房租形成機(jī)理和調(diào)控對(duì)策

圖1 房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)中需求的影響

圖2為一線城市2001～2012年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)。從中可以發(fā)現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)和房租的實(shí)際走勢(shì)卻并非一致。這就是說(shuō)，僅僅考慮房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)中需求的影響還不足以說(shuō)明房?jī)r(jià)對(duì)房租的實(shí)際影響，還需要考慮房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)中供給的影響。當(dāng)住房作為投資品和投機(jī)品時(shí)，人們買(mǎi)房與租房所滿足的不是同一需求，這時(shí)兩個(gè)市場(chǎng)不具有替代效應(yīng)，故房?jī)r(jià)不影響房屋租賃市場(chǎng)的需求，但會(huì)影響房屋租賃市場(chǎng)的供給。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)（http：//edu.drcnet.com.cn/www/edu/）。

圖2 一線城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和

房屋租賃價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)

（二）房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)中供給的影響

在房屋租賃市場(chǎng)中，房屋的供給由房屋的供給成本和租賃價(jià)格決定，房屋租賃價(jià)格即房租，房屋的供給成本主要是房屋的購(gòu)買(mǎi)成本，因此，理論和實(shí)踐中一般都用房屋租售比這一指標(biāo)來(lái)表示房屋的供給成本和租賃價(jià)格的關(guān)系[8]①。一般來(lái)說(shuō)，房屋租售比在1∶130～1∶170之間，當(dāng)小于1∶250，則意味著租賃房屋的供給者將不合算從而減少租賃房屋的供給。因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)的房屋供給行為本質(zhì)上是一種投資行為，任何投資行為必須考慮投資收益，房屋租售比在1∶130～1∶170之間時(shí)，房屋出租的年毛投資收益率在9.23%～7.06%之間②，除去房屋維修費(fèi)、裝修費(fèi)、家具費(fèi)、稅費(fèi)等，年純投資收益率在6%～8%左右，剛好高于長(zhǎng)期房屋按揭貸款利率6%，房屋出租有利可圖。如果房屋租賃比小于1∶250，則意味著年純投資收益率小于3%，房屋出租無(wú)利可圖。

從房屋租售比可看出，要維持穩(wěn)定的租售比，房?jī)r(jià)和房租必須保持同方向和同幅度的變化，房?jī)r(jià)上漲了一定幅度，房租必須上漲相同幅度，否則將影響房屋投資者的收益，進(jìn)而影響房屋租賃市場(chǎng)的房屋供給。但再分析圖2可看出，房?jī)r(jià)上漲和房租上漲既非同步更非相同幅度：2003～2007年房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，房租的漲幅卻較小，且比較平穩(wěn)；2011～2012年房?jī)r(jià)下跌時(shí)房租卻持續(xù)上漲。這種房?jī)r(jià)和房租的背離原因何在呢？

這是因?yàn)樵谖覈?guó)房屋的交易市場(chǎng)中存在大量的投機(jī)需求。雖然在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中，投資與投機(jī)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，但為了把握我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響機(jī)理，有必要區(qū)分房屋投資和投機(jī)需求③，因?yàn)橐陨侠梅课葑馐郾扔?jì)算出的房屋年純投資收益率并非實(shí)際的房屋投資回報(bào)率，只能稱之為名義房屋投資回報(bào)率。由于我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)上漲已持續(xù)了10多年，房屋投資和投機(jī)者均享受了房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，并且形成了房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期，這就使所有房屋投資者都帶有房屋投機(jī)者的預(yù)期：房屋出租收益即名義房屋投資回報(bào)率只是房屋投資收益的一部分，實(shí)際房屋投資回報(bào)率還包括房?jī)r(jià)上漲的部分，即房屋的投機(jī)收益可用公式表示為：

I=12RP/HP+△HP/HP（1）

在式（1）中，I表示實(shí)際房屋毛投資回報(bào)率，RP表示房租，HP表示房?jī)r(jià)，12RP/HP表示年房屋租售比，即名義年房屋毛投資回報(bào)率，△HP/HP表示房?jī)r(jià)年上漲率。這個(gè)公式意味著房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)供給的影響不僅僅表現(xiàn)在房屋租售比上，還表現(xiàn)在房?jī)r(jià)本身的上漲率上。由于有房?jī)r(jià)上漲率彌補(bǔ)，房屋租售比可遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合理的比值1∶130～1∶170之間，甚至可遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1∶250。從圖2可知，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)近十年的平均年上漲率為10%左右，這意味著從投資的角度來(lái)說(shuō)，房屋租售比可任意低，只要房屋租金能彌補(bǔ)房屋維修費(fèi)、裝修費(fèi)、家具費(fèi)、稅費(fèi)就行，因?yàn)榉课菽昃?0%的上漲幅度足以使任何房屋出租都具有投資價(jià)值。這不但是我國(guó)一線城市房屋租售比長(zhǎng)期維持在1∶330～1∶500之間的原因，也是房?jī)r(jià)上漲與房租上漲既非同步也非相同幅度的原因。

