路靜

【摘要】消費、投資和凈出口是促進經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，投資是其中主要的一部分，房地產(chǎn)投資有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)范圍廣等特點，房地產(chǎn)投資能夠有效帶動經(jīng)濟增長，而過熱的投資會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，反過來經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)發(fā)展有反饋作用，房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長相互影響、相互制約。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟增長 關(guān)系

一、房地產(chǎn)投資的特點與經(jīng)濟增長的衡量指標

（一）房地產(chǎn)投資的本質(zhì)

房地產(chǎn)是房屋與土地這兩種財產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)指在地上被建筑的有形實體；地產(chǎn)指土地，包括地面道路和地下的基礎(chǔ)設(shè)施等。從物質(zhì)形態(tài)層面來說，房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分割；經(jīng)濟學角度來說，建筑和土地從出售租賃等經(jīng)濟活動中都體現(xiàn)出無法分割的本質(zhì)屬性。投資是指經(jīng)濟主體包括組織機構(gòu)或者個人為了獲取經(jīng)濟價值，預(yù)先支付一定數(shù)量的貨幣或者其他資源的經(jīng)濟活動，一般狹義上的投資指的是資金的墊付[1]。

房地產(chǎn)投資是不同投資主體對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等活動進行的直接間接的投資，包括改造原有的房地產(chǎn)和形成新的房地產(chǎn)，達到資本增值的目的，其中按照投資形式可以分為直接投資和間接投資，直接投資包括直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或者購買活動，間接投資包括持有房地產(chǎn)的股票或者信托基金。

（二）房地產(chǎn)投資的特點

房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，甚至對整個國民經(jīng)濟發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個人角度來看，房地產(chǎn)投資可以促進家庭合理消費，規(guī)避通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費，規(guī)避通脹帶來的風險。

（三）經(jīng)濟增長的衡量標準

經(jīng)濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。

二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟増長的能動作用

（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長情況

著名經(jīng)濟學家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟，1998 年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。

就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%，房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊康禺a(chǎn)藍皮書》于2007年4月正式發(fā)布，房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元，占當年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說，這一指標在1998年為8.03%，而在2010年則達到了19.93%，房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟的增長貢獻了巨大的力量。

（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長的能動作用

1.區(qū)域經(jīng)濟推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強力促進該城市的經(jīng)濟增長速度[2]。

2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟各部門中處于平均數(shù)以上；有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進的作用。毫不夸張地說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟的快速增長。

（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟的調(diào)控作用

房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟充滿活力，在短時間內(nèi)達到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟的增長，相反如果整個經(jīng)濟出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟過熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過熱對經(jīng)濟增長的不良影響

房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟增長，還會產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”，引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機構(gòu)但并不會考慮個人投機因素對國民經(jīng)濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經(jīng)濟命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不好的影響，嚴重會導致經(jīng)濟癱瘓，日本上世紀的房地產(chǎn)危機，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟的癱瘓。

三、經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的反作用

整個社會的經(jīng)濟增長形式比較好的情況下，各行各業(yè)的發(fā)展就會比較順利，人民收入增加，生活水平提高，消費能力和消費水平都得到了改善，市場內(nèi)需表現(xiàn)出供不應(yīng)求，隨之而來的價格租金上漲，會刺激房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，該傳遞效應(yīng)的本質(zhì)是投資乘數(shù)原理在起作用，傳遞效應(yīng)中各行各業(yè)的收入會轉(zhuǎn)化為下一行業(yè)收入，周而復始，層層影響，逐漸對房地產(chǎn)的資金投入起到促進的積極作用，而房地產(chǎn)發(fā)展本身又會反過來促進經(jīng)濟的發(fā)展。經(jīng)濟衰退的情況之下，人們對房地產(chǎn)的需求下降，導致租金和價格的降低，人們投資房地產(chǎn)的積極性也隨之降低，投資的減少也會加速經(jīng)濟的蕭條。

四、結(jié)語

由于我國房地產(chǎn)投資很大一部分是間接或直接來源于銀行，對銀行和整個國民經(jīng)濟都有很大風險，因此，應(yīng)加大風險防范加強建設(shè)風險約束機制，來控制企業(yè)投資房地產(chǎn)的風險，另外我國現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模偏大，增長速度偏快而且投資結(jié)構(gòu)不合理，投資偏向于別墅、高檔公寓，經(jīng)濟型公寓建設(shè)量不足，是房價偏高的原因，因此政府需要在這一方面加強調(diào)控，進一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，政府還需要豐富，加強融資金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，讓民間資本獲得出路，開展信托產(chǎn)品等等。

參考文獻

[1]況偉大.房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2011，（1）.

[2]余菊.國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的協(xié)整分析[N].哈爾濱金融學院學報，2014，（124）：37-40.

