馬云俊　王海燕　何景梅

摘 要：舊住宅區(qū)由于自身硬件的先天不足，后續(xù)管理的缺位，導(dǎo)致社會(huì)治安問(wèn)題頻出，是城市管理過(guò)程中的瓶頸問(wèn)題。通過(guò)深入分析影響舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平的因素，從管理主體、管理對(duì)象、管理目標(biāo)、管理媒介、管理機(jī)制五個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以為舊住宅區(qū)的管理提供思路，尤其是為舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平的提升提供參考。

關(guān)鍵詞：舊住宅區(qū)；社會(huì)治安管理；影響因素

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）34-0130-02

舊住宅區(qū)的管理一直是城市管理過(guò)程中的一個(gè)瓶頸問(wèn)題，尤其是存在較為嚴(yán)重的社會(huì)治安隱患。在市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式越來(lái)越普及的今天，舊住宅區(qū)卻成為了物業(yè)管理行業(yè)的真空區(qū)，物業(yè)企業(yè)極不情愿承接舊住宅區(qū)，致使社區(qū)代管、業(yè)主自治等模式下，舊住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安等問(wèn)題得不到根本解決，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量與城市的整體環(huán)境。那么，到底是什么原因?qū)е屡f住宅區(qū)存在管理的缺位呢？

對(duì)舊住宅區(qū)的管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，欲提高舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平，涉及到方方面面，但歸納起來(lái)，無(wú)外乎管理學(xué)中的五個(gè)基本要素，即管理主體、管理對(duì)象、管理目標(biāo)、管理媒介、管理機(jī)制的辯證統(tǒng)一。充分協(xié)調(diào)五個(gè)基本要素，就可以實(shí)現(xiàn)管理的最終目標(biāo)。

一、管理主體

管理主體，即由誰(shuí)來(lái)管。明確了管理的主體，就可以根據(jù)主體特征進(jìn)行深入分析。目前來(lái)看，對(duì)舊住宅區(qū)負(fù)有管理職能的主體可能涉及到政府部門（含街道社區(qū)）、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者自治組織等。不同的主體具有不同的資源與管理特征，其中政府部門具有法律賦予的權(quán)力，可以從制度、資金、政策等方面鼓勵(lì)、引導(dǎo)、約束市場(chǎng)行為，是最強(qiáng)有力的管理主體。但是政府不能事事俱到，只能發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能，包括街道社區(qū)等基層組織，也只能發(fā)揮指導(dǎo)調(diào)節(jié)功能，對(duì)舊住宅區(qū)的管理主體，還應(yīng)該交給物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮市場(chǎng)功能，采用市場(chǎng)手段。目前來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)發(fā)展迅速，對(duì)物業(yè)的保值增值、對(duì)人們生活質(zhì)量的提高，起到了不可估量的作用。廣大業(yè)主也深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理帶來(lái)的好處。因此，對(duì)舊住宅區(qū)實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理，在人們的觀念意識(shí)方面不存在障礙（或者障礙不大）。專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，保安、保潔等服務(wù)是其最基本的服務(wù)項(xiàng)目，滿足業(yè)主的基本需求也不成問(wèn)題，而目前沒(méi)有大范圍實(shí)施的關(guān)鍵就是企業(yè)的盈利問(wèn)題。由于舊住宅區(qū)的居住群體特征影響了物業(yè)費(fèi)的收取以及基礎(chǔ)設(shè)施落后等原因，物業(yè)企業(yè)不愿意接收這類項(xiàng)目，這就需要政府部門的介入，開(kāi)展政企合作，政府應(yīng)該在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修繕等方面加大投入，鼓勵(lì)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)參與到舊住宅區(qū)的管理中來(lái)。而關(guān)于業(yè)主委員會(huì)或者一些自治組織，由于缺乏法律上的規(guī)范以及業(yè)主自身素質(zhì)的參差不齊，很難依靠自律作用實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的自我管理。因此，從管理主體角度，對(duì)舊住宅區(qū)實(shí)施管理的任務(wù)就應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)與政府合作來(lái)承擔(dān)，并以物業(yè)企業(yè)為主導(dǎo)，政府扶持，其他主體參與。

二、管理對(duì)象

管理對(duì)象，即管理什么。針對(duì)舊住宅區(qū)的社會(huì)治安管理問(wèn)題，管理對(duì)象則應(yīng)該是舊住宅區(qū)社會(huì)治安現(xiàn)象，具體包括住宅區(qū)內(nèi)的人、物與事。要深入系統(tǒng)分析管理對(duì)象的特征，根據(jù)不同管理對(duì)象確定不同的管理標(biāo)準(zhǔn)與管理目標(biāo)。人，即指舊住宅區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期居住者以及流動(dòng)人口。一般來(lái)講，缺少管理的舊住宅區(qū)居住者大多為城市中的中低收入群體，如早些年的下崗職工、或者單位效益不好的在職職工，并且年齡結(jié)構(gòu)偏老齡化。這些人對(duì)物業(yè)管理有需求，但是繳費(fèi)意愿卻不高，整體素質(zhì)參差不齊，再加上流動(dòng)人口較多，管理難度較大。物，即指小區(qū)內(nèi)的建筑以及基礎(chǔ)設(shè)施。由于舊住宅區(qū)使用時(shí)間較長(zhǎng)，建筑本身存在一定的破損，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備也存在嚴(yán)重的損壞以及老化現(xiàn)象，包括圍墻缺失，路燈損壞，單元門沒(méi)有或者不能使用等諸多問(wèn)題，極易發(fā)生盜竊等社會(huì)治安問(wèn)題。事，則指舊住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的各種影響百姓生活的社會(huì)治安問(wèn)題，以及處理問(wèn)題的方式方法乃至結(jié)果等。例如盜竊、打架斗毆等事件的發(fā)生，各種閑雜人員隨意進(jìn)入進(jìn)行發(fā)放傳單、張貼小廣告等現(xiàn)象，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)管，如何去管等事情。在舊住宅區(qū)這種特定的管理對(duì)象面前，一般的物業(yè)企業(yè)是沒(méi)有熱情，也沒(méi)有能力承接項(xiàng)目的。