（三）房租形成機(jī)理總結(jié)

房租是由房屋租賃市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面決定的，而房屋租賃市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面都受房屋交易市場(chǎng)所形成的房?jī)r(jià)的影響。房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)需求的影響主要是由于當(dāng)房屋作為消費(fèi)品時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)和房屋交易市場(chǎng)的替代效應(yīng)所導(dǎo)致；房?jī)r(jià)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)供給的影響主要由于當(dāng)房屋作為投資品和投機(jī)品時(shí)，房屋租售比和房?jī)r(jià)的上漲幅度決定。

三、近期我國(guó)一線城市房租暴漲及未來(lái)走勢(shì)分析

觀察圖2，除2008年外，到目前為止我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)絕對(duì)價(jià)格下跌的狀況，但卻出現(xiàn)過(guò)滯漲現(xiàn)象，即漲幅下跌，并且房?jī)r(jià)每次滯漲都帶來(lái)房租的漲幅加大，比如2001～2003年和2011～2012年。這可以用前面分析的房屋形成機(jī)理來(lái)解釋。房?jī)r(jià)滯漲，意味著房?jī)r(jià)上漲率△HP/HP趨近0，實(shí)際房屋毛投資回報(bào)率I完全由年房屋租售比12RP/HP決定，這要求房租大幅度提高以使房屋租售比向合理區(qū)域1∶130～1∶170之間回歸，否則房屋租賃市場(chǎng)的投資將極不合算。這就是近期我國(guó)一線城市房租暴漲的根本原因。

問(wèn)題是這種房?jī)r(jià)滯漲的現(xiàn)象今后是否會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)以致成為常態(tài)呢？換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)是否還會(huì)持續(xù)大幅上漲呢？表1是我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比。

表1 2006～2012年我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比

城市

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

北京

15.55

19.59

19.58

23.71

24.23

24.28

24.13

上海

11.95

13.98

11.49

15.11

16.22

16.34

16.25

廣州

12.53

15.17

14.11

16.88

17.06

17.13

16.97

深圳

8.48

12.78

15.16

17.75

18.25

18.32

18.31 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（http：//www.ce.cn/）。

從表1可看出，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比平均達(dá)到19倍。根據(jù)呂江林的研究，當(dāng)前我國(guó)城市居民理論上能承受的房?jī)r(jià)收入比的合理上限在4.38～6.78之間，就算放寬也不應(yīng)超過(guò)7倍[4]。這說(shuō)明我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)就算不下跌，未來(lái)還要持續(xù)大幅上漲的可能性已很小。

那么，房?jī)r(jià)下跌50%～70%的可能性又有多大呢？這不但超出了本文的探討范圍，并且理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)此的分歧巨大。但認(rèn)為房?jī)r(jià)暴跌可能引發(fā)我國(guó)嚴(yán)重金融危機(jī)卻是共識(shí)。因?yàn)楦鶕?jù)人民銀行截至到2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)全部銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)額為133.6萬(wàn)億元，總貸款余額為63萬(wàn)億元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為12.1萬(wàn)億元，這由8.1萬(wàn)億元的購(gòu)房貸款余額和4萬(wàn)億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額構(gòu)成。即金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)的6.01%和全部貸款余額的12.85%為購(gòu)房貸款余額。在30%首付款情況下，如果房?jī)r(jià)下跌30%，則購(gòu)房貸款者開(kāi)始虧本；如果房?jī)r(jià)下跌60%，則可能導(dǎo)致所有金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)虧損1.82%④。這將超過(guò)我國(guó)全部銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)稅后資產(chǎn)利潤(rùn)率的平均水平⑤，將造成我國(guó)全部銀行業(yè)的全行業(yè)虧損，結(jié)果肯定是災(zāi)難性的。因此，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)只能穩(wěn)定或者小幅下跌。