【摘要】消費、投資和凈出口是促進經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，投資是其中主要的一部分，房地產(chǎn)投資有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)范圍廣等特點，房地產(chǎn)投資能夠有效帶動經(jīng)濟增長，而過熱的投資會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，反過來經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)發(fā)展有反饋作用，房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長相互影響、相互制約。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟增長 關(guān)系

一、房地產(chǎn)投資的特點與經(jīng)濟增長的衡量指標

（一）房地產(chǎn)投資的本質(zhì)

房地產(chǎn)是房屋與土地這兩種財產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)指在地上被建筑的有形實體；地產(chǎn)指土地，包括地面道路和地下的基礎(chǔ)設(shè)施等。從物質(zhì)形態(tài)層面來說，房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分割；經(jīng)濟學角度來說，建筑和土地從出售租賃等經(jīng)濟活動中都體現(xiàn)出無法分割的本質(zhì)屬性。投資是指經(jīng)濟主體包括組織機構(gòu)或者個人為了獲取經(jīng)濟價值，預(yù)先支付一定數(shù)量的貨幣或者其他資源的經(jīng)濟活動，一般狹義上的投資指的是資金的墊付[1]。

房地產(chǎn)投資是不同投資主體對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等活動進行的直接間接的投資，包括改造原有的房地產(chǎn)和形成新的房地產(chǎn)，達到資本增值的目的，其中按照投資形式可以分為直接投資和間接投資，直接投資包括直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或者購買活動，間接投資包括持有房地產(chǎn)的股票或者信托基金。

（二）房地產(chǎn)投資的特點

房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，甚至對整個國民經(jīng)濟發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個人角度來看，房地產(chǎn)投資可以促進家庭合理消費，規(guī)避通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費，規(guī)避通脹帶來的風險。

（三）經(jīng)濟增長的衡量標準

經(jīng)濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。

二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟増長的能動作用

（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長情況

著名經(jīng)濟學家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟，1998 年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。

就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%，房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊康禺a(chǎn)藍皮書》于2007年4月正式發(fā)布，房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元，占當年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說，這一指標在1998年為8.03%，而在2010年則達到了19.93%，房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟的增長貢獻了巨大的力量。

（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長的能動作用

1.區(qū)域經(jīng)濟推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強力促進該城市的經(jīng)濟增長速度[2]。

2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟各部門中處于平均數(shù)以上；有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進的作用。毫不夸張地說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟的快速增長。

（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟的調(diào)控作用

房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟充滿活力，在短時間內(nèi)達到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟的增長，相反如果整個經(jīng)濟出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟過熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過熱對經(jīng)濟增長的不良影響

房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟增長，還會產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”，引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機構(gòu)但并不會考慮個人投機因素對國民經(jīng)濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經(jīng)濟命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不好的影響，嚴重會導致經(jīng)濟癱瘓，日本上世紀的房地產(chǎn)危機，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟的癱瘓。

三、經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的反作用

整個社會的經(jīng)濟增長形式比較好的情況下，各行各業(yè)的發(fā)展就會比較順利，人民收入增加，生活水平提高，消費能力和消費水平都得到了改善，市場內(nèi)需表現(xiàn)出供不應(yīng)求，隨之而來的價格租金上漲，會刺激房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，該傳遞效應(yīng)的本質(zhì)是投資乘數(shù)原理在起作用，傳遞效應(yīng)中各行各業(yè)的收入會轉(zhuǎn)化為下一行業(yè)收入，周而復始，層層影響，逐漸對房地產(chǎn)的資金投入起到促進的積極作用，而房地產(chǎn)發(fā)展本身又會反過來促進經(jīng)濟的發(fā)展。經(jīng)濟衰退的情況之下，人們對房地產(chǎn)的需求下降，導致租金和價格的降低，人們投資房地產(chǎn)的積極性也隨之降低，投資的減少也會加速經(jīng)濟的蕭條。

四、結(jié)語

由于我國房地產(chǎn)投資很大一部分是間接或直接來源于銀行，對銀行和整個國民經(jīng)濟都有很大風險，因此，應(yīng)加大風險防范加強建設(shè)風險約束機制，來控制企業(yè)投資房地產(chǎn)的風險，另外我國現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模偏大，增長速度偏快而且投資結(jié)構(gòu)不合理，投資偏向于別墅、高檔公寓，經(jīng)濟型公寓建設(shè)量不足，是房價偏高的原因，因此政府需要在這一方面加強調(diào)控，進一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，政府還需要豐富，加強融資金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，讓民間資本獲得出路，開展信托產(chǎn)品等等。

參考文獻

[1]況偉大.房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2011，（1）.

[2]余菊.國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的協(xié)整分析[N].哈爾濱金融學院學報，2014，（124）：37-40.

