閆瑞君 常慧 孫秋彥

河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院（450000）

論房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系
——基于鄭州市數(shù)據(jù)的實(shí)證研究

閆瑞君 ?；?孫秋彥

河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院（450000）

文章運(yùn)用實(shí)證研究法與計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法，探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系。最終得出房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的；地價(jià)上漲不是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)生機(jī)制，地價(jià)上漲只是房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。

房?jī)r(jià)；地價(jià)；供求關(guān)系；Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

0 引言

關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系,理論界存在三種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)是成本決定論,認(rèn)為房?jī)r(jià)由土地成本、建安成本、開發(fā)費(fèi)及開發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成的；第二種觀點(diǎn)是需求決定論，認(rèn)為房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的。究竟地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系如何，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)難題，需要做客觀深入的分析研究。

1 房?jī)r(jià)與地價(jià)的供求關(guān)系分析

1.1 從需求方面講，房?jī)r(jià)上漲直接導(dǎo)致了地價(jià)的上漲

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)、房?jī)r(jià)和其他商品價(jià)格一樣，都普遍遵循商品經(jīng)濟(jì)的供求規(guī)律，不同的是當(dāng)前我國(guó)城市土地市場(chǎng)所決定的地價(jià)，確切地說是一種需求價(jià)格。土地的自然供給在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)是一定的、無彈性的，而土地的經(jīng)濟(jì)供給也因受到自然供給的約束而缺乏彈性。并且，我國(guó)城市土地是由政府壟斷供給的。由此我們得出的結(jié)論是:地價(jià)高是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高,房?jī)r(jià)高刺激了對(duì)土地的需求，由于土地的供給價(jià)格彈性較小導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。從需求角度看，地價(jià)高相對(duì)房?jī)r(jià)高是結(jié)果，而不是原因[1]。

1.2 從供給方面講，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一

在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，土地是開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提，開發(fā)商只有先獲得土地的使用權(quán)，才能進(jìn)行后期的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，即先形成地價(jià)，然后產(chǎn)生房屋開發(fā)成本和各項(xiàng)稅費(fèi)，最后形成增量房地產(chǎn)的成本價(jià)格。這個(gè)成本價(jià)格通過當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系，確定增量房地產(chǎn)的交易價(jià)格，這個(gè)價(jià)格一般都高于其成本價(jià)格。從供給的角度看，地價(jià)是房?jī)r(jià)的成本之一，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。

2 鄭州市房?jī)r(jià)與地價(jià)的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ妥鳛橐环N計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析工具可以從統(tǒng)計(jì)意義上檢驗(yàn)變量之間的因果關(guān)系，對(duì)于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中因果關(guān)系不明確的事物，可以通過這種方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)意義上的檢驗(yàn)[2]。

2.1 樣本選擇和數(shù)據(jù)調(diào)整

本節(jié)所選用的數(shù)據(jù)均來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。由于選用的數(shù)據(jù)采用的是環(huán)比指數(shù)，基于數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性考慮，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。具體方法是:以2006年為基期,并假設(shè)2006年各季度間價(jià)格指數(shù)能反映各季度間實(shí)際的價(jià)格變動(dòng)，其后各季度的數(shù)據(jù)以上年值為100，乘以當(dāng)期價(jià)格指數(shù)，并假設(shè)修正后的價(jià)格指數(shù)反映了價(jià)格變化情況。原始數(shù)據(jù)和修正后的數(shù)據(jù)見表1。

2.2 實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果與分析

以調(diào)整后的價(jià)格指數(shù)為樣本，采用Eview6.1軟件對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（HP）、土地交易價(jià)格指數(shù)（LP）進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

1）對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)

①房?jī)r(jià)原始數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性檢驗(yàn):由于DF統(tǒng)計(jì)量為-0.052 566，其絕對(duì)值小于DF檢驗(yàn)臨界值的絕對(duì)值，表明在該檢驗(yàn)下，存在單位根，該數(shù)列不是穩(wěn)定數(shù)列；在房?jī)r(jià)一階差分的穩(wěn)定性檢驗(yàn)中，由于DF統(tǒng)計(jì)量為-1.863 665，故該數(shù)列不是穩(wěn)定數(shù)列；在房?jī)r(jià)的二階差分的穩(wěn)定性檢驗(yàn)中，由于DF統(tǒng)計(jì)量為-4.155 210，其絕對(duì)值大于DF檢驗(yàn)臨界值的絕對(duì)值，所以房?jī)r(jià)的二階差分為穩(wěn)定數(shù)列。

表1 鄭州市2006～2009年份各季度的房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)

②地價(jià)原始數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性檢驗(yàn):由于DF的統(tǒng)計(jì)量為-0.247 803,其絕對(duì)值小于DF檢驗(yàn)臨界值的絕對(duì)值，表明在檢驗(yàn)下，存在單位根，該數(shù)列不是穩(wěn)定數(shù)列；在地價(jià)的一階差分穩(wěn)定性檢驗(yàn)中，由于DF統(tǒng)計(jì)量為-3.823 785，所以地價(jià)的一階差分為穩(wěn)定序列；在地價(jià)(LP)的二階差分穩(wěn)定性檢驗(yàn)中，由于DF統(tǒng)計(jì)量為-3.496 167，其絕對(duì)值大于DF檢驗(yàn)臨界值的絕對(duì)值，所以地價(jià)的二階差分為穩(wěn)定序列。

2）Granger檢驗(yàn)

根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果得出:在滯后2期的情況下，房?jī)r(jià)和地價(jià)互為格蘭杰原因；在滯后4期的情況下,房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因，但不能拒絕地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因。

通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的計(jì)量分析，我們得出以下結(jié)論:短期內(nèi)，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間會(huì)有較大的相互影響；從長(zhǎng)期來看（1年以上），房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因。

3 結(jié)論

關(guān)于地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，通過以上地價(jià)和房?jī)r(jià)的供求分析、數(shù)學(xué)關(guān)系分析和格蘭杰因果關(guān)系分析得出以下結(jié)論:

1）房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的。

2）房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系基本上為正相關(guān)關(guān)系，建安成本、稅費(fèi)和容積率將決定地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。

3）地價(jià)上漲不是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)生機(jī)制，地價(jià)上漲只是房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。

[1]國(guó)土資源網(wǎng).WWW.CLR.CN,2004,12,16.

[2]高波,毛豐付.房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn):1999-2002[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2003,(3):19～24.