作者簡(jiǎn)介：楊麗姣，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)研究所，碩士。

摘要：本文認(rèn)為“以房養(yǎng)老”不是政府的強(qiáng)制養(yǎng)老政策，而是國家推行、金融機(jī)構(gòu)提供的一種適合部分老人的金融產(chǎn)品。這種金融產(chǎn)品能夠提高老人的生活質(zhì)量，減輕年輕一代的養(yǎng)老壓力，增加居民的可支配資金，擴(kuò)大居民消費(fèi)需求。本文提出從普及“以房養(yǎng)老”知識(shí)、豐富“以房養(yǎng)老”形式、注重利益分配公平和優(yōu)化“以房養(yǎng)老”消費(fèi)環(huán)境四個(gè)方面來提高居民對(duì)“以房養(yǎng)老”的消費(fèi)力。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；金融產(chǎn)品；消費(fèi)力

一、“以房養(yǎng)老”的背景

我國老年人口2012年已經(jīng)達(dá)到1.94億并在2013年將突破2億。老年撫養(yǎng)比從2012年的20.66%上升到2013年的21.58%，少兒人口撫養(yǎng)比從2012年的23.96%提高到2013年的24.36%。社會(huì)總撫養(yǎng)比從2012年的44.62%上升到2013年的45.94%。社會(huì)的養(yǎng)兒養(yǎng)老負(fù)擔(dān)異常沉重，而人民并不富裕。

在現(xiàn)行傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老三種方式都面臨巨大壓力的背景下。2013年國務(wù)院提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策將于2014年上半年試行推廣。

二、“以房養(yǎng)老”的定位

有些人將“以房養(yǎng)老”定義為一種政府的養(yǎng)老政策，大肆宣揚(yáng)“以房養(yǎng)老”將成為主要的養(yǎng)老方式。導(dǎo)致公眾認(rèn)為政府推卸養(yǎng)老責(zé)任，銀行、保險(xiǎn)公司要占老百姓的便宜。本文認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是一種金融產(chǎn)品，一種關(guān)乎家庭關(guān)系以及必須由家庭決策的重要商品，這種商品能夠使老人的生活得到提高，使年輕一代的養(yǎng)老壓力減輕，居民的可支配資金增加，國民消費(fèi)需求上升。這種商品甚至能改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣?！耙苑筐B(yǎng)老”的推出，使普通百姓的買房行為成為一種投資行為。人們可以在買房的時(shí)候選擇將儲(chǔ)蓄養(yǎng)老的錢用于買更大更好的房子，獲得更高的生活質(zhì)量，同時(shí)到老年的時(shí)候用房子獲得更高的抵押貸款金額，擁有更優(yōu)質(zhì)的老年生活。

三、“以房養(yǎng)老”消費(fèi)力低的原因

“以房養(yǎng)老”這類金融產(chǎn)品在美國、荷蘭等國都取得了較好的效果，老人的晚年生活得到顯著提高，但是這項(xiàng)政策在我國的推行遇到了各方面的障礙。

（一）消費(fèi)者傳統(tǒng)觀念的阻礙

中國自古以來就是父慈子孝，養(yǎng)兒防老的觀念。房子記錄了家庭生活的回憶，承載了家庭人員的感情，已經(jīng)屬于家庭的一部分。根據(jù)中國青年社會(huì)調(diào)查中心的調(diào)查顯示但是85.0%受訪者選擇把房子留給子女。其次，人們認(rèn)為政府推卸養(yǎng)老責(zé)任。在計(jì)劃生育政策后，人們把養(yǎng)老視為政府的責(zé)任，現(xiàn)在政府惦記自己辛辛苦苦賺的一套房子，感情上很不好受。最后，人們對(duì)金融機(jī)構(gòu)的不信任。人們認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)是不可能吃虧的，那么吃虧的必然是自己，這又增加了對(duì)“以房養(yǎng)老”的反感。

（二）雙方風(fēng)險(xiǎn)偏好的障礙

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施過程前后有數(shù)年甚至數(shù)十年，中間存在政府政策的變化、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、人們收入水平變化、通貨膨脹或緊縮的不確定以及老人壽命的不確定性等因素影響。金融機(jī)構(gòu)將存在老人壽命超出預(yù)期，房子貶值等虧損的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者將面臨生命意外終結(jié)以及通貨膨脹等造成的損失。

（三）資產(chǎn)評(píng)估的公平問題

一方面，中國的資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)不完備。房子價(jià)值的評(píng)估有很大的彈性，沒有公允的市場(chǎng)價(jià)值，雙方對(duì)房子的估值存在主觀偏好。房主能羅列出很多房子值錢的信息，金融機(jī)構(gòu)能夠挑剔出很多房子貶值的理由，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能夠讓雙方都滿意。另一方面，資產(chǎn)評(píng)估一般是金融機(jī)構(gòu)委托或者由金融機(jī)構(gòu)自己進(jìn)行，最終的話語權(quán)還是在金融機(jī)構(gòu)一方，但是評(píng)估的成本卻由消費(fèi)者承擔(dān)。強(qiáng)勢(shì)的金融機(jī)構(gòu)擠壓弱勢(shì)消費(fèi)群體的利益導(dǎo)致嚴(yán)重的不公平。

