作者簡(jiǎn)介：張敏（1969.12-），女，遼寧大連，大專，金永房地產(chǎn)開發(fā)（大連）有限公司研究方向：財(cái)務(wù)。

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大重要支撐體系，其財(cái)務(wù)管理工作必然相當(dāng)重要?；诖?，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)更好、更持續(xù)及更健康的發(fā)展，本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控的作用與其必要性進(jìn)行分析，然后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控體系的構(gòu)建進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；集團(tuán)財(cái)務(wù)；集中管控體系；解析

引言

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，而企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基本保證就是以財(cái)務(wù)管理為中心的企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，由于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，且其又是資金密集型的企業(yè)，因而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)構(gòu)建財(cái)務(wù)集中管控體系非常有必要，合理的財(cái)務(wù)集中管控體系能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，且對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的促進(jìn)作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控的作用

1.促進(jìn)企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

現(xiàn)代企業(yè)管理運(yùn)行的機(jī)制以構(gòu)建良好的財(cái)務(wù)管理體系為中心，是企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基本保證。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中發(fā)揮主導(dǎo)作用的就是以財(cái)務(wù)管理為中心的企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資金較為密集，財(cái)務(wù)管理的主要范疇就是資金的管理。企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理職能就主要是對(duì)債權(quán)人、股東以及集團(tuán)公司的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，并將集團(tuán)財(cái)務(wù)政策落實(shí)等。而且集團(tuán)公司對(duì)下屬單位控制的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營(yíng)政策與財(cái)務(wù)政策的控制，因而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控體系的構(gòu)建，對(duì)促進(jìn)企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的作用。

2.提升房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)下屬單位的資金管理能力

在日常的房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的項(xiàng)目部承包的工程、下屬子公司會(huì)存在大墊資額、拖欠工程款等現(xiàn)象，因而出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難及資金的運(yùn)用效率低下等問題。因而，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)構(gòu)建財(cái)務(wù)集中管控體系，將房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的項(xiàng)目部與下屬子公司建立在集團(tuán)公司強(qiáng)大的資金平臺(tái)之上，就能使巨額資金管理障礙在一定程度上減少，提升房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)下屬單位的資金管理能力，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的平穩(wěn)運(yùn)作。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度完善與管理力度的提升

由于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)產(chǎn)品特征的影響，整個(gè)企業(yè)集團(tuán)大而不強(qiáng)，且資源較為分散，財(cái)務(wù)管理制度不夠完善及管理力度不夠，不但增加了企業(yè)的管理問題，并使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力被嚴(yán)重削弱。因而，構(gòu)建財(cái)務(wù)集中管控體系，讓企業(yè)集團(tuán)的總體發(fā)展戰(zhàn)略作為集團(tuán)下屬單位組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)，加強(qiáng)對(duì)子公司財(cái)務(wù)的協(xié)調(diào)與控制，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度完善與管理力度的提升，使房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的管控成本有效降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征的需要

房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的特點(diǎn)是整體業(yè)務(wù)多及整體規(guī)模大等，因而使得其集團(tuán)財(cái)務(wù)形式呈現(xiàn)多樣化，與此同時(shí)，由于其下屬部門較多且較為分散，所以集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的難度極高。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，涉及到征地、開發(fā)土地、建設(shè)建筑以及建筑交付使用等多個(gè)環(huán)節(jié)，而且在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，其參與人員分別包括投資者、房地產(chǎn)企業(yè)、債務(wù)人、上級(jí)管理部門以及企業(yè)內(nèi)部各個(gè)單位等，從而使房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理形式呈現(xiàn)多元化特征，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的難度與工作量，所以房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控體系的構(gòu)建對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特征而言非常有必要。

2.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)開發(fā)產(chǎn)品特征的需要

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的開發(fā)產(chǎn)品中，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及開發(fā)項(xiàng)目都較為分散，且其整體工程的項(xiàng)目資金也比較分散，因而在不同的地區(qū)，企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目整體開發(fā)與施工的工作周期較長(zhǎng)，其工程項(xiàng)目所花費(fèi)的時(shí)間比較長(zhǎng)，有的房地產(chǎn)工程的開發(fā)甚至?xí)L(zhǎng)達(dá)十年之久，且其項(xiàng)目投資一般都比較大。因而，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)自身的財(cái)務(wù)統(tǒng)籌及資金籌集，嚴(yán)格的分析與控制開發(fā)項(xiàng)目施工資金的使用量，將企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益有效的提高，因而，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管控體系的構(gòu)建極其有必要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)集中管控體系的構(gòu)建

