蔡強(qiáng)華

以優(yōu)化調(diào)整促商業(yè)綜合體健康發(fā)展

蔡強(qiáng)華

2008年以來，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)進(jìn)入加速期，2009-2013年主城區(qū)出讓的商業(yè)用地將形成約1800萬方的商業(yè)體量供應(yīng)，按現(xiàn)有消化能力需要近18年的消化時(shí)間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州未來三年僅大型商業(yè)綜合體就將新增約600萬方的供應(yīng)量。短期集中供應(yīng)造成的巨大消化壓力使存量、增量都面臨規(guī)模性虧損風(fēng)險(xiǎn)，這一現(xiàn)象已初露端倪。

目前，杭州的商業(yè)綜合體開發(fā)過剩風(fēng)險(xiǎn)更多地表現(xiàn)為短期集中供應(yīng)和布局過于集中造成的階段性、區(qū)域性過剩。除供應(yīng)時(shí)序外，商業(yè)綜合體項(xiàng)目空間布局的過于集中也是導(dǎo)致過剩風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。此外，杭州在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)中還存在開發(fā)模式同質(zhì)化明顯、基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善等問題，進(jìn)一步加劇了過剩風(fēng)險(xiǎn)，限制了商業(yè)設(shè)施功能的發(fā)揮。

在商業(yè)地產(chǎn)景氣度不高的背景下，如何優(yōu)化大型商業(yè)綜合體的空間布局，促進(jìn)商業(yè)綜合體的良性發(fā)展已成為當(dāng)務(wù)之急。按照“政府引導(dǎo)、市場配置”的原則，筆者提出相關(guān)建議：

近期著眼于“兩個(gè)調(diào)整”。開發(fā)的功能調(diào)整。對于現(xiàn)存的大體量商業(yè)項(xiàng)目集中區(qū)，應(yīng)組織論證，通過業(yè)態(tài)調(diào)整、用途轉(zhuǎn)換等方式降低商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目局部過度飽和的區(qū)域嚴(yán)格控制，根據(jù)消費(fèi)能力“退出一批”；對消費(fèi)吸引能力較強(qiáng)的成熟商圈，根據(jù)品質(zhì)定位“提升一批”；對于業(yè)態(tài)同質(zhì)化程度較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目密集區(qū)，根據(jù)地區(qū)資源優(yōu)勢和開發(fā)現(xiàn)狀“整合一批”。

開發(fā)的時(shí)序調(diào)整。在未來幾年內(nèi)，應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，采取“放水養(yǎng)魚”的發(fā)展策略。不僅要放慢商業(yè)開發(fā)節(jié)奏，給予充分的市場消化時(shí)間，也需要進(jìn)一步引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，擴(kuò)大市場需求。建議設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的禁止開發(fā)區(qū)、鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)，合理安排商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)序。從近期的建設(shè)和規(guī)劃情況看，錢江新城、城東新城、之江新城、城北祥符等區(qū)域都有大量的商業(yè)綜合體開發(fā)，已形成了較為明顯的過熱區(qū)域。近期應(yīng)實(shí)施限制性、時(shí)序性的商業(yè)用地供應(yīng)，控制限制開發(fā)區(qū)商業(yè)用地出讓，優(yōu)先供應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)商業(yè)土地，重點(diǎn)開發(fā)社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不足區(qū)域的商業(yè)供給，優(yōu)化內(nèi)部的商業(yè)覆蓋結(jié)構(gòu)。對于現(xiàn)存商業(yè)綜合體項(xiàng)目應(yīng)整合資源、加快培育，錢江新城等商業(yè)項(xiàng)目密集地區(qū)，加強(qiáng)招商力度和稅收支持力度，加快商家入駐。

遠(yuǎn)期著眼于“兩個(gè)優(yōu)化”。（1）優(yōu)化商業(yè)規(guī)劃，加強(qiáng)引導(dǎo)。開展大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展專題研究和商業(yè)開發(fā)密集區(qū)專題研究，預(yù)測未來需求，編制《杭州市“十三五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》。通過商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)商業(yè)實(shí)現(xiàn)差異化、特色化發(fā)展，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)與電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、大旅游等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)相互融合，進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新。鼓勵(lì)發(fā)展保健、健身、醫(yī)療、教育培訓(xùn)和休閑娛樂等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)發(fā)展具有地區(qū)特色的特色飲食街、文化創(chuàng)意街等。（2）優(yōu)化土地供應(yīng)，加強(qiáng)落實(shí)。探索商業(yè)用地出讓的新模式，制定差別化的土地供應(yīng)計(jì)劃，同時(shí)將村級留用地一并納入，合理安排商業(yè)土地出讓的時(shí)序與結(jié)構(gòu)。商業(yè)土地出讓前，應(yīng)將規(guī)劃條件和相關(guān)業(yè)態(tài)的總體要求納入到土地招拍掛文件中，嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)開發(fā)的前期選址論證，加強(qiáng)商業(yè)開發(fā)規(guī)模與基礎(chǔ)設(shè)施承載力的匹配，引導(dǎo)開發(fā)商合理設(shè)置相關(guān)業(yè)態(tài)。重點(diǎn)鼓勵(lì)開發(fā)業(yè)主更多以自持形式經(jīng)營，更好地發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)效益。加強(qiáng)對村級留用地開發(fā)項(xiàng)目的指導(dǎo)和監(jiān)管，客觀評價(jià)留用地管理的政策績效，探索當(dāng)前新形勢下的留用地政策，真正集中好、使用好、開發(fā)好村級留用地。

協(xié)調(diào)“三大關(guān)系”，保障優(yōu)化策略的實(shí)施。一是加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)，理順商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的管理體系。強(qiáng)化發(fā)改、規(guī)劃、國土、房管、商務(wù)等部門的協(xié)調(diào)合作，形成部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌管理。二是加強(qiáng)政府與市場間的協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測、預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。編制年度商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，建立對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營情況的形勢分析與監(jiān)測預(yù)測制度。搭建全市商業(yè)地產(chǎn)信息平臺，及時(shí)公開全市已經(jīng)出讓、在建、運(yùn)營的商業(yè)用地項(xiàng)目選址、規(guī)模、功能等主要信息，引導(dǎo)開發(fā)商合理確定業(yè)態(tài)開發(fā)規(guī)模。研究加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)管理的具體辦法，提高預(yù)售條件，規(guī)范市場行為，有效控制潛在風(fēng)險(xiǎn)。三是加強(qiáng)規(guī)劃間協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接。加強(qiáng)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃及單元控規(guī)的融合。注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與商業(yè)布局的銜接，充分考慮周邊的動(dòng)靜態(tài)交通問題。

作者單位：浙江省水利電力物資有限公司