梁裕基

摘要：衣食住行是生活的四項(xiàng)基本需求，在中國(guó)人的社會(huì)里，擁有房子就等于建立了一個(gè) “家”這個(gè)觀念根深蒂固，因此香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一向活躍。在自由經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)體系下，理論上經(jīng)濟(jì)學(xué)說中的“無形之手”會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)到市場(chǎng)的均衡狀態(tài)，使資源達(dá)到有效配置?？墒?，事實(shí)并不盡然，近年香港政府開始積極介入干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出措施補(bǔ)救市場(chǎng)的失靈。本課題從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討香港樓市調(diào)控辣招個(gè)案，從而更深入了解住宅市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)原理。

關(guān)鍵詞： 住宅市場(chǎng)失靈;市場(chǎng)調(diào)控;交易成本;信息不對(duì)稱;設(shè)計(jì)屬性

1.住宅市場(chǎng)的消費(fèi)者效用

香港的私人住宅房市場(chǎng)是一個(gè)涉及700多萬人的市場(chǎng)，住房給消費(fèi)者帶來什么樣的效用？效用是指商品滿足消費(fèi)者的能力 （Brue & Mcconnel，2007），而效用可區(qū)分為總效用和邊際效用。以一個(gè)父母子女的四人家庭為例子，購(gòu)買第一套住宅房帶來效用，購(gòu)買多一套住宅房子（第二套房子）所額外增加的效用為邊際效用，而第一套和第二套住宅房子帶來的效用總和是總效用。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來描述，住宅市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在市場(chǎng)上進(jìn)行，這個(gè)家庭要滿足居住需求以產(chǎn)生效用，通過價(jià)格體系引導(dǎo)住宅市場(chǎng)的需求和供應(yīng)以達(dá)到有效的資源分配。

1.1 總效用和邊際效用

假設(shè)市場(chǎng)上有兩個(gè)條件相若A和B的私人住宅房子出售，兩者給購(gòu)買者的效用也是相若的。A房的售價(jià)為100萬而B房的售價(jià)為105萬，假定這個(gè)家庭的預(yù)算支出是105萬，在偏好和預(yù)算的約束下，這個(gè)家庭會(huì)選擇效用最大化的組合。假若這個(gè)家庭已經(jīng)買下了A房子作自住用途，那么他們還會(huì)購(gòu)買B房子嗎？

試以邊際效用的原理來分析，假設(shè)購(gòu)買B房子的每月平均成本為10，500元 （已包括資金利息收入的機(jī)會(huì)成本，亦不考慮房子漲價(jià)因素），其邊際效用函數(shù)

= （TU （Q）/ （Q）為變數(shù)值，TU為總效用，Q為消費(fèi)單位）

購(gòu)買B房子的邊際效用函數(shù)=由購(gòu)買B房子的總效用變量一個(gè)單位B房子

由于B房不會(huì)作自住用途，以市場(chǎng)價(jià)格的租金租出，如每月平均租金收入為10，000元，這個(gè)家庭將會(huì)損失500元的購(gòu)買力 （10，000-10，500元） 來購(gòu)買最佳效用的消費(fèi)組合。相反，如每月平均租金收入為11，000元，這個(gè)家庭將會(huì)增加500元的購(gòu)買力 （10，500 - 10，000元） 來購(gòu)買最佳效用的消費(fèi)組合，從而增加總效用。因此，當(dāng)邊際收入（租金）大于邊際成本（購(gòu)買成本）時(shí)，即是邊際效用是剩余的情況下，這個(gè)家庭還會(huì)購(gòu)買或考慮購(gòu)買B房子。由此推論，無論房子價(jià)格的水平為多少，只要購(gòu)買能為消費(fèi)者增加總效用，市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)需求。這樣解釋了為何房子價(jià)格在很高水平是仍然出現(xiàn)需求，因?yàn)樵敢飧冻龈邇r(jià)格購(gòu)買房子的消費(fèi)者考慮的是效用，并不只是價(jià)格水平的問題。