1.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員實(shí)行垂直管理

財(cái)務(wù)管控的關(guān)鍵要素就是財(cái)務(wù)人員，且是企業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)對(duì)下屬部門財(cái)務(wù)管控的重要手段，因而財(cái)務(wù)人員的管理在實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司對(duì)子公司財(cái)務(wù)狀況的監(jiān)管與整體戰(zhàn)略的調(diào)整等方面有重要作用。當(dāng)前，企業(yè)集團(tuán)公司主要可以選擇會(huì)計(jì)委派制與財(cái)務(wù)集中核算兩種模式來實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)人員的集中管控。會(huì)計(jì)委派制的財(cái)務(wù)人員一般由總公司進(jìn)行統(tǒng)一的聘用，委派的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人也可以進(jìn)行招聘，然后由總公司將主要的財(cái)務(wù)人員委派到子公司，子公司管理層不得干涉其財(cái)務(wù)工作，直接由集團(tuán)公司的總部領(lǐng)導(dǎo)。財(cái)務(wù)集中核算是指在子公司中只設(shè)置報(bào)賬人員，不設(shè)置獨(dú)立的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，集團(tuán)總公司將財(cái)務(wù)集中核算中心設(shè)置在總部，所有的子公司要將原始會(huì)計(jì)資料都匯總到集團(tuán)總公司進(jìn)行核算，并負(fù)責(zé)處理集團(tuán)子公司所有的日常會(huì)計(jì)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)制度集中統(tǒng)一

集團(tuán)公司應(yīng)以公司的組織機(jī)構(gòu)狀況為依據(jù)，將相應(yīng)的崗位和部門設(shè)置好，并將財(cái)務(wù)部門具體的崗位職責(zé)進(jìn)行明確，同時(shí)明確公司的責(zé)任中心、預(yù)算管理的結(jié)構(gòu)、分析與反饋、編制與執(zhí)行以及執(zhí)行與控制等方面。并將公司統(tǒng)一的內(nèi)部控制制度構(gòu)建出來，對(duì)企業(yè)的資金結(jié)算，特別是資金集中管理實(shí)施細(xì)則進(jìn)行統(tǒng)一，使資金管理的統(tǒng)一性得到加強(qiáng)，從而使企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率提高。

3.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)投資業(yè)務(wù)和籌資業(yè)務(wù)集中管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目投資較大，因而，在整個(gè)投資活動(dòng)中，集團(tuán)公司都應(yīng)該對(duì)例外投資事項(xiàng)的審批權(quán)于投資決策的控制權(quán)等要牢固的控制，將母子公司投資立項(xiàng)的審批工作做好，加強(qiáng)集團(tuán)公司的投資預(yù)算管理以及投資活動(dòng)的檢查與監(jiān)督控制等。由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門集中管理并統(tǒng)一運(yùn)籌操作房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的籌資業(yè)務(wù)，且各下屬部門也要積極配合其工作，從而使財(cái)務(wù)費(fèi)用充分的降低，并利用集團(tuán)的信譽(yù)將集團(tuán)企業(yè)的融資能力提高。

4.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理

資金集中管理是集中分散的資金，使集團(tuán)公司資金的運(yùn)用效率提高，并用此投資優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。因而母公司財(cái)務(wù)部門對(duì)資金進(jìn)行集中的管理，子公司不能對(duì)資金進(jìn)行擅自的拆借等，有利于集團(tuán)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。目前集團(tuán)資金管理模式中采用較多的就是資金結(jié)算中心，這種模式下，集團(tuán)公司對(duì)于子公司的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況能夠及時(shí)的進(jìn)行了解，并使子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表快速的生成，能夠查詢、對(duì)比分析以及統(tǒng)計(jì)分析子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等。

5.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)工程合同和采購(gòu)集中管理

由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，其物資采購(gòu)與工程合同都是高金額且大數(shù)量，容易有監(jiān)管不力等問題發(fā)生，因而合同的集中管理就很有必要。所以當(dāng)子公司將合同申請(qǐng)表編制好后，總公司對(duì)其進(jìn)行匯總并統(tǒng)一安排，財(cái)務(wù)部門要參與到所有工程合同和采購(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的事前、事中及事后過程，并對(duì)其進(jìn)行管理控制，以使集團(tuán)企業(yè)的資金利用率提高，并有效降低支付的風(fēng)險(xiǎn)。

6.房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)集中稅務(wù)籌劃和財(cái)務(wù)統(tǒng)籌

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用中稅費(fèi)是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)通過有效的稅務(wù)籌劃能獲取巨大的利益。因而企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一籌劃稅務(wù)，在一定程度上能使企業(yè)與稅收管理部門的協(xié)調(diào)與溝通加強(qiáng)，使稅務(wù)籌劃的空間增加，從而使企業(yè)的收費(fèi)負(fù)擔(dān)降低，促使企業(yè)集團(tuán)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)整體最小化的有效實(shí)現(xiàn)。而且，在不同房地產(chǎn)開發(fā)模式下，如何管理財(cái)務(wù)能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化、如何合理合法的分?jǐn)偭兄зM(fèi)用、如何合法簽訂合同及如何合法合理的安排集團(tuán)內(nèi)各公司員工的工資社保等，財(cái)務(wù)都要參與，并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃的集中管理。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好的適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，將自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不斷的增強(qiáng)，房地產(chǎn)就要從自身制度的有效完善方面入手，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，構(gòu)建出更好的且符合房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)集中管控體系。

（作者單位：金永房地產(chǎn)開發(fā)（大連）有限公司）

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