邱珊珊

摘要：伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平不斷提高，人們對(duì)物業(yè)管理工作提出了更高的要求，傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)外包已經(jīng)很難滿足現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求。受諸多因素的影響，物業(yè)管理服務(wù)外包仍存在較多問題，這些問題嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)社區(qū)的穩(wěn)定和諧發(fā)展也有嚴(yán)重的阻礙，因此，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)外包的實(shí)際狀況，解決其中存在的問題是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理外包服務(wù)問題

物業(yè)管理集管理和服務(wù)工作于一身，在物業(yè)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，物業(yè)管理工作登上現(xiàn)代舞臺(tái)，我國針對(duì)該行業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況出臺(tái)了一系列相關(guān)政策和法規(guī)，如《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，在實(shí)際發(fā)展建設(shè)過程中，物業(yè)管理服務(wù)外包仍存在較多問題，物業(yè)管理公司必須結(jié)合實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r采取有效解決措施，為促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供動(dòng)力保障。

1物業(yè)管理外包服務(wù)的模式

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理公司取得飛速發(fā)展，服務(wù)外包管理模式的應(yīng)用在有效的監(jiān)控之下完成相關(guān)的業(yè)務(wù)工作，從而達(dá)到降低成本，滿足了物業(yè)管理公司獲得經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展目的。首先，物業(yè)管理外包服務(wù)模式能夠?qū)崿F(xiàn)專業(yè)化管理，在提高物業(yè)管理公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，快速提升物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。市場(chǎng)隨著需求的產(chǎn)生而產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置必須保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有一定優(yōu)勢(shì)。目前，絕大部分服務(wù)商將各專業(yè)服務(wù)作為主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)，不僅可以實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，還能保證資金、設(shè)備以及管理技術(shù)的合理分配，是強(qiáng)化業(yè)主經(jīng)營效益、提升整體服務(wù)水平的重要手段。在上世紀(jì)，我國已經(jīng)開始采用物業(yè)服務(wù)外包模式，并在物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

物業(yè)管理外包服務(wù)還能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的規(guī)?；?jīng)營，有效降低運(yùn)營成本。面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理公司要想提高自身綜合實(shí)力，就必須開展管理外包模式，形成有效的管理方式；最后，物業(yè)管理外包模式還能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司化經(jīng)營，合理規(guī)避發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施物業(yè)外包管理模式首先可以降低物業(yè)服務(wù)用工風(fēng)險(xiǎn)；其次還能降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，為提高物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2物業(yè)管理服務(wù)外包關(guān)鍵問題分析

物業(yè)管理服務(wù)外包中的關(guān)鍵問題要從物業(yè)管理外包服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和缺陷著手，只有明確其優(yōu)缺點(diǎn)物業(yè)管理公司才能結(jié)合實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)外包水平，為物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，物業(yè)外包以合同的方式發(fā)包給相關(guān)單位，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)外包的公司必須具備較強(qiáng)的專業(yè)性。目前，絕大部分業(yè)務(wù)服務(wù)外包公司已經(jīng)將綠化、保潔、餐飲以及設(shè)備運(yùn)動(dòng)等納入到外包的范疇。業(yè)務(wù)外包實(shí)質(zhì)上是資源的外取，在改變傳統(tǒng)物業(yè)管理公司內(nèi)部員工負(fù)責(zé)所有業(yè)務(wù)的發(fā)展模式的基礎(chǔ)上，將物業(yè)管理公司發(fā)展過程中的非服務(wù)外包業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化成服務(wù)外包業(yè)務(wù)，為促進(jìn)物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)速度打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.1物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)

物業(yè)外包管理的優(yōu)勢(shì)在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)，是現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)管理公司發(fā)展的主要選擇之一。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)做了以下總結(jié)：