2.香港住宅市場(chǎng)的失靈

2.1 香港住宅供應(yīng)

土地是公共資源但不是公共物品，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，公共物品是指可以供社會(huì)成員共同享用的物品，而公共物品有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性兩個(gè)基本特質(zhì)。非競(jìng)爭(zhēng)性是指某人對(duì)公共物品的消費(fèi)并不會(huì)影響別人同時(shí)消費(fèi)該物品及其從中獲得的效用，即是為另一個(gè)消費(fèi)者提供一物品所帶來的邊際成本為零。非排他性是指某人消費(fèi)一種公共物品時(shí)，不能排除其他人消費(fèi)這一物品，或者排除成本很高。例如香港時(shí)代廣場(chǎng)門前供公眾的休戲用地是地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)計(jì)商場(chǎng)時(shí)所附帶的，可以供社會(huì)成員無須成本共同享用的?？墒?，香港土地供應(yīng)情況不同，土地供應(yīng)和利用是有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性的。根據(jù)政府規(guī)劃處的最新資料，截至2011年底，香港的土地總面積達(dá)為1，108km2，住宅只占6.85%的土地總面積。由此可見，香港的土地供應(yīng)情況是此消彼長(zhǎng)的零和游戲，再加上近年填海大幅減少，如何利用土地以達(dá)至最有效的資源分配是一個(gè)極為重要的經(jīng)濟(jì)課題?，F(xiàn)時(shí)，香港市場(chǎng)上的小型類住宅房求過于供，而中大型住宅房空置率比小型類住宅房為高 （估計(jì)達(dá)到10%），土地資源沒有被充分的利用，房子價(jià)格也偏離正常經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)軌道，市場(chǎng)的“無形之手”在價(jià)格的引導(dǎo)下是否達(dá)到經(jīng)濟(jì)效率成為疑問。

2.2 香港住宅市場(chǎng)失靈

市場(chǎng)失靈是指市場(chǎng)未能達(dá)到有的效率，香港的住宅市場(chǎng)是處于失靈的狀態(tài)嗎？當(dāng)市場(chǎng)無法理想地工作達(dá)到應(yīng)有效率的資源分配，政府可能為了公眾利益的理由對(duì)市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)作出干預(yù)。市場(chǎng)失靈的主要原因包括不完全競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模報(bào)酬遞增導(dǎo)致的自然壟斷問題、外部效應(yīng)和公共產(chǎn)品的存在、市場(chǎng)缺失、資源不能被充分利用和信息不對(duì)稱等因素。近年香港住宅房?jī)r(jià)市場(chǎng)持續(xù)暢旺，供應(yīng)數(shù)量追不上需求數(shù)量，價(jià)格不斷攀升，與經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)脫節(jié)，政府亦擔(dān)心樓市過熱，“房地產(chǎn)泡沫”會(huì)造成金融危機(jī)。所謂的“房地產(chǎn)泡沫”沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)定義，但泡沫破滅的特征有：

（1）市場(chǎng)參與者過度借貸，購(gòu)入超過其負(fù)擔(dān)能力的房子;（2）住宅房子沒有實(shí)質(zhì)需求，買家購(gòu)買的目的不是作自住用途，只為純預(yù)期將來房?jī)r(jià)會(huì)升值而盲目買入來投資或炒買，沒有實(shí)質(zhì)使用和需求以導(dǎo)致空置，又或是房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離市民大眾的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力;（3）沒有一些實(shí)質(zhì)因素可以支持業(yè)主繼續(xù)持有房子，例如租金回報(bào)、存款利率、按揭利率、通脹率、股票派息率以及其他的機(jī)會(huì)成本等等。

為了維持樓市穩(wěn)定發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)管理，香港政府近年決定放棄積極不干預(yù)政策，推出措施大力壓抑需求，措施包括額外/雙倍印花稅、外地買家印花稅等，房地產(chǎn)業(yè)界稱之為“樓市辣招”。