（四）社會(huì)保障體制不健全的阻力

居民對(duì)社會(huì)養(yǎng)老，醫(yī)療保障，就業(yè)等一系列問題缺乏安全感，因此人們更傾向于高儲(chǔ)蓄來尋求安全感。房子作為人們手中最大的資產(chǎn)，最后的保障，人們更傾向于持有。社會(huì)保障體制不完善，居民不敢把自己最后的保障這么豪爽的拿出來提高生活質(zhì)量。這在一定程度上阻礙了對(duì)“以房養(yǎng)老”的消費(fèi)。

四、提高“以房養(yǎng)老”消費(fèi)力的建議

消費(fèi)力就是指消費(fèi)者為了滿足自己的消費(fèi)需要而對(duì)消費(fèi)資料進(jìn)行消費(fèi)的能力，不僅包括購買力，還包括消費(fèi)者的知識(shí)及才能等方面內(nèi)容。

（一）普及“以房養(yǎng)老”知識(shí)

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹世杰先生說：“文化教育是第一消費(fèi)力”。消費(fèi)者只有在了解一個(gè)產(chǎn)品之后才會(huì)需要這個(gè)產(chǎn)品。為了提高“以房養(yǎng)老”的消費(fèi)力，政府和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該大規(guī)模的普及“以房養(yǎng)老”知識(shí)，讓居民們正確認(rèn)識(shí)“以房養(yǎng)老”，正確定位“以房養(yǎng)老”。可以制作廣告在電視上播放，可以在新聞中介紹，可以舉行專題講座，也可以制作小冊(cè)子發(fā)放給居民們，從多方面多渠道普及“以房養(yǎng)老”思想。

（二）豐富“以房養(yǎng)老”形式

以房養(yǎng)老可以采取多種形式，來適應(yīng)多層次的消費(fèi)者需求。根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展，已經(jīng)存在賣房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老等形式的以房養(yǎng)老。政府可以在此基礎(chǔ)上豐富以房養(yǎng)老產(chǎn)品的形式。最主要的思想就是建立有效的流轉(zhuǎn)機(jī)制來盤活老人手里的沉淀資本。

1.租房養(yǎng)老形式。租房養(yǎng)老形式能夠保留房屋的產(chǎn)權(quán)，更容易讓人接受。有些老人住在市中心房租較貴想將房子租出去換租近郊的房子，有些老人擁有的房子比較大想出租一本分或者換租更小的房子。利用兩者之間的房租差來改善自己已有的生活水平，同時(shí)又能保有房屋的產(chǎn)權(quán)，不存在代際財(cái)富沖突。

政府要做的就是保護(hù)老人的利益以及保障老有所居。一方面，政府應(yīng)該有力的監(jiān)管房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)對(duì)利益的分配，保障老人的利益。另一方面，政府可以提供建在郊區(qū)，空氣好有益于老人健康適合老人居住的廉租房，或者加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)力度。還可以充分利用農(nóng)村住房，老人可以租住到農(nóng)村，這樣在一定程度上增加了農(nóng)村住房利用率，提高了農(nóng)民收入，同時(shí)也緩解了城市的住房緊張和城市交通壓力。

2.倒按揭形式。對(duì)于不需要遺產(chǎn)傳承且擁有住房產(chǎn)權(quán)的孤寡罹居老人，可以提供倒按揭方式以房養(yǎng)老，讓老人居有定所的同時(shí)又能夠改善日常生活水平。對(duì)于兒女有住房不需要父母提供住房的老人，可以提供倒按揭方式以房養(yǎng)老。老人的日常生活水平得到提高，兒女的養(yǎng)老壓力降低，老人沉淀資本的到盤活，居民可支配收入提高。

（三）注重利益分配公平

資產(chǎn)評(píng)估的公平關(guān)系到利益在居民與金融機(jī)構(gòu)之間的分配，要建立完善的資產(chǎn)評(píng)估體系。加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，指導(dǎo)、監(jiān)督行業(yè)人員規(guī)范執(zhí)業(yè)；讓評(píng)估公司更好地服務(wù)于人民、服務(wù)于行業(yè)、服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。提高資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德素養(yǎng)，提高行業(yè)的社會(huì)公信力。在考慮金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)更多的關(guān)注老人利益的維護(hù)。國家推行“以房養(yǎng)老”的目的是改善老人的老年生活，要避免老人這一弱勢(shì)群體被強(qiáng)勢(shì)群體剝削。

對(duì)于前期投資巨大，房屋價(jià)值不確定以及老人壽命不確定等風(fēng)險(xiǎn)可以采取資本融資和保險(xiǎn)等金融措施來分散。任何投資都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，讓偏好風(fēng)險(xiǎn)的投資者和保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以及分享收益。同時(shí)，可以隔5年依據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的波動(dòng)來重新評(píng)估房屋價(jià)值，讓利益分配更公平。

（四）優(yōu)化“以房養(yǎng)老”消費(fèi)環(huán)境

消費(fèi)環(huán)境是消費(fèi)力的組成要素，好的消費(fèi)環(huán)境能夠促進(jìn)消費(fèi)，提高消費(fèi)質(zhì)量增加消費(fèi)效率。

完善社會(huì)保障體系，穩(wěn)定居民收入預(yù)期，提高居民消費(fèi)力水平?！耙苑筐B(yǎng)老”的實(shí)施是依靠合同方式來實(shí)現(xiàn)，簽訂合同會(huì)伴隨著一系列的問題。這是一個(gè)特殊商品，且關(guān)系老百姓生活，要建立與之配套的完整的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法律體系，保證消費(fèi)者的問題有處可訴、有法可依、有部門執(zhí)行，從而提高消費(fèi)者對(duì)“以房養(yǎng)老”的消費(fèi)力。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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