①降低經(jīng)營成本。物業(yè)管理服務(wù)外包在一定程度上能夠降低物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，是提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重要手段。物業(yè)管理服務(wù)外包以分工服務(wù)為發(fā)展基礎(chǔ)，分工服務(wù)的基本模式在提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，將多種專業(yè)性服務(wù)有效地結(jié)合在一起；隨著物業(yè)管理服務(wù)外包的發(fā)展，工作人員數(shù)量明顯減少，管理費(fèi)用隨之降低；將轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)以外包的形式承包給具有較強(qiáng)專業(yè)性的公司，物業(yè)管理公司可以節(jié)約大量固定資產(chǎn)，為強(qiáng)化物業(yè)管理公司的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

②物業(yè)管理服務(wù)外包還能有效提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。專業(yè)性較強(qiáng)的外包承包公司通過物業(yè)管理公司內(nèi)部豐富的資源優(yōu)勢(shì)和規(guī)?；陌l(fā)展優(yōu)勢(shì)及技術(shù)資源，可以全面提高服務(wù)外包發(fā)展過程中產(chǎn)品的質(zhì)量，為物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)提供動(dòng)力保障。

③物業(yè)管理服務(wù)外包還可以增加服務(wù)項(xiàng)目，從根本上滿足業(yè)主的實(shí)際需求。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代社會(huì)對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，隨著社會(huì)思潮的多元化和豐富化發(fā)展，人們生活環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。因此，物業(yè)管理公服務(wù)外包必須以多元化的種類面對(duì)多元化發(fā)展的社會(huì)，只有通過服務(wù)外包業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)資源的外取才能從根本上提高物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。

④業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避物業(yè)管理公司發(fā)展建設(shè)過程可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化發(fā)展，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須結(jié)合實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不斷提高物業(yè)管理公司防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在實(shí)際發(fā)展過程中，有的項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大以及專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，采用服務(wù)外包方式可以有效規(guī)避其中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題。

⑤物業(yè)管理服務(wù)外包還能將物業(yè)管理公司內(nèi)部資源集中，從根本上提高物業(yè)管理公司的成本效益。如果某項(xiàng)業(yè)務(wù)具有較高的實(shí)際價(jià)值，在保障物業(yè)管理人員較高綜合素質(zhì)的前提下，可以進(jìn)一步提高物業(yè)管理公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2物業(yè)管理外包服務(wù)的缺陷

在實(shí)際發(fā)展建設(shè)過程中，物業(yè)管理服務(wù)外包不僅可以提高物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，還能減少物業(yè)管理公司的成本投入，是提高物業(yè)管理公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。但是，物業(yè)管理服務(wù)外包仍存在以下問題。

①外包服務(wù)質(zhì)量難以控制。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國正處于國家制度轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理服務(wù)外包尚處于不成熟的時(shí)期。我國物業(yè)管理服務(wù)外包以招投標(biāo)的方式為主，在招投標(biāo)過程中通過對(duì)服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格以及資信等方面的評(píng)估，最終選擇合適的合作方。一旦確定了合作方，外包服務(wù)質(zhì)量將很難有效控制，主要原因是職能掌控合作方管理者或者代表，實(shí)際質(zhì)量通常很難進(jìn)行準(zhǔn)確掌控。

②物業(yè)管理服務(wù)外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。我專業(yè)公司與物業(yè)管理公司之間存在一定聯(lián)系，但它們畢竟是兩家不相關(guān)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的文化制度、服務(wù)理念以及發(fā)展目標(biāo)存在較大的差異，導(dǎo)致服務(wù)外包難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。另外，外包在提供服務(wù)的同時(shí)，很難準(zhǔn)確把握服務(wù)的時(shí)間。最后，服務(wù)外包還會(huì)導(dǎo)致管理物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)工作難以順利開展；物業(yè)管理公司對(duì)自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力會(huì)隨之降低以及物業(yè)管理公司從事運(yùn)營與人員管理作業(yè)的相關(guān)工作會(huì)對(duì)外部技術(shù)產(chǎn)生較強(qiáng)的依賴等，這在一定程度上制約了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)。

3結(jié)束語

總之，物業(yè)管理服務(wù)外包在物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。物業(yè)管理公司應(yīng)該在明確物業(yè)管理服務(wù)基本模式的前提下，對(duì)其中的關(guān)鍵問題，如物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和缺陷等進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，只有這樣才能為提高物業(yè)管理公司的實(shí)際效益提供保障。

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