3.從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析住宅市場(chǎng)管理

3.1 交易成本和計(jì)劃住宅市場(chǎng)

“市場(chǎng)本身是一種制度，沒有交易費(fèi)用是不會(huì)存在的，多人的社會(huì)有人與人之間的競(jìng)爭(zhēng)，要決定競(jìng)爭(zhēng)的勝負(fù)準(zhǔn)則，制度就出現(xiàn)了，從廣義的角度看，制度是因?yàn)橛薪灰踪M(fèi)用而產(chǎn)生的”（張五常，2006）。著名學(xué)者羅納德·科斯早在1937年就提出“交易成本”這個(gè)概念，科斯所提出的疑問是“如果市場(chǎng)交易是最優(yōu)的，為什么有很多交易在非市場(chǎng)中進(jìn)行？”。

在住宅房市場(chǎng)上，市場(chǎng)和政府都是配置資源和協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的組織形式。市場(chǎng)使用“無形之手”以價(jià)格體系進(jìn)行協(xié)調(diào)和資源分配;而政府使用“有形之手”以管理和行政指令來進(jìn)行協(xié)調(diào)和資源分配。那么，住宅房市場(chǎng)在本質(zhì)上就是一個(gè)微型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在政府使用“有形之手”的基本理由，是因?yàn)樵谀承┨囟l件下，政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比通過市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的交易成本要低。以住宅房例子來分析，以價(jià)格機(jī)制在市場(chǎng)上來進(jìn)行資源分配會(huì)很復(fù)雜，很多情況會(huì)令交易成本上升：

（1）交易的頻率和周期頻繁：香港的住宅房市場(chǎng)是利伯維爾場(chǎng)，私人住宅房和部分公營(yíng)住宅房除了可以作自住用途外，還可以轉(zhuǎn)讓以作為一種投資工具。要在頻繁的交易中分析和配置住宅房的供應(yīng)與需求，需要付出很高的交易信息成本。

（2）交易的復(fù)雜性和不確定性高：以每年16萬宗交易量中，包括住宅/工業(yè)/辦公室/商店/停車場(chǎng)，也包括一手和二手轉(zhuǎn)售市場(chǎng)，進(jìn)行資源分配之前，首先是要把住宅房市場(chǎng)從整體地產(chǎn)市場(chǎng)分離出來。由于每一個(gè)住宅房都是獨(dú)一無二的，沒有100%和其他房子完全相同，但不的同住宅房卻能為消費(fèi)者產(chǎn)生相若的效用，因此交易的復(fù)雜性和不確定性十分之高，交易成本亦難以估算和量化。

（3）交易厲行情況衡量的困難程度高：為確定一項(xiàng)有效計(jì)劃所需要信息的收集、傳送以及利用信息確定實(shí)施的計(jì)劃所產(chǎn)生的費(fèi)用是協(xié)調(diào)費(fèi)用。要在動(dòng)態(tài)的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)衡量交易厲行情況，將會(huì)受太多內(nèi)在因素（土地供應(yīng)、建筑成本、消費(fèi)者收入、人口增長(zhǎng)、家庭生命周期等等）和外在因素（全球經(jīng)濟(jì)狀況、外圍利息水平、金融投資回報(bào)、外來資金流向等等）所影響。要衡量交易厲行情況和變化，收集和傳送市場(chǎng)上住宅房的消費(fèi)者和供應(yīng)的信息，從而進(jìn)行資源分配，交易成本亦是能以估算。

