凡志喜

近日，央行下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的舉措，引發(fā)地產(chǎn)界普遍關(guān)注。其中五年期以上住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.55%調(diào)整為6.15%;住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由4.5%調(diào)整為4.25%。貸款利率下調(diào)，意味著對(duì)于欲購(gòu)房或已購(gòu)房且合同注明“浮動(dòng)利率”的人，均可節(jié)省一筆利息支出。

降息重大利好房地產(chǎn)

整體來(lái)看，雖然降息對(duì)銀行有負(fù)面作用，但對(duì)于多個(gè)行業(yè)卻有重大意義。由于融資成本居高不下，此次央行降息對(duì)制造業(yè)回暖，對(duì)基建、房地產(chǎn)等行業(yè)構(gòu)成直接利好，進(jìn)而提振消費(fèi)、促進(jìn)明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

在多個(gè)利好板塊中，房地產(chǎn)無(wú)疑是被市場(chǎng)提及最為頻繁的板塊之一。從供給端來(lái)講，降息之后，有利于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)利率;從需求端來(lái)講，降息有利于減輕人們購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)動(dòng)人們買(mǎi)房的需求。從這兩個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)將充分受益央行降息，而地產(chǎn)股在二級(jí)市場(chǎng)上的表現(xiàn)亦被看好。

廣發(fā)房地產(chǎn)研究小組指出，從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，降息將對(duì)房地產(chǎn)是重大利好，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積還是房?jī)r(jià)都將產(chǎn)生積極影響，而且，地產(chǎn)板塊也將受到顯著拉動(dòng)。1998年住房商品化之后，降息周期主要有2008年和2012年兩輪，地產(chǎn)板塊相對(duì)滬深300的超額收益分別為200%和40%。

地產(chǎn)股迎來(lái)反彈周期

降息令地產(chǎn)股脫離了冷宮。之前央行定向降準(zhǔn)、限購(gòu)政策松綁、“9.30”房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化新政以及“11.21”央行降息等一系列政策的累積效應(yīng)，一步步將房地產(chǎn)行業(yè)帶離前期的低谷。地產(chǎn)指數(shù)方面，伴隨一系列地產(chǎn)松綁政策，該指數(shù)也亦步亦趨沿箱體反彈向上，趨近1500點(diǎn)箱頂后震蕩。在月余的等待后，央行11月21日的降息政策令其一舉跳離了平臺(tái)壓制，正式迎來(lái)了全新的反彈局面。

資金層面也顯示，三季末以來(lái)，除境內(nèi)資金外QFII等外資對(duì)于地產(chǎn)板塊的關(guān)注度也明顯提高。中金、高華、瑞銀等券商均表示，QFII對(duì)利率敏感較強(qiáng)的地產(chǎn)的配置在不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，QFII三季末持倉(cāng)股中萬(wàn)科A位列其中。階段性來(lái)看，具備行業(yè)估值優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)、類(lèi)地產(chǎn)等板塊對(duì)境內(nèi)外投資者均具有吸引力。

除資金層面推動(dòng)之外，歷史數(shù)據(jù)也顯示，降息對(duì)主流地產(chǎn)股股價(jià)的拉升幅度明顯，市場(chǎng)的表現(xiàn)也基本為立竿見(jiàn)影，并在2個(gè)季度內(nèi)會(huì)有一定的持續(xù)性。以2008年和2012年為例，降息宣布一個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)最大漲幅分別達(dá)到28%和19%，相關(guān)個(gè)股為保利地產(chǎn)和世榮兆業(yè)。其他如華僑城、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金融街、陽(yáng)光城等均有不俗表現(xiàn)。降息6個(gè)月后，市場(chǎng)漲幅則進(jìn)一步擴(kuò)大。以2008年為例，濱江控股漲幅高達(dá)129%，而陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城等亦分別達(dá)到85%、80%和66%。目前來(lái)看，今年11月21日降息后，市場(chǎng)一周內(nèi)漲幅最大即已接近29%，類(lèi)似又偏強(qiáng)于2008年的表現(xiàn)，隨后漲幅有望震蕩放大。

降息刺激地產(chǎn)股走強(qiáng)

受央行降息消息影響，滬深兩市股指前不久雙雙跳空高開(kāi)。地產(chǎn)股盤(pán)初漲幅居前，個(gè)股幾近全線飄紅。截至11月24日，北辰實(shí)業(yè)、嘉凱城、泛?？毓伞⑻┖碳瘓F(tuán)、格力地產(chǎn)等5股漲停。據(jù)24日早盤(pán)資料顯示，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，5只地產(chǎn)股漲停，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)漲幅均超5%，板塊大漲3.82%。

分析認(rèn)為，面對(duì)經(jīng)濟(jì)的下行壓力，近期國(guó)務(wù)院推出多措施解決企業(yè)融資成本高問(wèn)題。此次貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)幅度大于存款基準(zhǔn)利率，將有助于解決當(dāng)前存在的“融資難、融資貴”問(wèn)題，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成一定刺激作用。降息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好，既降低了開(kāi)發(fā)商的融資成本，也減輕了購(gòu)房者的貸款成本，增加需求，板塊存估值修復(fù)機(jī)會(huì)。

跨界轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股受青睞

面對(duì)此次降息，絕大多數(shù)券商研報(bào)給予房地產(chǎn)行業(yè) “看好”、“推薦”和“增持”等評(píng)級(jí)。申銀萬(wàn)國(guó)研報(bào)認(rèn)為，房產(chǎn)銷(xiāo)售繼續(xù)回暖，一二手房成交均明顯反彈;央行降息將加速行業(yè)庫(kù)存去化，繼續(xù)維持四季度行業(yè)景氣好于前三季度，看好龍頭、高彈性以及跨界轉(zhuǎn)型類(lèi)地產(chǎn)股。

國(guó)信證券湖濱北路營(yíng)業(yè)部投資顧問(wèn)林東明說(shuō)，作為資金杠桿始終較高的行業(yè)，地產(chǎn)板塊對(duì)利率變動(dòng)的敏感性在A股市場(chǎng)中最高，本次非對(duì)稱(chēng)降息能夠有效降低相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，并有望提振房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面的積極預(yù)期，因此降息將利好房地產(chǎn)板塊未來(lái)表現(xiàn)。

林東明還認(rèn)為，考慮到北京等一線城市限購(gòu)政策還沒(méi)退出，加之樓市低迷態(tài)勢(shì)已持續(xù)一段時(shí)間，所以預(yù)計(jì)本輪降息并不會(huì)像以往一樣刺激房?jī)r(jià)大漲。他認(rèn)為，降息會(huì)使開(kāi)發(fā)商資金鏈緩和，使部分剛需入市，會(huì)穩(wěn)住房?jī)r(jià)。不過(guò)，一次降息并不能扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)股基本面向下的中期趨勢(shì)，預(yù)計(jì)股價(jià)短期亢奮后，多數(shù)地產(chǎn)股股價(jià)都會(huì)出現(xiàn)不同程度的理性回歸，投資者應(yīng)該保持清醒。（文章為作者本人言論，不代表本刊觀點(diǎn)，也不作為投資建議。）endprint