三、管理目標(biāo)

管理目標(biāo)，即管理到什么程度。針對(duì)舊住宅區(qū)的特征，對(duì)其管理的目標(biāo)，必然要與其他新建園區(qū)相區(qū)別，甚至與一些層次較高的舊住宅區(qū)相區(qū)別。但是，如果單從小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安管理角度，其基本需求卻是基本相同的，即要保證人們的基本生命財(cái)產(chǎn)安全，保證良好的社會(huì)秩序與生活環(huán)境，如避免入室盜竊、車輛物品丟失、閑雜人員隨意進(jìn)入等等。當(dāng)然，也可以根據(jù)不同小區(qū)的不同需求，有所差別地提供治安管理服務(wù)。最終的管理目標(biāo)，則應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)多方共贏，即物業(yè)企業(yè)盈利、業(yè)主安居樂(lè)業(yè)、住宅區(qū)環(huán)境良好、政府主管部門滿意等。是否能夠達(dá)到管理目標(biāo)，則取決于物業(yè)企業(yè)的管理水平、業(yè)主的配合程度、政府主管部門的行政執(zhí)行力度等諸多要素。

四、管理媒介

管理媒介，即通過(guò)什么管理。根據(jù)已有研究，治安管理中的管理媒介可以分為三種，即人、物、技（人防、物防、技防）。具體來(lái)講，人防就是以人作為管理的媒介，包括保安員、警務(wù)人員、小區(qū)巡邏隊(duì)、樓棟值班員等等，以人力避免或減少治安事件的發(fā)生。物防就是加強(qiáng)防范硬件建設(shè)，主要包括完善小區(qū)的圍護(hù)設(shè)施，實(shí)行封閉管理，安裝單元門，防盜門與防盜窗等，從硬件方面減少小區(qū)發(fā)生治安問(wèn)題的可能性，提高治安水平。技防則主要依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，強(qiáng)化治安防范與提升治安問(wèn)題的處理效率，比如安裝紅外線報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等，可以大大提高小區(qū)內(nèi)的治安管理水平。不過(guò)人防需要考慮人力成本與素質(zhì)問(wèn)題，物防與技防的初始投資較大，需要結(jié)合實(shí)際情況考慮。舊住宅區(qū)的自身特征決定了治安管理過(guò)程中，應(yīng)該以物防為基礎(chǔ)，人防、技防為補(bǔ)充的模式。

五、管理機(jī)制

管理機(jī)制，即保證管理過(guò)程可持續(xù)運(yùn)行的機(jī)理與一套政策體系。通過(guò)何種方式可以促進(jìn)管理主體依托一定的管理媒介，持續(xù)對(duì)管理對(duì)象實(shí)施作用，最終實(shí)現(xiàn)既定的管理目標(biāo)，這就是管理機(jī)制。針對(duì)舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理，就涉及到管理主體選誰(shuí)，管理對(duì)象重點(diǎn)在哪，管理媒介如何選擇，管理目標(biāo)如何確定，以及各種要素如何協(xié)調(diào)匹配等諸多問(wèn)題。結(jié)合前文對(duì)管理主體、管理對(duì)象、管理目標(biāo)以及管理媒介的分析，能夠切實(shí)有效的提升舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平，需要系統(tǒng)構(gòu)建針對(duì)舊住宅區(qū)管理的資金投入機(jī)制、激勵(lì)與約束機(jī)制、溝通協(xié)調(diào)機(jī)制、評(píng)價(jià)考核機(jī)制。即通過(guò)持續(xù)有效的政府投入機(jī)制來(lái)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)參與舊住宅區(qū)的管理；通過(guò)稅收優(yōu)惠、承接新項(xiàng)目?jī)?yōu)先等政策激勵(lì)物業(yè)企業(yè)承接舊住宅區(qū)的管理；通過(guò)定期召開(kāi)溝通協(xié)調(diào)會(huì)以及網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)等方式集中解決群眾關(guān)心的共性問(wèn)題；通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)與政府主管部門的評(píng)價(jià)考核來(lái)促進(jìn)城市舊住宅區(qū)的共同管理，進(jìn)而可以持續(xù)、快速的提升舊住宅區(qū)的管理水平，保證舊住宅區(qū)的社會(huì)治安環(huán)境，構(gòu)建安居樂(lè)業(yè)的和諧社區(qū)局面。

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