3.2 住宅市場(chǎng)的信息不對(duì)稱

在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上，要獲取被銷售商品的信息可能要付出很高的代價(jià)，又或根本不可能獲得完全信息。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，由于信息不完整和不對(duì)稱會(huì)產(chǎn)生交易費(fèi)用（費(fèi)方域，2004）。在完全信息的情況下，無論價(jià)格引導(dǎo)還是數(shù)量引導(dǎo)機(jī)制，都會(huì)達(dá)到一個(gè)有效率的結(jié)果。因?yàn)閮r(jià)格會(huì)被設(shè)定為邊際成本，令利潤(rùn)能達(dá)到最大化。但是，在不完全信息情況下，生產(chǎn)者（在這指住宅房發(fā)展商）或計(jì)劃者（在這指政府）會(huì)根據(jù)錯(cuò)誤的信息來作資源分配，最終價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制也會(huì)導(dǎo)致缺乏效率的供應(yīng)數(shù)量。以香港住宅房市場(chǎng)做例子，由政府賣地給住宅發(fā)展商直到住宅房落成可供售賣一般需要3到5年時(shí)間，政府假若以發(fā)展商所買的土地成本來估計(jì)住宅房的成本;而發(fā)展商卻以市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)（動(dòng)態(tài)的顧客感知價(jià)值）或機(jī)會(huì)成本（如資本利息收入）來考慮供應(yīng)和定價(jià)的話，在這種信息不對(duì)稱的條件下，市場(chǎng)失靈導(dǎo)致資源無法有效配置的出現(xiàn)會(huì)很難避免。那么，在什么情況下住宅房市場(chǎng)才達(dá)到市場(chǎng)均衡？ 學(xué)者Poterba（1984）提出，住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期的穩(wěn)定狀態(tài)應(yīng)該由兩個(gè)條件同時(shí)構(gòu)成：首先，房屋的需求軌跡預(yù)期的實(shí)際資本收益為零，其次是一個(gè)恒定的住房存量。

3.3 含設(shè)計(jì)屬性的土地資源配置

另外一個(gè)透過非市場(chǎng)資源分配的原因是房地產(chǎn)有含有設(shè)計(jì)屬性的特征，即是說各種因素須以一種可先知的方式相互結(jié)合，才能達(dá)到最佳狀態(tài)。上文提過土地是公共資產(chǎn)但不是公共物品，有限的土地要做到相對(duì)公平和有效的資源分配就牽涉到唯一擁有配置權(quán)力的土地利用設(shè)計(jì)師 （政府） 結(jié)合可知因素來考慮。政府推出辣招的其中之一個(gè)重點(diǎn)是期望管理，把購(gòu)買者期望房?jī)r(jià)“只升不跌”的期望逆轉(zhuǎn)，把投資回報(bào)的期望減低，即是上文說的把投資所帶來的效用減低。因此，買房子作投資用途的需求在過去一年確實(shí)減少了?？墒?，這種期望管理很可能只產(chǎn)生短期效用，因?yàn)樽≌渴潜匦杵范皇强捎锌蔁o的消費(fèi)品，有強(qiáng)大剛性需自住求的情況下，市場(chǎng)上一直在增長(zhǎng)的實(shí)際需求會(huì)把這短期效應(yīng)抵消，在一定的時(shí)間后，需求仍會(huì)上升或在短時(shí)間內(nèi)保持不上不下的觀望狀態(tài)。

4.總結(jié)

近年，在住屋供應(yīng)不足、有強(qiáng)大自住剛性需求的情況下，香港的房住宅價(jià)格上漲急速，住屋供應(yīng)問題已經(jīng)超出了經(jīng)濟(jì)范疇而成為了社會(huì)民生以至政治問題。對(duì)購(gòu)買房住宅的消費(fèi)者來說，需要考慮的問題包括：（1）購(gòu)買住宅房是一項(xiàng)消費(fèi)還是一項(xiàng)投資？ （2）在什么樣的市場(chǎng)狀態(tài)下，購(gòu)買住宅房才是一項(xiàng)理想投資？ 根據(jù)諾貝爾得獎(jiǎng)學(xué)者席勒訪問香港時(shí)的說法：“住宅并非理想投資，物業(yè)即使升值，樓宇折舊維修保養(yǎng)，資金積壓在房子所牽涉的機(jī)會(huì)成本（無法分散投資），都會(huì)大大降低住宅的投資價(jià)值。”買家又應(yīng)該從什么經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來作出有效的購(gòu)買決策呢？

參考文獻(xiàn)：

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