從以上我國(guó)房租形成的機(jī)理來(lái)看，如果不考慮房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的投資回報(bào)的話，目前我國(guó)一線城市的房屋租售比要從1∶330～1∶500之間下降1∶130～1∶170之間的合理區(qū)域，要么房?jī)r(jià)下降50%～70%，要么房租提高150%～200%⑥。既然房?jī)r(jià)下降50%～70%將危害我國(guó)金融體系運(yùn)行的安全，政策上肯定會(huì)“托底”，那么，只能是房租的大幅度持續(xù)上漲了，除非我們對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)有效的政策干預(yù)。

四、我國(guó)一線城市房租調(diào)控對(duì)策建議

由房租形成機(jī)理可知，房租是由房屋租賃市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面決定的，要調(diào)控房租必須從房屋租賃市場(chǎng)的需求和供給兩個(gè)方面著手。而我國(guó)一線城市房屋租賃市場(chǎng)的需求是由其居住人口決定的，這是一個(gè)自然經(jīng)濟(jì)過(guò)程所形成的，如果強(qiáng)行調(diào)控的話將嚴(yán)重影響人們的居住權(quán)，故需求調(diào)控余地不大。那我們的著力點(diǎn)只能放在房屋租賃市場(chǎng)的供給方面。

住建部、工商總局聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的十類(lèi)違法違規(guī)行為，這些措施當(dāng)然也屬于房屋租賃市場(chǎng)供給方面的調(diào)控對(duì)策，具有一定的作用。但這些措施并不能增加房屋租賃市場(chǎng)的供給量，不能根本改變房屋租賃市場(chǎng)的供需狀況，也就不能減緩我國(guó)一線城市房租的大幅度上漲趨勢(shì)。要能增加房屋租賃市場(chǎng)的供給量，根本改變房屋租賃市場(chǎng)供需狀況，應(yīng)從短期、中期、長(zhǎng)期三個(gè)方面入手：

1.短期來(lái)看，盡快出臺(tái)限制房租上漲政策。對(duì)于房租上漲過(guò)快并且還有進(jìn)一步大幅上漲趨勢(shì)的我國(guó)一線城市，政府應(yīng)該制定并嚴(yán)格執(zhí)行房租上漲幅度的限制性條款，比如規(guī)定每年的上漲幅度不得超過(guò)3%，否則予以重罰。為控制房租上漲，德國(guó)就曾長(zhǎng)期實(shí)行這一政策，并取得了良好效果[16]。

2.中期來(lái)看，盡快推出房產(chǎn)稅。要盡快針對(duì)第二套房推出房產(chǎn)稅，稅率可定在2%～3%，其目的并非迅速降低房?jī)r(jià)，而是將一線城市大量的空置房推入房屋租賃市場(chǎng)，增加房屋租賃市場(chǎng)的供給量以阻止房租的過(guò)快上漲。有研究顯示，我國(guó)一線城市房屋空置率已超過(guò)30%，2012年僅北京就空置房屋381萬(wàn)套[17]。

3.長(zhǎng)期來(lái)看，進(jìn)一步加大加快公租房的供給。就是在發(fā)達(dá)地區(qū)的香港、新加坡，大部分居民也是靠公租房解決居住問(wèn)題，比如香港的公租房占全部住房面積的55%，新加坡更高，占72%。而我國(guó)一線城市則5%都不到?！笆濉逼陂g，光上海就還需要至少50萬(wàn)套公租房[18]。只有公租房的建設(shè)加大加快了，才能根本解決房屋租賃市場(chǎng)的供需失衡問(wèn)題而穩(wěn)定房租，才能取消限制房租上漲這一短期的臨時(shí)性政策。

注釋：

①所謂房屋租售比是指，同一類(lèi)房屋的每月租賃價(jià)格和出售價(jià)格的比值。

②年毛投資收益率=房屋租售比×12，故當(dāng)房屋租售比在1∶130～1∶170之間時(shí)，房屋出租的年毛投資收益率在9.23%～7.06%之間。

③所謂房屋投資需求指的是為賺取房屋的名義投資回報(bào)率而進(jìn)行的房屋出租活動(dòng)，所謂房屋投機(jī)需求指的是為賺取房屋上漲而產(chǎn)生的差價(jià)而進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。

④虧損率=購(gòu)房貸款余額×（房?jī)r(jià)下跌率-購(gòu)房首付率）/金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)。

⑤2013年3月1日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布2012年度監(jiān)管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.24萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)利潤(rùn)率為1.3%。

⑥計(jì)算公式為：房屋租售比=每月房租/房?jī)r(jià)，故房屋租售比要下降，要么房租上升，要么房?jī)r(jià)下降。

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（責(zé)任編輯：寧曉青）