【摘要】消費、投資和凈出口是促進經(jīng)濟增長的“三駕馬車”，投資是其中主要的一部分，房地產(chǎn)投資有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)范圍廣等特點，房地產(chǎn)投資能夠有效帶動經(jīng)濟增長，而過熱的投資會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，對經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，反過來經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)發(fā)展有反饋作用，房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長相互影響、相互制約。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 經(jīng)濟增長 關(guān)系

一、房地產(chǎn)投資的特點與經(jīng)濟增長的衡量指標

（一）房地產(chǎn)投資的本質(zhì)

房地產(chǎn)是房屋與土地這兩種財產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)指在地上被建筑的有形實體；地產(chǎn)指土地，包括地面道路和地下的基礎(chǔ)設(shè)施等。從物質(zhì)形態(tài)層面來說，房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分割；經(jīng)濟學角度來說，建筑和土地從出售租賃等經(jīng)濟活動中都體現(xiàn)出無法分割的本質(zhì)屬性。投資是指經(jīng)濟主體包括組織機構(gòu)或者個人為了獲取經(jīng)濟價值，預(yù)先支付一定數(shù)量的貨幣或者其他資源的經(jīng)濟活動，一般狹義上的投資指的是資金的墊付[1]。

房地產(chǎn)投資是不同投資主體對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等活動進行的直接間接的投資，包括改造原有的房地產(chǎn)和形成新的房地產(chǎn)，達到資本增值的目的，其中按照投資形式可以分為直接投資和間接投資，直接投資包括直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或者購買活動，間接投資包括持有房地產(chǎn)的股票或者信托基金。

（二）房地產(chǎn)投資的特點

房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，甚至對整個國民經(jīng)濟發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產(chǎn)投資可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個人角度來看，房地產(chǎn)投資可以促進家庭合理消費，規(guī)避通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費，規(guī)避通脹帶來的風險。

（三）經(jīng)濟增長的衡量標準

經(jīng)濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。

二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟増長的能動作用

（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟增長情況

著名經(jīng)濟學家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟，1998 年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。

就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%，房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊康禺a(chǎn)藍皮書》于2007年4月正式發(fā)布，房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元，占當年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說，這一指標在1998年為8.03%，而在2010年則達到了19.93%，房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟的增長貢獻了巨大的力量。

（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長的能動作用

1.區(qū)域經(jīng)濟推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強力促進該城市的經(jīng)濟增長速度[2]。

2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟各部門中處于平均數(shù)以上；有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進的作用。毫不夸張地說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟的快速增長。

（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟的調(diào)控作用

房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟充滿活力，在短時間內(nèi)達到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟的增長，相反如果整個經(jīng)濟出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟過熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過熱對經(jīng)濟增長的不良影響

房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟增長，還會產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”，引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機構(gòu)但并不會考慮個人投機因素對國民經(jīng)濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經(jīng)濟命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不好的影響，嚴重會導致經(jīng)濟癱瘓，日本上世紀的房地產(chǎn)危機，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟的癱瘓。

三、經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的反作用

整個社會的經(jīng)濟增長形式比較好的情況下，各行各業(yè)的發(fā)展就會比較順利，人民收入增加，生活水平提高，消費能力和消費水平都得到了改善，市場內(nèi)需表現(xiàn)出供不應(yīng)求，隨之而來的價格租金上漲，會刺激房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，該傳遞效應(yīng)的本質(zhì)是投資乘數(shù)原理在起作用，傳遞效應(yīng)中各行各業(yè)的收入會轉(zhuǎn)化為下一行業(yè)收入，周而復始，層層影響，逐漸對房地產(chǎn)的資金投入起到促進的積極作用，而房地產(chǎn)發(fā)展本身又會反過來促進經(jīng)濟的發(fā)展。經(jīng)濟衰退的情況之下，人們對房地產(chǎn)的需求下降，導致租金和價格的降低，人們投資房地產(chǎn)的積極性也隨之降低，投資的減少也會加速經(jīng)濟的蕭條。

四、結(jié)語

由于我國房地產(chǎn)投資很大一部分是間接或直接來源于銀行，對銀行和整個國民經(jīng)濟都有很大風險，因此，應(yīng)加大風險防范加強建設(shè)風險約束機制，來控制企業(yè)投資房地產(chǎn)的風險，另外我國現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模偏大，增長速度偏快而且投資結(jié)構(gòu)不合理，投資偏向于別墅、高檔公寓，經(jīng)濟型公寓建設(shè)量不足，是房價偏高的原因，因此政府需要在這一方面加強調(diào)控，進一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，政府還需要豐富，加強融資金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，讓民間資本獲得出路，開展信托產(chǎn)品等等。

參考文獻

[1]況偉大.房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國經(jīng)濟增長[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2011，（1）.

[2]余菊.國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的協(xié)整分析[N].哈爾濱金融學院學報，2014，（124）：37-40.